01
行业透视｜谙悉逆周期投资拿地之秘诀方能笑着“活下去”
导 读
能否成为下一轮黑马乃至白马企业，就看当下的抉择。
◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧
近期，土地市场频现转冷信号，市场观望情绪浓重，土地流拍已是市场常态。而在强者恒强的市场格局下，“小而美”已是过去式，“大而强”才是主旋律，中小房企要想更好地活下去，似乎只有做大、做强一条捷径。鉴于土储货值与未来的销售业绩紧密相关，中小房企能否脱颖而出，成为下一轮黑马乃至白马企业，很大程度上取决于当下的投资抉择。那么，逆周期投资拿地究竟有哪些要领？
谨慎当道，市场调整期宜降杠杆严控投资风险
不可否认的是，市场调整期并非土地投资的良好时机，多数城市因供求关系失衡，或者土地价格调整不到位，贸然投资拿地往往是风险大于机会。更为重要的是，“十个茶杯三个盖”的高杠杆经营模式注定不可持续，一旦个别项目出现去化难题，便会引发“蝴蝶效应”，带来不可抗拒的市场风险，极端情况下甚至会危及企业的生存空间。
为了更好地活下去，土地投资建议谨慎当道，意即要将控制投资风险摆在更为靠前的位置，并以降杠杆为宗旨，将资产负债率降至相较合适的水平。尤其是前期激进拿地、资产负债率偏高的房企，更要缓拿地甚至暂时性退出土地市场，现阶段不拿地才能在未来拿好地。否则连活下去的本钱都没有，也就丧失了业绩稳健增长的屏障，做大、做强更是无从谈起。
02
收缩战线，持续深耕未来的白马以及黑马城市
鉴于各城市市场周期迥异，城市布局战略也是不可忽视的重要因素。受制于金融去杠杆愈加严苛，房企融资渠道日渐逼仄，中小房企尤甚，已然陷入融资难、融资贵的困境。正如拳头收回来，才能更好地打出去，企业还是要抵御各种诱惑，将有限的资源集中在市场前景长期看好的城市。
一方面，收缩投资战线，优化调整现有布局城市，选择性地舍弃一些市场前景不佳的城市。新晋投资拓展城市更要慎之又慎，最好控制在现有管理半径之内。市场调整期房企要保持现有盈利能力，亟需控制各项开发成本，城市深耕战略便是重要途径，有助于控制企业的管理费用、营销费用等各项成本支出。
另一方面，深耕城市选择也是决定企业成败的重要因素，一旦城市布局战略出现重大失误，极易诱发系统性风险。到底哪些城市会成为未来的白马或者黑马城市？可谓是众说纷坛，市场周期说、城市筛选模型等不一而足。概括而言，不外乎产业、人口两个维度，重点考察外来人口增量以及本地居民购买力。
03
现金为王，投资首选高周转竭力压缩回款周期
对于土地投资而言，利润、现金乃是两个重要维度，优秀的企业皆以双赢为主要诉求。而在市场调整期，将更为考验企业的回款能力，决定着企业能否更好地活下去。在保证盈利的同时，建议企业着重加强现金回款的考核力度，适当调升现金回款所占权重，以期实现稳健经营、有质量增长。极端情况下更要牺牲一定的利润率，以求换取更快的现金回款。
我们认为投资首选高周转项目，竭力压缩回款周期，确保企业拥有充裕的现金流。尤其是三四线城市，高周转便是基本功，现阶段做不到高周转的企业进入三四线可能都是风险。
04
投资测算以限价为纲，弱三四线考虑折价因素
而在具体的投资测算环节，建议秉持保守的基本方针，市场实难支持房价持续上涨。一方面，以限价为纲，未来售价测算要参照现有限价标准执行，甚至要在低于现有限价的基础上，还能做到盈利。审慎投资、优选项目，才能有效抵御市场下行风险。
另一方面，弱三四线城市房价现已升至阶段性高点，一旦市场需求出现断层，部分房企或将率先降价，进而引发降价风潮。弱三四线房价测算要保守再保守，不仅要做到房价0增长，而且要考虑折价因素。
建议房企构建全周期思维模式，投资测算要将营销前置，并在拿地、开发、营销等环节建立预警机制，竭力压缩各项成本支出，确保既定的利润率不打折。
❖
综合而言，正所谓“他之毒药，我之蜜糖”，下一批黑马以及白马房企也许就在于当下的抉择。逆周期拿地固然需要勇气，更要战胜市场周期的战略眼光。当下不啻为捡漏的良机，尤其是那些市场前景依旧看好，或者土地价格调整到位的城市，或将迎来较佳的拿地窗口期。
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合！
| 克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门 |
