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行业透视|谙悉逆周期投资拿地之秘诀方能笑着“活下去”

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

 导 读 

能否成为下一轮黑马乃至白马企业,就看当下的抉择。

  作者 / 杨科伟、柏品慧


近期,土地市场频现转冷信号,市场观望情绪浓重,土地流拍已是市场常态。而在强者恒强的市场格局下,“小而美”已是过去式,“大而强”才是主旋律,中小房企要想更好地活下去,似乎只有做大、做强一条捷径。鉴于土储货值与未来的销售业绩紧密相关,中小房企能否脱颖而出,成为下一轮黑马乃至白马企业,很大程度上取决于当下的投资抉择。那么,逆周期投资拿地究竟有哪些要领? 


01


谨慎当道,市场调整期宜降杠杆严控投资风险

不可否认的是,市场调整期并非土地投资的良好时机,多数城市因供求关系失衡,或者土地价格调整不到位,贸然投资拿地往往是风险大于机会。更为重要的是,“十个茶杯三个盖”的高杠杆经营模式注定不可持续,一旦个别项目出现去化难题,便会引发“蝴蝶效应”,带来不可抗拒的市场风险,极端情况下甚至会危及企业的生存空间。

为了更好地活下去,土地投资建议谨慎当道,意即要将控制投资风险摆在更为靠前的位置,并以降杠杆为宗旨,将资产负债率降至相较合适的水平尤其是前期激进拿地、资产负债率偏高的房企,更要缓拿地甚至暂时性退出土地市场,现阶段不拿地才能在未来拿好地。否则连活下去的本钱都没有,也就丧失了业绩稳健增长的屏障,做大、做强更是无从谈起。


02


收缩战线,持续深耕未来的白马以及黑马城市

鉴于各城市市场周期迥异,城市布局战略也是不可忽视的重要因素。受制于金融去杠杆愈加严苛,房企融资渠道日渐逼仄,中小房企尤甚,已然陷入融资难、融资贵的困境。正如拳头收回来,才能更好地打出去,企业还是要抵御各种诱惑,将有限的资源集中在市场前景长期看好的城市。

一方面,收缩投资战线,优化调整现有布局城市,选择性地舍弃一些市场前景不佳的城市。新晋投资拓展城市更要慎之又慎,最好控制在现有管理半径之内。市场调整期房企要保持现有盈利能力,亟需控制各项开发成本,城市深耕战略便是重要途径,有助于控制企业的管理费用、营销费用等各项成本支出。

另一方面,深耕城市选择也是决定企业成败的重要因素,一旦城市布局战略出现重大失误,极易诱发系统性风险。到底哪些城市会成为未来的白马或者黑马城市?可谓是众说纷坛,市场周期说、城市筛选模型等不一而足。概括而言,不外乎产业、人口两个维度,重点考察外来人口增量以及本地居民购买力。


03


现金为王,投资首选高周转竭力压缩回款周期

对于土地投资而言,利润、现金乃是两个重要维度,优秀的企业皆以双赢为主要诉求。而在市场调整期,将更为考验企业的回款能力,决定着企业能否更好地活下去。在保证盈利的同时,建议企业着重加强现金回款的考核力度,适当调升现金回款所占权重,以期实现稳健经营、有质量增长。极端情况下更要牺牲一定的利润率,以求换取更快的现金回款。

我们认为投资首选高周转项目,竭力压缩回款周期,确保企业拥有充裕的现金流。尤其是三四线城市,高周转便是基本功,现阶段做不到高周转的企业进入三四线可能都是风险。


04


投资测算以限价为纲,弱三四线考虑折价因素

而在具体的投资测算环节,建议秉持保守的基本方针,市场实难支持房价持续上涨。一方面,以限价为纲,未来售价测算要参照现有限价标准执行,甚至要在低于现有限价的基础上,还能做到盈利。审慎投资、优选项目,才能有效抵御市场下行风险。

另一方面,弱三四线城市房价现已升至阶段性高点,一旦市场需求出现断层,部分房企或将率先降价,进而引发降价风潮。弱三四线房价测算要保守再保守,不仅要做到房价0增长,而且要考虑折价因素。

建议房企构建全周期思维模式,投资测算要将营销前置,并在拿地、开发、营销等环节建立预警机制,竭力压缩各项成本支出,确保既定的利润率不打折。



综合而言,正所谓“他之毒药,我之蜜糖”,下一批黑马以及白马房企也许就在于当下的抉择。逆周期拿地固然需要勇气,更要战胜市场周期的战略眼光。当下不啻为捡漏的良机,尤其是那些市场前景依旧看好,或者土地价格调整到位的城市,或将迎来较佳的拿地窗口期。



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