【中报点评42】光明地产：净利润同比增长逾两倍

原创： CRIC研究克而瑞地产研究

导读

加大拿地扩充土储；归母净利润翻两番；多元融资积极创新。

◎ 作者 / 房玲、易天宇

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2018年上半年光明地产积极通过收并购、合作拿地的方式，新增建面94万平方米，占2017年全年拿地的81%；财务方面，上半年光明地产利润大增，归母净利润同比增长220%至8.35亿元。与此同时，光明地产也借助光明食品集团的资源和平台优势，积极探索多元化的融资方式，为规模增长提供必要的资金支持。

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销售：均价提升带动销售增长

2018上半年光明地产签约销售为135.95亿元，同比增长了29%；销售面积为107.01万平方米，同比下降 1.86%。由此可见，销售规模的增长主要依赖于项目均价的大幅增长。

从历年来看，自2015年12月光明地产重组更名后，其销售规模增长不断提速，前三年的复合增长率达到了54%。此外2018年光明地产也加大了土储的投资力度，这也将未来销售的提升做出了准备。

投资：多渠道拿地扩充土储

2018上半年光明地产的新增土地储备达到了94万平方米，同比增长1187%，占到了2017年全年拿地的81%。未来光明地产将继续加码上海及周边地区，从而逐步形成上海占 50%、江浙长三角占25%、全国其他重点城市占25%的基本布局。需要注意的是，当前土储量将决定光明地产未来销售增长的空间。

在拿地方式上，一方面光明地产积极参与招拍挂，加大扩张力度；另一方面光明地产也通过收并购等的方式，降低拿地成本，减轻企业的财务负担。如2018年5月，光明地产以250万元通过协议转让方式收购余姚中珉25%股权且承担相应债务8735.7万元，收购总金额8986万元，获取项目建面约8.5万平方米。

财务：毛利率增加20个百分点

2018上半年光明地产营业收入64.36亿元，同比增加8.38%；毛利率为38.35%，同比大幅增加了20个百分点，其中地产开发的毛利率为40.72%，同比增加了22个百分点，毛利率的大幅增加主要是由于期内项目销售均价大幅增长所致；在营业规模及毛利率的大幅增长下，光明地产净利润达到了9.38亿元，同比增长305%；净利率14.57%，同比增加11个百分点。

2018年上半年光明地产拥有总有息负债270.81亿元，同比增长29%；拥有现金85.44亿元，同比增长29%；净负债率为160.82%，相比年初增加了27个百分点；长短期负债比下降至1.22；现金短债比下降至0.7，未来财务结构还需要进一步优化。

值得注意的是，光明地产依托光明食品集团的资源和平台优势，积极探索多元的融资方式。如2018年2月，光明地产大厦资产支持专项计划（CMBS）就正式成立，共募集资金8.8亿，其中票面利率最低为5.99%；此外2018年8月光明地产还发行了6亿元的第一期长期限含权中期票据（永续债），发行利率7.25%。通过多元化的融资方式，光明地产得以融得大量资金，从而助推其规模的进一步发展。