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【中报点评42】光明地产:净利润同比增长逾两倍

CRIC研究 克而瑞地产研究


 导 读 

加大拿地扩充土储;归母净利润翻两番;多元融资积极创新。

 作者 / 房玲、易天宇



2018年上半年光明地产积极通过收并购、合作拿地的方式,新增建面94万平方米,占2017年全年拿地的81%;财务方面,上半年光明地产利润大增,归母净利润同比增长220%至8.35亿元。与此同时,光明地产也借助光明食品集团的资源和平台优势,积极探索多元化的融资方式,为规模增长提供必要的资金支持。


01


销售:均价提升带动销售增长

2018上半年光明地产签约销售为135.95亿元,同比增长了29%;销售面积为107.01万平方米,同比下降 1.86%。由此可见,销售规模的增长主要依赖于项目均价的大幅增长。

从历年来看,自2015年12月光明地产重组更名后,其销售规模增长不断提速,前三年的复合增长率达到了54%。此外2018年光明地产也加大了土储的投资力度,这也将未来销售的提升做出了准备。


02


投资:多渠道拿地扩充土储

2018上半年光明地产的新增土地储备达到了94万平方米,同比增长1187%,占到了2017年全年拿地的81%。未来光明地产将继续加码上海及周边地区,从而逐步形成上海占 50%、江浙长三角占25%、全国其他重点城市占25%的基本布局。需要注意的是,当前土储量将决定光明地产未来销售增长的空间。

在拿地方式上,一方面光明地产积极参与招拍挂,加大扩张力度;另一方面光明地产也通过收并购等的方式,降低拿地成本,减轻企业的财务负担。如2018年5月,光明地产以250万元通过协议转让方式收购余姚中珉25%股权且承担相应债务8735.7万元,收购总金额8986万元,获取项目建面约8.5万平方米。


03


财务:毛利率增加20个百分点

2018上半年光明地产营业收入64.36亿元,同比增加8.38%;毛利率为38.35%,同比大幅增加了20个百分点,其中地产开发的毛利率为40.72%,同比增加了22个百分点,毛利率的大幅增加主要是由于期内项目销售均价大幅增长所致;在营业规模及毛利率的大幅增长下,光明地产净利润达到了9.38亿元,同比增长305%;净利率14.57%,同比增加11个百分点。

2018年上半年光明地产拥有总有息负债270.81亿元,同比增长29%;拥有现金85.44亿元,同比增长29%;净负债率为160.82%,相比年初增加了27个百分点;长短期负债比下降至1.22;现金短债比下降至0.7,未来财务结构还需要进一步优化。

值得注意的是,光明地产依托光明食品集团的资源和平台优势,积极探索多元的融资方式。如2018年2月,光明地产大厦资产支持专项计划(CMBS)就正式成立,共募集资金8.8亿,其中票面利率最低为5.99%;此外2018年8月光明地产还发行了6亿元的第一期长期限含权中期票据(永续债),发行利率7.25%。通过多元化的融资方式,光明地产得以融得大量资金,从而助推其规模的进一步发展。


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