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专题｜栅格化看杭州湾：慈溪、诸暨强消费，嘉兴县市高风险
导 读
嘉兴县市风险密集，杭甬市区前景更优。
◎ 研究员 / 马千里、吴嘉茗、周奇
2017年以来三四线城市成交量的快速增长，为房地产市场带来了更多的发展机遇，但是面对调控政策快速铺开下沉，投资者越来越担心市场中是否已经出现“虚热”现象。尤其是本地增量购房需求不足的三四线城市，其面临的波动性风险越来越为业内所担心。
由于县市经济发展、房地产等方面的数据披露及时性、完整性大多数远远不如市区，导致单单选用房地产数据无法更全面的分析，因此与日常生活、工作有关的地理信息也越来越为房地产行业所关注。为此，研究中心以杭州湾为例，对各地的医疗、商业、餐饮、就业等信息进行了搜集和栅格化处理，以更加全面地评判杭州湾各地区的发展潜力差异。
由下图可见，若是仅仅选用房地产数据，在综合考量商品住宅和土地市场的情况下，目前地方政府披露信息仅仅占据了杭州湾城市群11%的面积，其中诸如平湖、海盐、慈溪、诸暨等市镇的房地产数据披露均不足以支持相关分析。但是若引入大数据分析信息，则可覆盖杭州湾城市群40%的面积，包括了绝大部分市区、镇和县城的城市建成区，未覆盖的地区则大多为人口相对稀疏的山川河流以及的海域，本也无需太过关注。
图：房地产+大数据覆盖杭州湾城市群栅格示意图
制图：CRIC研究中心
在正文部分，本文将参考《上海二手房价格影响因素研究》专题结论，结合各地房地产政策差异、土地市场、商品房市场、生活消费、就业机会等数据，对影响杭州市各栅格的房地产市场和配套、就业发展格局进行了具体分析，其中比较值得关注的结论有以下8点：
1、大部分区域供求关系相对平衡。一方面来看，杭州湾大部分区域已经完成去库存任务，整体市场的处于较为健康的程度，房企接下来推盘将会比较轻松；另一方面，由于调控收紧，新盘在定价方面难及企业预期，也有部分企业“以时间换价格”推迟出货，导致新房推出减少。
2、六成栅格的套均价在200万以下。杭州湾城市群的大部分区域商品房均价门槛尚可，对于首套置业的家庭在这些区域购房，首付比例在30-60万元左右，“上车”的门槛相对较低；套均价高于300万元的栅格共占14%，套均价在500万以上的改善型栅格和千万豪宅栅格分别占5%和1%，这些栅格主要集中在杭州、宁波的市区范围。
3、套均面积100平方米左右的产品最好卖。面积在100平方米左右的户型大部分为小三房或大两房，2018年上半年杭州湾购房者仍主要以刚需客户、以及购房预算较少的刚改型客户为主。
4、多数区域楼板价在2000元/平方米以下，地楼比相对合理。成交楼板价在1万元/平方米以上的区域主要集中于杭州和宁波区域，其他城市的区域楼板价均以千元档为主，土地成本仍然可控。
5、嘉兴及其下属县市盈利空间逼仄。在近一轮市场行情中，得益于上海、杭州购房需求的溢出性利好，嘉兴市高铁沿线房价快速上涨，投资热度也快速上升。但是在地价水平高企、而房价滞涨的情况下，目前的盈利性风险已经开始出现。
6、县市中诸暨配套优势突出。诸暨凭借领先一步的经济基础和居民收入水平，配套发展现状最佳，餐饮、商铺、休闲等各类配套均领先于其他城市。此外慈溪、海宁等杭州湾临海县市生活配套也较为便利。
7、杭甬工作岗位集聚优势显著。大量总部基地的聚集，为杭州和宁波带来了分类更细、数量更多的人才需求，工作机会也更加密集，而其余几个城市则与之差距甚远。但从平均薪资的分布来看，薪资较高的区域并未完全集中在城市中心地带。在县市方面，则是宁波的慈溪、嘉兴的嘉善、绍兴的诸暨表现较为强劲，就业岗位密集度、平均薪资水平以及企业规模不弱于作为地级市的舟山，整体经济实力较强。
8、慈溪、诸暨消费能力突出。使用大数据指标对栅格的发展状况进行评价，可见诸暨、慈溪值得关注，消费能力表现突出，收入、消费等指标均在县市内处于领先位置。
因城施策政策导向，各地冷暖差异显著
杭州湾城市群包含杭州、宁波两个二线城市以及嘉兴、绍兴和舟山三个三四线城市，其中杭州又以其省会地位、发达的互联网行业以及出色的生活环境成为了最炙手可热的二线城市，楼市早在2010年就已经出现火爆的局面，本轮市场高热中也成为率先限购的代表城市之一，宁波经济发达，楼市发展也较为积极，嘉兴由于地理位置的优势，受到炒房团的青睐，基于这些原因，这三个城市调控相对严格，而绍兴、舟山则仍保持在相对宽松的状态；在因城施策的政策导向下，各城市在楼市、地市等方面表现有较大的差异，在此我们将以栅格为单位，分析杭州湾城市群的房地产表现。
1. 政策差异：调控区域以市区为主，嘉善成限购最严县
杭州湾城市群由于地理位置优越，且自身经济基础相对雄厚，在2016-2017年市场高热期间投资性购房需求猛增，各地政府也较快地出台相应的政策对房地产市场进行调控，在调控强度屡次增强后，目前主要形成以调控市区、近沪区域为主的政策格局。
杭州、宁波作为杭州湾两大最为重点的城市，其调控力度最强、调控方向也更为全面：杭州在普遍执行的限购、限贷以外还增加了摇号购房、暂停市区买房落户等限制，对投资性购房进一步“堵漏”，此外作为全国13个租赁试点城市之一，杭州也在租赁住房方面提出2018-2021年市区开工建设5万套人才专用租赁住房、未来五年公共租赁住房保有量不少于8万套、主城区商品住宅项目公共租赁住房配件不得少于10%等要求；宁波则在主城区、奉化区和杭州湾新区的范围内执行“新购住房2年限售”，断绝了投资购房者短期内将住宅转手获利的可能性。
此外嘉兴、绍兴和舟山相比，嘉兴的限购力度更强，主要由于嘉兴在区位上处于上海和杭州之间，一方面作为价格洼地，吸引了较多投资客的目光，另一方面上海、杭州外溢的刚需客户也导致购房需求迅速上涨。嘉兴市区受到限购、限贷和限售三方面政策调控，严厉程度仅次于杭州宁波，绍兴仅有2年限售政策调控，而舟山作为以旅游业为主打的城市，目前尚未出台任何调控政策。嘉兴不仅市本级限购，最靠近上海的嘉善县同样限购：非本市户籍限购1套，首套和非首套的首付比例分别为30%和40%，成为杭州湾中限购最为严格的县级市。
图：杭州湾城市限购政策差异一览
制图：CRIC研究中心
2，商品房市场：购房套均面积与套均价负相关，杭州宁波小而贵（略）
3，土地市场：杭州推地积极，调控严格区域溢价率表现更稳定（略）
4，地市与楼市：警惕郊县低价快速上涨，土地供应高于商品房成交（略）
5，小结：整体处于政策偏紧阶段，区县冷热表现泾渭分明（略）
杭州市区最为成熟，“千岛之城”舟山高度密集
生活配套方面，杭州、宁波总量指标依旧遥遥领先，舟山群岛市区分布密度相对较高。在县级市中，诸暨、海盐、海宁等表现优异，各类餐饮、商铺、公园等配套密度均居于杭州湾前列，区域发展优势凸显。
1，餐饮消费：省会杭州优势显著，诸暨、慈溪遥遥领先众县市
餐厅分布方面，省会杭州首屈一指，餐厅数量超过2000家的栅格达到了6个，其中西湖东岸和北岸的餐厅密度更是超过了200家/平方公里（单个栅格超过5000家）。宁波排在其次，值得关注的是宁波市北仑区出现了餐饮“副中心”，发达的临港经济为北仑区带来了更多的外来就业群体，餐饮消费需求也随之增长。
县市方面，嘉兴桐乡，绍兴诸暨、宁波慈溪餐饮配套集中度较高，县城中心栅格的餐厅数量均达到了2000家以上，发达的市场经济为这些县市的餐饮行业带来了更多的发展机会。统计数据显示，这两座县市的GDP均超过700亿元，年财政收入也达到了100亿元以上，处于浙江省县市前列，如慈溪市2017年GDP更是达到了1487.75亿元，超过了海口、西宁等省会城市。
图：杭州湾城市餐厅分布
数据来源：CRIC
人均消费方面，可见人均消费水平高于80元的栅格大多位于景区附近，如舟山的朱家尖、五龙乡，宁波的象山石浦，以及杭州桐庐、嘉兴乌镇等；即便是在省会杭州的市区，餐饮消费较高的栅格也主要实在云栖寺、西溪湿地等景区附近，商业区仅钱江新城等部分地区人均餐饮消费可以接近100元。
更值得关注的还是人口聚集区的餐饮消费水平。杭州湾仅有不到40%的栅格人均餐饮消费高于30元，除景区附近以外，大多数聚集在杭州、宁波、嘉兴、绍兴等地级市的市区。县市表现方面，嘉善县大云镇指标表现突出，所属栅格人均餐饮消费达到了75元。作为杭州湾北岸的交通枢纽镇，大云镇交通优势显著，距离上海、苏州、杭州、宁波车程均在1小时以内，在多个中心城市的经济辐射下，生态农业、轻纺、电子设备等产业快速发展，餐饮消费水平也水涨船高。
图：杭州湾城市餐厅平均消费（元）
数据来源：CRIC
2，商铺分布：临安、富阳、上虞、北仑凸显“卫星城”地位（略）
3，休闲娱乐：新登镇、分水镇等经济强镇崭露头角（略）
4，景点绿地：杭州市区连点成面，宁波分布更加均衡（略）
5，医疗设施：县域医疗配套升级潜力巨大（略）
6，小结：各市市区配套更佳，县市中诸暨一枝独秀（略）
诸暨、余姚薪资县市领先，杭甬岗位密集度最高
招聘需求的多少从侧面能够反映出城市经济发展的情况，经济发展较好的城市，岗位需求一般也会比较多，并且对流动人口能够产生汇聚效应，进而为城市的住宅市场增加需求，从另一层面上利好当地房地产市场的发展。
1，职位数量：杭州滨江、宁波海曙就业机会最多
通过统计杭州湾区域的在招职位的数量分布，可以看出：岗位需求较多的地方多集中在在每个市的市中心区域，如杭州传统主城区、宁波鄞州区、嘉兴秀洲区及绍兴的越城区，并以市中心为核心向外成递减的趋势。
岗位需求最密集的区域位于杭州市滨江区，在该区域内有1万3千多个工作岗位在招。区域内有阿里巴巴滨江园区、德信软件园等多个高科技园区，因此岗位需求较为密集。位于钱塘江畔的滨江区，是第一批成立的国家级高新技术产业区，在2017年实现地区生产总值破千亿，经济竞争力、发展潜力、创新力三大指标均位于浙江省区县中第一位。综合实力的强劲也为滨江区的房地产市场提供了发展动力，使得滨江区沿江区域板块成为杭州市房地产市场最热门的板块之一。另一工作机会超过1万个的栅格区域位于宁波市海曙区的中心区域，商业办公发达，因此提供的就业岗位也相对较多。
在县市方面，宁波慈溪的在招岗位相对较为密集，所属区域内在招岗位最高达600个以上。处于东海之滨的慈溪，位于上海和宁波之间，地理优势显著，同时慈溪本地的民营经济十分发达，因此提供的就业岗位也比较多。
图：杭州湾区域招聘岗位数量栅格分布图
数据来源：CRIC
2，平均薪资：高薪岗位并不完全集中于市中心（略）
3，企业规模：小微型企业是杭州湾经济发展主力军（略）
4，小结：杭甬求职集聚优势显著，小微型企业更多（略）
嘉兴县市风险密集，杭甬市区前景更优
1，相关性研究：在同一城市，大数据指标与房价相关性显著（略）
2，房地产指标齐备栅格：覆盖半数县市，嘉兴下辖县市风险值得关注（节选）
由下图可见，在杭州湾盈利空间较小的栅格（房价地价比低于2、且房价地价差小于5000元/平方米）中，最常出现的是嘉兴及其下属县市的栅格，具体而言即临近上海金山的嘉善、嘉兴市嘉兴火车站附近以及临近杭州的海宁。在近一轮市场行情中，得益于上海、杭州购房需求的溢出性利好，嘉兴市高铁沿线房价快速上涨，投资热度也快速上升。但是在地价水平高企、而房价滞涨的情况下，目前的盈利性风险已经开始出现。典型如嘉善高铁站以东、临近上海金山的惠民镇、姚庄镇目前房价地价差均不足3000元/平方米，房价地价比也均低于1.5倍，项目投资的盈利空间极为有限。
而房价地价差较大的栅格方面，则主要分布在杭州和宁波，其关键原因还是杭州和宁波的房价水平相对较高，住宅产品的中高端需求也已经打开，为企业留下了更多的盈利空间，也为项目收购留下了更多可能。反观绍兴、嘉兴、舟山，房价地价差鲜有超过1万元/平方米的栅格，打造建安成本更高的高品质项目更需谨慎。
杭州湾城市各栅格盈利空间分析
数据来源：CRIC
3，大数据指标齐备栅格：基本覆盖所有县市，慈溪、诸暨消费能力突出（节选）
对于被大数据指标进一步覆盖的区域而言，慈溪、诸暨更值得关注，二市核心区消费能力表现突出，收入、消费等指标均在县市内处于领先位置。联系统计局公布数据来看也是如此，慈溪、诸暨人均可支配收入均超过5万元，在杭州湾县市中分列1、3位，宁海县虽然位列第二，但是人口基数相对较小，需求总量有限，仍需警惕市场的竞争性风险。
但是我们也应当注意到，使用大数据指标做出的分析，仅仅是在于需求侧，无法兼顾供给方面、尤其是供地规模和地价方面的分析，因此对于供求风险的判断存在缺失，譬如对于杭州西湖、嘉善乃至宁波北仑的分析结论有失偏颇，在使用大数据指标分析结论时，还是应当结合当地的土地和市场库存调研报告进行分析。
图：杭州湾城市各栅格大数据指标因子分析
数据来源：CRIC
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专题
目录
《栅格化看杭州湾专题》
综述
一、房地产市场视角：因城施策政策导向，各市冷暖差异显著
1，政策差异：调控区域以市区为主，嘉善成限购最严县
2，商品房市场：购房套均面积与套均价负相关，杭州宁波小而贵
2.1，商品房供求：推盘主要集中于城市快速发展中区域
2.2、商品房套均总价：嘉兴购房门槛尚低
2.3，商品房套均面积：100平方米左右最好卖，小户型杭州集中
2.4，商品房成交金额：区域市场规模分化显著
3，土地市场：杭州推地积极，调控严格区域溢价率表现更稳定
3.1，土地成交楼板价：高土地成本区域集中杭州、宁波
3.2，高溢价地块：城市地块溢价率分布稳定，郊县区域土拍分化
3.3，土地成交金额：杭州地市规模突出，杭甬规模优势明显
4，地市与楼市：警惕郊县低价快速上涨，整体地市规模大于楼市
4.1，房价地价差：“面粉比面包贵”现象在郊县出现
4.2，地市楼市规模差：杭州推地积极，地市成交多于楼市
5，小结：区域整体处于政策偏紧阶段，热点非热点表现泾渭分明
二，生活配套视角：杭州市区最为成熟，“千岛之城”舟山高度密集
1，餐饮消费：省会杭州优势显著，诸暨、慈溪遥遥领先众县市
2，商铺分布：临安、富阳、上虞、北仑凸显“卫星城”地位
3，休闲娱乐：新登镇、分水镇等经济强镇崭露头角
4，景点绿地：杭州市区连点成面，宁波分布更加均衡
5，医疗设施：县域医疗配套升级潜力巨大
6，小结：各市市区配套更佳，县市中诸暨一枝独秀
三，工作机会视角：诸暨、余姚薪资县市领先，杭甬岗位密集度最高
1，职位数量：杭州滨江、宁波海曙就业机会最多
2，平均薪资：高薪岗位并不完全集中于市中心
3，企业规模：小微型企业是杭州湾经济发展主力军
4，小结：杭甬求职集聚优势显著，小微型企业更多
总结：嘉兴县市风险密集，杭甬市区前景更优
1，相关性研究：在同一城市，大数据指标与房价相关性显著
2，房地产指标齐备栅格：覆盖半数县市，嘉兴下辖县市风险值得关注
2.1，嘉善、海宁盈利空间逼仄
2.2，市区“次热点”区域供求风险显现
2.3，杭州整体前景更佳，宁波区域性风险仍在
3，大数据指标齐备栅格：基本覆盖所有县市，慈溪、诸暨消费能力突出
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