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专题|上半年房企净负债率和融资成本全面上升——2018H1房企偿债能力解析

CRIC研究 克而瑞地产研究 今天

 导 读 

2018年上半年房企偿债能力解析。

◎ 研究员 / 房玲、羊代红、洪宇桁


2018年上半年,政府继续加强房地产调控,提出要坚决遏制房价的上涨。与此同时,房企的融资环境继续保持收紧的态势,政府进一步出台政策,加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制,并在上半年末对房企境外发债的融资用途加强了监管。面对市场环境和政策不确定因素增多的情况,上半年各大房企的财务情况到底发生了怎样的变化呢?为此,我们对170家上市房企的财务数据进行深入分析。


负债率和融资成本全面上升
企业财务压力加大

上半年面对市场和政策的波动,规模房企凭借自身优势,销售业绩大幅增长,销售回款为企业增加持有现金,优化财务状况提供了保障。另一方面,随着行业集中度的不断提高,企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率,依然需要大量的资金支持,这就使得整体负债规模持续加大。上半年170家上市房企整体持有现金相比年初增长了6%至25459亿元。与此同时,房企有息负债规模继续加大,相比年初增长了10%,总有息负债规模达到了64525亿元。

从偿债能力来看,170家房企整体财务杠杆相比年初有所增加,现金短债比和长短期债务比都较为稳定。上半年末170家房企加权平均净负债率上升为92.56%,较年初增加了4.04个百分点,60%的企业的净负债率有所上涨;整体的现金短债比略微下降至1.26,部分企业短期偿债压力相对较大。

从融资成本来看,上半年60家重点房企融资成本结束了两年来的下降趋势,回升至6.33%。这主要是由于境内融资环境持续收紧,近期新进行的境内外融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。


现金:上半年房企持有现金整体微涨6.2%

1、持有现金超千亿企业增加至4家

2018上半年170家上市房企的现金持有量为25459亿元,较期初增长6.2%。其中60家重点房企的现金持有量为21799亿元,较期初增长8.5%;60家房企的现金总量占比85.6%,较期初进一步增加了1.5个百分点。随着行业集中度不断上升,规模房企的资金融通也更具优势。上半年持有现金超千亿的企业有4家,较期初增加1家,其中恒大和碧桂园的现金持有量更是超2000亿元,遥遥领先其他企业。

  • 50强是企业现金增长与下降的风水岭

从企业表现来看,半数企业的现金出现不同程度的上涨。60家重点企业中现金增长的企业占比更高,达63.3%,其中增幅超过50%的企业有4家,分别为中骏、金科、龙湖和建发。从各梯队来看,50强企业平均现金持有量有所增长,而50强之外的企业平均现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是10-30强企业,这些企业上半年普遍加大了财务优化力度。

  • 碧桂园上半年现金净增加遥遥领先 (略)

  • 恒大持有现金微降但仍为最大金主 (略)

2、净借贷增加是多数房企现金增加主因

影响房企现金变动的因素,主要有企业的销售回款、投资开发力度以及融资偿债规模。从60家重点房企的现金变化因素分析来看,现金增加中大部分企业表现为,销售大幅增长的同时,企业为了保持规模持续加速扩张,也进一步加大投资开发力度,现金的增长伴随着负债大大增加,如碧桂园、龙湖、旭辉集团等。

另一部分现金增加的企业表现为,企业融资不多,投资开发相对谨慎,但销售回款增加较多,从而增加了现金持有量,如金科集团、佳兆业等。此外,如中海、保利地产等企业的表现则相对均衡。 

注:原点表示投资开发/销售回款=0.9,净借贷增幅为0

  • 大规模融资为碧桂园、旭辉等规模企业扩张添柴加火(略)

  • 金科、佳兆业等少数企业现金增加主因为销售回款(略)

3、滨江等22家企业现金持有减少(略)


负债:平均净负债率增加至92.5%

1、规模:18家企业有息负债超过千亿

2018上半年末,170家房企总有息负债为64525亿元,相比年初上升了10.5%。其中60家重点房企总有息负债为53897亿元,较期初上升11.6%,重点房企债务增加相对显著。2018年上半末60家重点房企有息负债占比达83.5%,相比年初又增加了0.9个百分点。

2018年上半年各大房企的规模发展依旧十分迅猛,半年间已经有7家房企的合约销售额超过了千亿,TOP20房企合约销售总额约为26000亿元,同比增长约30%。而规模扩张往往伴随着负债增加,上半年末TOP20房企总有息负债约为33275亿元,与去年同期相比增长了27.6%,与规模增长基本同步。从各梯队企业表现来看,10-30名之间的企业有息负债增加最为显著。

  • 恒大有息负债规模依然遥遥领先

截至2018年中,总有息负债超过千亿的房企有18家,较年初增加3家。其中中国恒大虽然负债总额较年初减少了8.4%,但还是以6711亿元蝉联第一,是第二名碧桂园2939亿元的2.3倍。从上半年负债规模的前二十名来看,规模房企的负债仍然占据大部分席位,而泛海、首开、金隅等企业则由于旗下业务较多,因此负债规模也相对较大。

  • 83%的重点企业有息负债有所上涨(略)

2、净负债率:六成企业净负债率上升

上半年末,170家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为92.56%,较期初上涨4.04个百分点,60%的企业净负债率有所上涨。其中,60家重点房企的加权净负债率为97.93%,较期初上涨2.63个百分点,净负债率上涨的企业占比为65%,主要是因为企业的总有息负债的增长率比持有现金的增长率高,同时所有者权益的增长较低所致。

从各梯队企业表现来看,2018年年中销售排行在50-100名之间的企业上半年的净负债率(加权平均)增加最为显著,增幅高达15.47个百分点,而排在30-50名的房企则是平均净负债率最高的企业。值得注意的是,排名前十的房企的平均净负债率有所下降,企业在财务平衡方面做得更好。

  • 高速发展中企业净负债率相对较高(略)

  • 30强房企降杠杆成效最为显著(略)

3、永续债:计入后重点企业净负债率增加至105.7%(略)


偿债能力:政策收紧下偿债压力逐步加大

(本章内容略)


融资成本:结束下降趋势反弹至6.33%

从上半年60家重点房企的平均融资成本来看,约有67%的企业的融资成本相比年初有所提高,整体平均融资成本由2017年末的6.03%增至6.33%,结束了连续两年的下降趋势。这主要是由于境内融资环境持续收紧,近期新进行的境内外融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。

1、国企、央企融资成本整体维持较低水平(略)

2、积极扩张企业融资成本增幅较大(略)


综合来看2018年上半年房企的偿债压力较2017年底有所增加,但多数企业偿债能力还基本属于稳健水平,主要呈现出以下几个特点:

  • 一是杠杆加大,整体净负债率抬升至93%;

  • 二是现金短债比和长短期债务比持续2017年年底的“恶化”情况,总体短期压力仍然不大,部分企业需要警惕;

  • 三是在调控持续收紧,公司债以及境外债等发行受限的影响下,60家重点房企整体平均融资成本继续结束连年下降的态势。

从2017年开始,各地房地产调控政策的密集出台,房企融资逐步收紧。2018年上半年房企的融资环境面临着进一步收紧的趋势,融资难是房企普遍面临的问题,融资成本的上升也是公认的事实,多家房企在中期业绩会上表示,融资成本到年底还会有所上升。在这样的背景下,积极推进金融创新,开辟多元化的融资渠道对房企而言就变得尤为重要。

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专题

目录

《2018年上半年房企偿债能力解析》

总起:负债率和融资成本全面上升,企业财务压力加大

一、现金:上半年房企持有现金整体微涨6.2%

1、持有现金超千亿企业增加至4家

①50强是企业现金增长与下降的风水岭

②碧桂园上半年现金净增加遥遥领先

③恒大持有现金微降但仍为最大金主

2、净借贷增加是多数房企现金增加主因

①大规模融资为碧桂园、旭辉等规模企业扩张添柴加火

②金科、佳兆业等少数企业现金增加主因为销售回款

3、滨江等22家企业现金持有减少

二、负债:平均净负债率增加至92.5%

1、规模:18家企业有息负债超过千亿

①恒大有息负债规模依然遥遥领先

②83%的重点企业有息负债有所上涨

2、净负债率:六成企业净负债率上升

①高速发展中企业净负债率相对较高

②30强房企降杠杆成效最为显著

3、永续债:计入后重点企业净负债率增加至105.7%

三、偿债能力:政策收紧下房企偿债压力逐步加大

1、现金短债比:较期初微降至1.26

2、长短期债务比:10强房企债务结构优化最为显著

四、融资成本:结束下降趋势反弹至6.33%

1、国企、央企融资成本整体维持较低水平

2、积极扩张企业融资成本增幅较大

总结:房企偿债压力持续加大,未来融资成本还将上升



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