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从TOP50房企看行业趋势
本文字数：13995字
阅读时间：31分钟
文：克而瑞研究（香港）| 洪圣奇、钱美辰
长江地产|思聪团队（申思聪/吕聪/刘清海）
2018年各大房企中期业绩会已结束，半年报也披露完毕，TOP50房企在运营、财务等方面的表现既有共性趋势也有个性特征。本文将从TOP50房企对房地产市场的展望、未来的拿地策略、融资情况、发展战略、租赁业务、物业管理业务、创新业务等方面入手，进行宏观趋势总结、微观房企分类分析。
01
房地产市场展望
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2018年，各大房企都对房地产市场进行了展望，总基调是认为政策会有波动，应顺应时代变化，并针对一二线、三四线城市有不同的应对策略，但各房企对市场的具体看法仍分乐观、中立及悲观。看法乐观的房企主要认为目前政策的影响积极正面，中长期仍具发展空间，或者看好部分城市如一二线，深耕某区域如粤港澳大湾区。持中立态度的房企表示需审时度势，研究市场、做好财务管理。而看法悲观的房企则认为调控会继续加码，成交量会继续下降。总体来看，绝大多数房企对市场预测中性偏乐观，将用不同的策略应对市场波动。
市场预测乐观的房企
「碧桂园：依旧看好城镇化，短期也收缩」
认为中国的城镇化在不断发展，也是公司未来的发展机会，公司会在保证安全的情况下做进一步发展。三四线目前调控政策总体对市场的影响是正面的，总体是让房地产市场向稳健的方面发展，宏观是稳定稳健的局面。三四线城市在时间空间上呈现零散性的特征，在产品推出上也会针对市场、时机推出合适的量和适合的产品，公司会密切关注市场的变化去调节市场供求。
「中国恒大：比较乐观」
认为后期随着长效机制逐步落地，类似于房产税出台等等，政府的行政手段会取消，这将主要影响中小房企，对大企业影响微乎其微。
「中国海外发展：顺势而为」
认为宏观将加快建立房地产长效机制，宏观政策将持续，并向三四线下沉，重点城市将继续加码。短期市场充满挑战，集团将更关注行业及融资政策，加速回款，灵活投资保持充裕现金，中长期，房地产市场仍有发展空间，集团将顺应政策走向，及时应对。
「蓝光发展：重视深耕」
房地产行业对于城市拓展在于深耕，公司的投资原则是，三四线要求速度，一二线要求精准，对于认同的城市就要做透，当然三四线城市市场窗口期要短一些。公司目前布局18个区域，明年规模上来后要拓展到30个以上。现在市场板块的轮动、区域的变化很快，深耕和拓展需要动态把握市场。在中西部市场中，四川这边不太好，但云南等其他板块依然不错。
「龙光地产：依旧看好粤港澳」
认为房地产行业未来将进入加速整合期，行业会出现大量并购的机会。对于深圳市场，公司认为深圳调控的政策主要为了控制投机性，但刚需和改善型不会受到很大影响，未来深圳需求会很大。
「建业地产：整体平稳」
因为有利与不利并存，所以我（胡葆森）觉得国家还是希望房地产行业稳中向好的，大幅度的起落影响会很大，未来还是会比较平稳，整个房价平稳，销售规模也会比较平稳。城镇化在未来几年还是中国比较向上的一个主题，在这个大趋势下房地产行业作为城镇化的主要载体是经济、社会和政治稳定的需要。
「绿地香港：看好长期需求」
认为房价会比较平稳，国家定调“坚决遏制房价增长”，从需求来看还是非常旺盛的，未来房价还是会保持平稳态势。
对市场预测中性的房企
「万科：顺势而为，偏保守」
认为外部环境发生明显变化，经济运行面临新的问题和挑战。在确保经营安全的基础上，顺应时代要求，持续调整和优化自身的发展战略、经营安排、管理制度，打造面向未来的竞争力。
「新城控股：紧跟市场随时应对」
我们很难预测市场。今年年初的策略是把对市场的关注放在第一位。各个城市财务总部开会的时候，对市场的变化很关注。中国的市场很大，一二三线城市分化严重，要根据不同市场的不同情况应对，增减土地储备、设定销售策略。除此以外，行政调控政策也有很大影响。从政府管制到市场供求差别很明显，只有关注市场才能应对。新城已经完成全国市场覆盖，对市场很敏感。
「龙湖集团：认准需求，长期备战」
认为中国政策波动大，在某些城市一定要有耐心，做好市场判断，比如在北京采取极致差异化战略。这两三年北京政策严，但需求还是旺盛的。北京政策有逐步放松迹象，存在机会，未来会成为公司的C2重点，尤其加大物业管理的力度。
「世茂房地产：看好一二线」
一二线去年被限制严重，今年还是比较看好，三四线长远压力越来越大，加快周转去控风险。
「阳光城：仍然追求快速发展」
市场有下行情况，一方面负债高要去杠杆，一方面又要发展，18年过千亿是肯定的，上半年合计700亿，9月份合计应该可以过千亿。四季度每个月做到供货能力都在300亿以上，可以灵活调整。今年会交出一份满意的业绩答卷。目前形势的主要影响拿地更加谨慎，当下会做好现金管理红线管理，根据财务安全指引下拿地。
「中国奥园：看好一二线」
认为棚改政策喜忧参半。对于一二线热点城市，客户更多来自外地，棚改影响不太大，对于中西部三四线城市的本地客户，取消棚改货币化的补偿影响还是比较大的。
对市场预测悲哀的房企
「融创中国：对市场谨慎悲观，认为调控坚决且持久」
目前来看，公司在2016年10月份时的判断是正确的：一是政府这次调控超出预期，非常坚决，会持续较长时间；二是高压政策长时间持续，导致购买预期变化，市场也会相应发生变化。对未来市场的预期，公司还是持悲观态度，认为政策严厉程度还会持续，客户购买预期还会变化，市场恶化还会持续恶化。
02
土地市场展望与拿地策略
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业绩会上，各大房企对下半年土地市场进行了展望，也披露了近期的拿地策略。近一年来，土地市场复杂多变，收到金融调控的影响，也出现大批土地流拍现象。同时，越来越多房企拓展城市更新项目，希望拓展拿地渠道、降低拿地成本。面对这样的情况，不同房企有不同的应对策略。部分将积极拿地，加大通过收并购合作拿地的比例，预计下半年会有很好的机会。一些房企保持中性的拿地策略，因城施策，稳健拓展已取得优势的区域，按照既定的全年目标推进。而仍有相当一部分房企选择谨慎拿地，更加注重发展的安全与质量，重视资金的风险防控和负债率的下降。总体来看，持三种策略的房企都有相当比例，大部分秉承中性偏谨慎的态度，但都表示会仔细研究市场状况，并主要拓展已经具有优势或已经深耕的区域以保障回款。
积极拿地的房企
「阳光城：并购为主」
并购业务占比总量1/3，并购机会会越来越多，投资标准上升，要求的投资回报率在上升，城市布局还是在一二线，适度关注有发展潜力的城市。很多并购项目还是合作的，不是100%收购，公司合作精神比较受市场认可。
「蓝光发展：多渠道拿地」
公司拿地重点关注六个指标：人口流入、经济发展、产业转移、高铁、棚改进展、库存情况。根据目前市场情况，城市研究更新每月一次，并具体到每一个城市的每一个区域、板块，当前拿地方式比较丰富，包括小股操盘、产业拿地、代工代建、合作开发等，其中产业拿地去年开始发力。
公司目前招拍挂项目占比5-8%，收并购和合作项目占比80%项目。城市能级结构，重点关注弱二线城市，目前计划回归强二线，三四线分化明显，比较看好华东、华南的三四线城市，华中、西南地区三四线城市降温明显。
「越秀地产：确保广州领导地位」
一定会确保广州地区的领导地位，深耕大湾区、珠三角、长三角三大区；加快项目开发水平，提升资产周转率，加快销售和资金回流；新业务方面重点在加快拓展城市更新项目，建立可持续发展的模式，利用国企优势进行三旧改造，更多利用存量物业。
「大悦城：立足核心一二线」
立足核心一二线城市，依托中粮地产发展资源，积极拓展全国布局。拓宽购地渠道，低成本购地；2018年6月大悦城地产与中粮地产签订合作框架协议，共同合作开发深圳市宝安区25区城市更新项目。
「绿地香港：并购为主」
我们以收并购为主储备土地，下半年与上半年急剧不同，金融反调控，去杠杆、去通道、对行业发展影响较大，近期近800块土地流拍，有些企业全军覆没。我们认为下半年会有性价比更好的项目出现，我们会做出正确选择，把握好时机。针对发展谋划，我们会立足长三角、泛珠三角区域，包括大湾区，包括但不限于二三四线城市，可以全国布局，但面对千亿发展之路，聚焦优质项目优质区域，速度更快，发展效率更高，实行“现金为王”，加快现金回笼。
策略中性的房企
「中国恒大：偏乐观」
我们每年土储增长都比较均衡。未来拿地方面，我们会注重质量增长，没必要一定要降权益，扩规模。截至2018年6月30日公司3.05亿平方米土地储备平均楼面价1683元/平米，其中一二线城市土地储备原值达人民币3,464亿元，占比约68%，平均楼面地价人民币2,092元/平方米，三线城市土储原值人民币1,666亿元，占比约32%，平均楼面地价人民币1,196元/平方米。
「新城控股：因城施策」
上半年拿地多，下半年回款多。公司会考虑可持续发展来决定土地储备。要动态的看市场，随时调整策略，年初开会定下的策略在过程中都会变，每周开会调整。从10年前根据月报分析到5年前根据市场周报分析再到现在是实时分析，新城做到了一城一策，市场反应、政策导向不一样。我们会以长三角为大本营，一二三线城市全覆盖。其他地区主要是省会城市周边的卫星城和百强县，以产业发展和人口导向为导向。
「龙湖集团：策略不变，静待良机」
我们的拿地策略不变，主要集中在一线城市、领先的二线城市。过往几年确实有城市轮动，这背后是政策，有些城市反应快，有些城市反应慢。现在看基本面，我们买地会关注几个点，包括城市产业、高铁交通网、人口流动、大学生、产业结构、存量等。龙湖目前的融资环境较好，有四大行的信任，看到目标城市里有好的土地机会就会出手。
「华润置地：跟着市场走」
拿地方面，市场好的地方就是政策多的地方，我们永远跟着市场需求旺盛的地方走，核心城市及其周边这样的，因为这也是未来产业的方向；基础设施改善很快的区域、有产业支撑的三四线城市也是很好的补充。
「旭辉控股集团：认为下半年有买地机会」
我们认为在一些平稳的城市会出现买地的机会，特别是在二线城市，但是不会有大规模的出现，整体上不会有大规模的爆发，但是在一些城市有很好的机会，比如苏州、合肥、天津、厦门，但在一些目前市场还比较热的城市例如重庆、沈阳，我们就只会卖楼不会买地，反过来我们会在已经不太热的城市进行买地。但是一线城市可能还没有那么快，我们还要继续观察，大多数二线城市也没太多机会，除非我们有低价的机会，例如与政府合作，但是几乎不会公开拍卖，因此下半年拿地应该不及上半年。
「雅居乐：选核心城市」
拿地策略方面，“拿地、拿好地、不拿错地”为主要战略，城市选择方面：重点拓展核心城市和周边副城市中心区域，选择有潜力的二三线城市；产品组成方面：以刚需和改善型需求为主，同时兼顾旅游地产；同时，全力推动及落实产业小镇及城市更新项目的发展，以多渠道积极增加土地储备。预计到2020年可以完成全国主要大城市群的布局，实现均衡发展。
「龙光地产：稳健拓展粤港澳」
政策的出台，会影响对房地产的期望值。但出台政策对拿高价地影响不大。我们未来也会考虑拿地的城市、不同城市的节点、能否在限价的范围内卖并获得利润。我们会保持过去的经验和做法。拿地按销售额50%预算，这样负债率才能控制。
「中国奥园：按公司标准拿地」
我们买地的战略一直都有标准，根据现金回流的50%左右作为买地的标准来投放。上半年回流320亿元，所以上半年投地大约160亿元，计划下半年120亿元，6月底未付土地款约53亿，2018年规划购地共300亿左右。我们会均衡布局，基本一二三四线并举，在保证大湾区布局的同时，加大华东等地的占比，坚持“20x30”的战略，给当地管理团队灵活的机制，总体还是要均衡分布的。
「时代中国：不会激进拿地，土地储备足够」
我们下半年不会非常激进地去买地，在合理的一个范围就可以。因为目前来讲，我们的现金还处于一个比较安全的区域，进可攻退可守。下半年我们可以再根据市场的情况做决定。目前我们的土地储备足够支撑我们之前既定的增长目标。
谨慎拿地的房企
「碧桂园：下半年谨慎」
我们下半年拿地要持审慎态度，精准获取，是逆周期还是顺周期是根据市场去看的。我们的土地储备是一二线和三四线土地的均衡布局，1.8万亿一级土地储备都在大湾区。之前我们的土地获取都是根据当地政府的定价，倒推我们的土地指标，土地获取是有效益边际可以保障，我们现在放缓脚步是想真正做到安全和质量。
「万科：下半年谨慎」
我们在拿地方面坚持谨慎投资的原则。投资策略是基于这个城市是否有产业支撑，更多会选择城市群、城市带、人口聚集地以及科技发展较好的城市投资；具体来看有两个阀门：一是现金流回款比例，二是销售投资额度。
「融创中国：严控投资」
买地、土地市场不便宜，政府地价不低，并购市场大家卖地期望值还没有下降，我们选择机会比较多，土地市场目前还没冷却，我们还是很小心，我们在很多城市都是主场：重庆、成都、杭州、青岛、西安、郑州等20-30个城市都是主场。我们对各城市都有精确判断，有大的思考框架，判断错误的概率较小，其实每个地块卖地价格都不便宜，有些甚至贵的离谱，可以快速筛选掉项目，市场热度还没下来，但是会下来的。有些城市还是下不来是因为供求关系紧张，库存少，这些城市地价还会上涨。今后我们会严控投资：一是强调投资标准，二是控制自有资金支出，三是净负债率下降，净资产明显提升。
「中国海外发展：坚持买地标准」
因为长效机制调控，在目前这个时间拿地会更谨慎，坚持我们的买地标准。我们要观察第三季度，把握节奏。未来增长不会慢，但是否会更快，还要观察。
「绿城中国：风险防控型为主」
公司将持续坚持「核心城市、核心地段」的价值投资战略，在2018年下半年投资形势整体收紧的行业大背景下，适时优化调整投资策略，从上半年的流动性补仓为主，调整为下半年的风险防控型为主，寻求第四季度或2019年上半年的战略性补仓机会，以加快轻重板块投资、一般开发项目与战略储备项目投资的有机结合，进一步促进全国土地储备结构的优化。
「合景泰富：只拿优质的城市」
优质三线可以拿，包括徐州、惠州、粤港澳区域的肇庆、浙江区域的嘉兴等城市，还在低洼阶段，需求量比较大。四线城市相对谨慎，因为供应量太大，在经营力度方面国家的支持力度也较弱。
03
融资状况
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2018年上半年，境内融资渠道整体出现收紧趋势，各大房企为了不使融资成本过快上升、并保持相对合理的负债率运用不同方式。部分房企同时着眼于境内外的融资渠道，在境内，利用一贯较为稳定的财务数据或国企优势获得加大的银行贷款额度，以小部分的境外债拓宽渠道，发行成本较低的海外债券，并对冲汇率风险。一些房企也采用新型融资方式，例如CMBS、ABN、ABS、储架式REITs等，来缓解融资困难、降低成本。从运营方面来看，以较谨慎的投资策略维持合理的负债率，保证发展质量。总体来看，大部分房企选择多种方式并用以使财务数据正常，规模较大的企业或国企倾向于利用较好的信用获得境内银行融资额度、境外融资优先权，而规模稍小者更致力于拓展新型融资渠道。因此在这个融资环境不算佳的时间点，大部分企业维持了融资成本、负债率的稳定甚至好转。
运用境内外多渠道融资的房企
「碧桂园：收缩借贷水平」
总借贷的加权平均借贷成本为5.81%，相比2017年底上升59个基点。现在的融资环境大家都很清楚。因为我们现在财务指标都很稳健，所以在国内的融资渠道广泛，年初我们就做好了收紧的准备，所以融资对我们不会是很大的困扰。今年在香港的发债没有太大的动作现在我们的现金余额下降到了2000亿，现在现金充裕，窗口不好就少买两块地了，余地还很大。外汇目前做了50%左右的对冲。银行及其他借款当中，约721.2亿元短期借款，1272.6亿元长期借款；集团净借贷比率由2017年12月31日约56.9%小幅上升至2018年6月30日的约59.0%，上市以来连续11年将净借贷比率保持在70%以下。
「万科：准确踏准融资机会」
公司上半年五期超短期融资券发行，利率区间为3.25%-4.60%，位于同期发债利率低位；4月发行9.7亿美元10年期债券，利率4.15%；5月发行6.5亿美元浮动利率美元债券；7月成功发行30亿元中期票据发行，利率4.60%，8月完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，票面利率4.05%，创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。短期汇率波动影响较小。报告期内，国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。
「新城控股：利用成本低的海外融资」
融资成本方面A股5.75%，综合港股来看5.58%。在二季度发行的成本有的比这个高，7.1%-7.5%，都是按照市场操作的。海外债会成本较高，但银行票据、中短期融资成本低。下半年新增量的成本会较高，但下半年回款多，融资需求降低，融资的绝对值减少，全年会在6%上下。
「华润置地：发行多种境内票据」
截至2018年6月30日，集团非人民币净负债敞口占比22%。有息负债总额中，约22%的有息负债将于一年内到期，而其余为长期有息负债；集团资金成本仍维持在行业内较低水平，于2018年6月30日的加权平均融资成本约为4.41%；外币负债占29%，人民币负债占71%；集团于2018年3月9日完成人民币60亿元3年期境内中期票据发行，票面利率为每年5.38%；于2018年4月2日完成人民币40亿元境内中期票据发行，其中人民币5亿元3年期票面利率为每年4.98%，人民币35亿元5年期票面利率为每年5.23%。
「中国金茂：外币融资成本偏低」
银行贷款债券成本：在岸5.52%，离岸3.93%；融资结构方面，外币债券占比29.1%，融资成本3.79%；人民币债券占比70.9%，融资成本5.54%；上半年平均融资成本4.98%。
「蓝光发展：主要利用银行融资」
严控扣预收账款后资产负债率不超70%。配合拿地节奏，公司融资端利用以往优势，如开发贷和银行紧密联系，确保实现融资目标。公司上半年直接融资61亿元，目前还剩储备融资170亿元规模，在投融一体化方面，首先项目合作上一起努力，另外再在经营杠杆上面挖潜力，之前和战略合作伙伴在工程款方面，比如用商票比较少，这方面的空间将拓展。
「时代中国控股：海内外多元融资」
集团在国内及海外金融市场拥有多元化的融资渠道。债务组成方面，国内银行借款43%，境外优先票据30%，境内公司债23%，境外财团贷款4%；融资成本为7.6%，与2017年同期基本持平，数额约为2.5亿元，同比增加42.8%，该增加主要是由于与集团土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金融增加所致。
运用创新融资方式的房企
「阳光城：拓展新型融资」
公司多元化拓宽资金渠道，积极进行CMBS、ABN、储架式REITs等创新融资方式的探索和实施，并适时发行了中期票据和公司债券。上半年公司平均融资成本为7.49%，比年初仅上升0.41pct。股权融资方面会有进展，会引入战略投资人。未来三年希望净负债率降至100%。
「保利置业集团：利用美元债、资产证券化应对融资困难」
年初时预估融资比较困难，主要加强销售回笼，抓住市场窗口期。境外美元债获得低成本，也做了一些创新型资产证券化，之后会利用现有资源做ABN和ABS。融资成本上半年得到了很好控制，下半年融资成本预计还会上升。目前融资现金流还是正值，利用国企融资比较低，融资会在去年水平左右，应该不会有进一步下降。
通过谨慎投资保持负债率的房企
「中国恒大：拿地更注重质量增长」
去杠杠符合国家政策，从三高一低向三低一高转变核心就是降负债，下半年的拿地策略也会更加注重质量的增长，今年上半年在去年偿还永续债基础上，总负债减少了615亿元负债。公司核心指标发生重大变化，原来提出，2017年净负债率降到180%，2018年净负债率要降到140%，2019年到100%，2020到70%，今年实际上降到127.3%，比原来140%目标还有大幅下降。
「融创中国：拿地谨慎以保障负债率」
16年之后执行了谨慎的买地策略，净有息负债率稳步下降为193%，较2017年末下降9个百分点，调整后资产负债率51%，较2017年末下降3个百分点。有息负债期限：1年之内34%，1-2年36%，2-5年25%，5年以上5%。外币借款占比低，外币汇率及利率风险小：人民币借款89.8%，外币固定利率借款9.9%，外币浮动利率借款0.3%。
「中国海外发展：维持保守投资策略」
中海一直保持较为保守谨慎的投资策略，截至六月底，银行及其他借贷为港币1,160.4亿元，应付票据为港币894.1亿元，持有银行结余及现金港币1,279.3亿元。净借贷比率维持于28.1%的行业低水平。
04
发展战略
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要取得经营上的成功，正确的策略必不可少。2018年，各大房企阐述了未来发展坚持的策略。从产品战略来看，部分企业选择坚持优化已有产品，把质量放在第一位，重视品牌建设，发挥规模效益。而另一些则着手发展多元业务，除了销售物业，拓展商业物业、工业物业、创新业务、社区服务等方面，探索轻资产运营模式，走转型道路。从区域战略来看，综合拿地策略，更多房企重视深耕已进入并拥有优势的区域，以进一步提高市场份额。总体来看，各个房企根据自身发展状况和管理层对未来的预判，明确披露了接下来的方向。能否践行，我们拭目以待。
以坚持优化产品为策略的房企
「中国恒大：三低一高」
公司坚持由「规模型」向「规模+效益型」发展模式转变，由高负债、高杠杆、高周转、低成本的「三高一低」，向低负债、低杠杆、低成本、高周转的「三低一高」经营模式转变。
「万科：质量第一」
未来将坚持以客户为中心，回归经营原点；坚持质量第一的理念，优化产品品质，保持绿色建筑发展的标杆地位，推广工业化开发模式；坚持以现金流为基础，拓展与业务模式匹配的投融资渠道；将持续探索事业合伙人机制，打造与事业合伙人相适应的组织架构和职级薪资体系。
「正荣地产：重视客研、品牌建设」
经营方向上风险管控放第一位，不盲目冲规模；提高周转率、重视注重客研、品牌建设、优化资产负债表结构；人才团队建设，积极招揽、挽留和激励有技能和才干的员工。
以发展多元业务为策略的房企
「中国海外发展：发展商业及创新型业务」
深耕已布局城市，坚持“主流城市、主流地段、主流产品“，土地投资保持审慎，兼顾规模效应，发挥多方面优势；坚定转型策略，开发与运营并重，将10%资源放至商业物业及创新性业务，提升稳定均长性收入，对完成全年目标及既定的十三五规划充满信心。
「时代中国控股：拓展工业、商业、社区服务等领域」
在确保核心业务持续发展的基础上，将逐步发展工业、商业、社区服务、家居装饰、教育等业务领域。公司未来持续深耕粤港澳大湾区，大力提升所在区域市场份额，并选择进入其他具高增长潜力的城市；坚持审慎的投资策略，把握行业去杠杆过程中兼并收购的机会，并通过参与城市更新改造、特色小镇建设等方式，确保拥有充足的土地储备。
以深耕为策略的房企
「碧桂园：四级管控，打造每个市场的小碧桂园」
关于管控，的确对我们来说是个挑战，所以我们放慢新增土地获取的节奏，有更多的空间增强管控的水平。我们强调聚焦深耕，是一个四级管控，不是放长了链条了，而是打造每个市场的小碧桂园。财务是垂直管控，我们一直认为财务不乱，公司就不会乱，人员选择及各项财务指标的下达都是垂直体系，但是也有横向联合，我们高层都可以知道每一个项目每一个月的财务状况。
「龙光地产：深耕大湾区」
未来将坚持深耕大湾区，扩大区内主要城市的市场占有率和盈利规模。
05
租赁业务
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2018年，越来越多的房企进入并积极布局长租公寓市场，并将其作为重点业务之一。房企进入长租公寓市场主要有以下三点原因。一是在拿地要求自持比例增加的背景下，成立单独长租公寓品牌便于自持物业运营；二是随着存量市场来临，租赁市场的关注度随之提高，房企抢占长租公寓，主要是为存量房市场提前布局；三则是长租公寓作为房地产开发业务的延伸，发展自身旗下品牌产品，有助于增加客户黏性，培养潜质购房客户。长租公寓可以帮助房企获取大量年轻的潜在客户,为未来的新房开发积蓄客户资源。而面对这一潜力与风险兼具的行业，不同房企采取不同应对策略。部分房企针对不同客群开发不同类型的产品，例如青年客户、家庭客户等；也有房企针对不同能级城市采用相应措施。而共同特征则是要保障一定的出租率及毛利率，表示这些指标要达到一定门槛才会继续推进。
重视多定位长租公寓品牌的房企
「万科：青年公寓、家庭公寓、服务式公寓」
自2014年以来，公司积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”，截至2018年上半年末，泊寓业务已覆盖30个一线及二线城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92%，集团长租公寓业务当前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品。
「合景泰富：誉舍、昕舍、陆舍」
公司的长租公寓分三类：誉舍、昕舍、陆舍，定位不同目标人群。原先的目标是在2020年做到3万间，目前的实际发展速度比较快，预计会提前实现3万间的战略。
长租公寓方面的战略是：1）一线城市深圳、广州、上海、北京等重点布点，其他如杭州、南京、武汉、成都也会布点。明年还会布局其他二线城市。2）根据品牌不同布局不同的省份。3）从IRR判断，达20%-25%才去做长租公寓，另外回收周期也要快。
重视租金出租率毛利率等指标的房企
「龙湖地产：保持90%以上出租率、30%以上毛利率」
龙湖是一个专注做空间服务的企业，不会拿投资的钱烧流量。截至2018年上半年末，平均出租率76%，开业6个月以上的出租率达到90%，只要出租率达到90%就说明项目的运营状况是好的。公司内部要求毛利率超过30%，能保持在35%。还要保持12%-15%的净利润。如果项目不能达到以上标准就不会拿下这个项目。
「中骏置业：利用科技技术提高租金」
长租公寓方面，我们与基金合作拿钱，做线下管理。核心要求有两个：组织能力和技术。这是一个连锁的事业，线下管理很重要，如果做不好是走不远的。前不久我们去日本与711和MUJI分享，711介绍自己是科技公司，核心能力是科技技术，能够管理好每一家店。
所以我们认为自己的长租公寓整个管理体系要做的可计划，现在做到1万多间，将来也做成轻资产。北京租金上涨未来也是比较快，去年我们把业务办到上海虹桥，现在租金翻了3倍，涨得很快。长租公寓发展未来的空间也是很大的，我们已经在开始准备技术了，线下运营能做好的上面的基金也会来找你。我们将长租公寓定位为将来合作连锁经营的事情。
06
物业管理业务
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2018年，越来越多的房企或在本公司运营下、或单独成立公司布局物业管理市场。这不仅可为企业增加盈利，也可应对拿地难、融资难、限价限购的风险。一些企业通过多种方式扩大市场，例如彩生活、碧桂园服务已走出中国，展望亚洲、国际市场，而绿城服务则通过收并购扩大规模。除了传统的物业管理服务，部分房企开拓业主与非业主增值服务，如家居服务、房地产增值服务、咨询、房屋验收等。
多种方式扩大物业管理服务规模
「彩生活：拓展国际市场」
截至2018年中期，公司在管面积增长至4.84亿平，与64家企业达成战略联盟，合作面积4.97亿平。集团拥有三个主要的业务分部：1）物业管理服务，占比83.5%；集团管理项目遍布中国249个城市及一个海外国家（新加坡），实现了合约总建筑面积的快速扩张；2）社区租赁、销售及其他增值服务，占比12.1%。截至2018年6月30日，彩生活线上平台累计注册用户数增加至约1451万人，同比增长252.1%，活跃用户数增加至379.8万人，同比增长56.0%；3）工程服务，占比4.4%。
大方向上，公司目标是到2020达到10亿面积，未来5年25亿平方米。彩生活未来除了中国，已经开始展望亚洲甚至国际，我们已经覆盖31个省。十年后期望规模触及到主要发达国家和地区，面积翻倍。
「绿城服务：通过收并购与合作扩大规模」
截至2018年上半年，集团主营业务收入中物业服务占比68.8%，收入达20.15亿元，同比增长31.8%，是三年内最高水平；园区服务收入达5.12亿元，同比增加45%，相比上年增速有所下滑，主要是因为二手市场业务的下降导致的。咨询服务上升速度较快，上半年收入达4亿元，同比增加24.5%，主要是公司在建业务咨询服务及在管业务咨询服务量较去年同期取得了大幅增长，同比分别增加61.1%和75.1%。
公司发展策略有三：第一，保持内生增长力，巩固行业领先地位；第二，通过收购合并及跨界合作扩大平台规模；第三，围绕人的全生活场景、房地产的全生命周期开发服务产品提升平台收入。
重视发展增值服务
「碧桂园服务：增值服务发展增速快」
截至2018年6月30日，公司物业管理组合遍布中国29个省、市及自治区的260多个城市。在海外，业务也进入了马来西亚市场。合同管理总面积约达3.86亿平。管理536项物业及向超过100万户业主提供物业管理服务，收费管理总面积约为1.37亿平方米。本期间，社区增值服务在总体收入中的占比为8.5%，较2017年同期上涨0.6%，增值服务业务发展速度明显快于同期物业管理服务主营收入。社区增值服务主要包括家居生活服务、房地产经纪服务和公共区域增值服务。
「雅生活服务：拓展非业主增值服务」
2018年中期，公司三个业务所贡献的收入如下:
1）物业管理服务收入较去年同期增长37.1%至7.05亿元；
2）非业主增值服务收入较去年同期大幅增长438.9%至5.75亿元，主要因为在这一年里开拓多种非业主增值服务，例如咨询、房屋验收；
3）业主增值服务收入较去年同期增长110.6%至7990万元。
公司上半年加速扩展，期末合约面积为1.86亿平方米，同比增长47.2%；在管总建筑面积为1.09亿平方米，较截至2017年6月30日止增长52.8%，较截至2017年12月31日止增长39.3% ；在管项目累计达420个，在管项目覆盖中国27个省市及自治区。
07
创新业务
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正如前文提到不同企业的不同战略，很多房企将发展多元业务作为未来一大战略支撑。具体来看，已被房企触及的产业包括商业地产、长租公寓、养老业务、科技小镇、机器人业务、文旅产业、产城融合、环保产业、医疗业务等，主要为响应国家号召、应对消费升级，未来有在这些领域加大投入的趋势。
「碧桂园：长租公寓 科技小镇 机器人业务」
公司响应19大回归乡村的号召，进军农业领域；作为房地产领域的战略补充，发展长租业务和科技小镇，长租公寓已获取总房间数24000间，科技项目截止2018年6月底落地24个项目，目前正在筹备机器人业务，围绕机器人核心技术及产业进行发展；机器人在上市公司体内，这与我们的主业相关的，可以说我们是带着订单去做机器人的，建筑机器人能带来更好的质量和安全，销售的交房面积，服务机器人对业主还是有大量的空间。我们的机器人产业在继续做下去有可能像碧桂园服务一样，碧桂园服务分拆之后也给投资者带来了更好的回报。新产业布局都是围绕地产主业，实现和房地产联动长远发展。
「中国恒大：文旅产业 高科技产业」
恒大旅游集团以恒大童世界为主打产品，目前共拥有13个文化旅游项目，总旅游用地储备面积4,714万平方米，总在建面积1,285万平方米；2018年上半年销售额195.5亿元。集团的附属公司「恒大健康」聚焦健康管理及新能源汽车两大产业。高科技方面，集团未来十年计划投入人民币1,000亿元，与中国科学院（中科院）共同拓展生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重点领域，拓展投资机会。
「万科：商业地产 长租公寓 养老业务」
商业地产方面，截至6月末，印力商业平台共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，自持项目已开业79个，包括53个购物中心。长租公寓方面，截止报告期末泊寓业务已覆盖30个一线及二线城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。上半年，万科旗下吉林松花湖和北京石京龙雪场17-18雪季累计客流量超过55万人次。2018年7月，成功发行万科松花湖信托收益权资产支持专项计划。养老业务目前已布局15个城市；为实现“幼有所育”，教育业务在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。
「融创中国：商业地产 文旅产业」
文旅集团经历了一年多时间，和万达的交易已经基本完成，挺顺利的，已经开业了5家，分布在哈尔滨、西双版纳、南京、合肥和青岛，明年开无锡、广州、昆明，都会比较正常，并购万达的举措还是非常好，因为标的是前十名房地产公司，质量较好。（多元化）大赛道问题，选择文旅，在这个行业已经算是重要参与者了，我们完成了投资后，其实这个行业门槛非常高，收购万达现金400亿，贷款400亿，销售卖了1600-1700亿元，2000-3000亿元投资已经很多啦，下一个赛道主要是消费升级，医疗教育，看了很多项目，估值偏贵，市盈率100以上，消费升级是已经看好的赛道。目前还是聚焦主业，新的投资主要以相关产业为主，现在审慎投资，主要是变化太快，美国选举对中国产业影响也会很大，我们战略是多看少动或光看不动。
「阳光城：产城融合 文旅产业 环保产业」
产城融合是阳光城的优势，徐总是阳光城副总裁，也是控股公司的副总裁，专门负责产城融合，公司内部设有区域首席产业官，在控股范围内协同产业的发展。产业发展中心去年11月成立，目前跟踪100多个项目，落地比较谨慎，最近延安教育小镇是第一个落地的，学校9月份会开学，将成为旗舰产品，今后还会在更多地方落地。通过融资方面的安排，下半年会看多更多的产业项目落地，健康、文旅、环保等方面都会有新突破。
「蓝光发展：物业管理 医疗业务」
嘉宝股份上半年新增非关联方物业管理面积超1,200万平米，目前公司管理规模达7,000万方，并预计明年同期将超1亿平。迪康药业目前在研仿制药项目8个，在研医疗器械项目7个，未来将加大仿制药和国外专利到期药物的引进，并以市场主流药品为重点引入产品。上市计划来看，嘉宝股份计划10月底报到证券会，争取一季度左右能够在港交所上市。迪康药业上市进度大约慢于嘉宝药业1-2个月。
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