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政策环境
【二度调研笔记】长三角热点三四线市场变化（十九）嘉兴篇
正文共：3227字
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文／研究员 杨科伟、柏品慧
市 场 综 述
楼市、地市皆冷
到访成交大幅下降,普遍预期房价回调
就嘉兴人口、经济等城市基本面来看，2017年，嘉兴人均GDP达93964元，三产结构为3.1：53.0：43.9。是年末，全市常住人口465.60万人，其中城镇人口300.31万人，城镇化率达64.5%。户籍人口356.37万人，常住/户籍人口比值为1.31。全年迁入人口4.29万人，迁出人口1.33万人，人口机械增长率8.35‰。城镇居民人均可支配收入53057元，年末城镇常住居民人均住房建筑面积39.62平方米。
2016年，嘉兴房地产市场开始转暖，主要在于2016年3月上海升级限购，投资需求外溢至周边三四线城市，嘉兴明显受益；2017年3月，嘉兴成为浙江对接上海示范区，房价快速上行，由7000-8000元/平方米涨至毛坯1.4万元/平方米，统一捆绑30万元车位；2018年上半年，市场热度惯性延续，多数项目认筹推售比2:1甚至3:1，抢房、开盘即售罄已成常态化。并且，一、二手房价格倒挂，二手房配套成熟的小区售价一度高达2.5万元/平方米，新房“买到即赚到”，进一步倒逼恐慌购房和投资购房需求集中释放。
到了2018年下半年，市场急速转冷，案场到访量明显下降，工作日日均10-15组，周末20-30组。二手房市场急速冷却，成交显著缩量，房价由2万/平方米以上回调至1.8万/平方米左右，依旧有价无市。新房市场略好于二手房，但各项目销售开始分化，顺销期月均成交量最高达40-50套，最低不足10套。购房者普遍观望，在于：一方面，2016年、2017年大量供地，市场整体供大于求，购房者可选择空间大。另一方面，因限价异常严苛，项目盈利空间明显收窄，导致土地市场转冷，市区新出让地块大都底价成交。典型如南湖区，地价由2018年上半年1万/平方米（剔除配建1.3万/平方米）降至下半年7000元/平方米，乡镇新挂牌土地更是大量流拍，在“地价低与房价低”的简单关系中，普遍预期房价回调。
限购、限价等“四限”依旧严苛
外地人限购1套，限售2年
嘉兴本地人不限购，外地人限购1套住房，无社保缴存年限要求。认房不认贷，本地人首套房首付30%，二套房首付50%，外地人首付皆50%。房贷利率普遍上浮20%-25%，近期个别项目利率上浮比例下调至15%，但信贷额度偏紧，放款时间较长。非嘉兴户籍居民家庭住房限售2年，对在嘉兴市区内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，限售2年。限价政策异常严苛，毛坯售价统一不超1.4万元/平方米，导致市区新房价格相差不大，毛坯售价大都在1.3万-1.4万元/平方米区间窄幅波动。企业突破限价方式在于精装、强制性捆绑车位（标配30万元，可贷款5年）、捆绑地下储藏室（仅限于个别项目）等。多数项目每日网签严格限定2-5套，成交数据明显失真。
02
客户结构
地缘性客户占比超7成
核心城市外溢客群不足10%
地域性购房理念根深蒂固，购房者以地缘性客户居多，占比70-80%，乡镇客户占比5-10%，跨区域购房现象寥寥。相较而言，高铁嘉兴南站片区有部分上海、杭州等外溢客群，占比约10%，其他区域占比更低。
03
营销去化
分销、一、二手联动皆有运用
限价下特价房折扣力度有限
随着市场转冷，各项目案场营销方式试行渠道分销，商圈拓客、派单，一二手联动，老带新奖励，特价房（因政府严格“限价”以稳定市场，多是底楼、顶楼产品，折扣力度相对有限）等，但市场成交表现依旧不容乐观。
04
区域市场
去化率降低后大幅降价尚仍不多见
仅部分特价房试水
南湖区：嘉兴市政府所在地，生活配套成熟，并有数栋写字楼聚集区，市场需求有支撑。中国铁建花语江南乃全市品质、价格标杆，售价2.4-2.5万/平方米，精装标准5800元/平方米，捆绑车位30万。
秀洲区：市政府重点规划打造的高端居住区。2015年中梁入驻，中梁壹号院于2018年上半年售罄。2017年金茂、卓越相继入驻，地价分别为7000元/平方米、1万/平方米，生活配套不足是短板。
整体而言，嘉兴缺乏支柱型产业，经济在浙江省属中等发展水平。为了加快产业转型升级，助推经济更好、更快发展，嘉兴市政府着力引进高素质人才，部分出让地块要求配建一定比例的人才住房，甚至整栋收购新房做人才公寓。
展望未来，随着房地产市场步入调整期，市场观望情绪浓重，成交将明显缩量，房价将高位盘整，不排除向下调整的可能性。二手房市场更为惨淡，有价无市特征明显，成交量将持续低位运行，价格回调幅度将明显高于一手房。
典型项目一：卓越泓玺台
▲卓越泓玺台案场图
地理位置：秀洲新区秀园路与新塍塘路交叉口
建筑面积：24万平方米
开盘时间：2018年6月
开盘售价：高层1.39万/平方米、洋房1.5万/平方米
项目点评：该项目为2017年5月卓越所拿地块，楼板价1万元/平方米。2018年2月开始蓄客，认筹量超600，6月首开196套，全部售罄。网签受限，该项目每日网签量低至5套。地缘客户居多，占比约80%。高层1梯2户，95平、110平3房，128平4房，售价1.39万元/平方米；洋房116平、126平3房，136平4房，售价1.5万元/平方米，皆毛坯交付，北向房间均赠送一半面积，并捆绑30万元车位。目前主推洋房产品，联排170-180平方米，尚未推售。相较而言，95平方米小户型产品更热销。案场到访量工作日日均20组，周末30组。月均销售约40套，属去化表现较好的项目。周边二手房售价1.7万-1.8万元/平方米，有价无市，成交持续低迷。随着下半年市场转冷，营销方式运用渠道分销、商圈拓宽、老带新奖励物业费等，但由于效果不佳，9月分销渠道已撤。
典型项目二：世茂璀璨时代
▲世茂璀璨时代案场图
地理位置：南湖新区南溪东路与亚欧路交汇处
建筑面积：14.8万平方米
开盘时间：2018年3月
上次开盘售价：高层13350元/平方米，洋房14150元/平方米
项目点评：高层主力户型95平3房、118平4房，毛坯售价13350元/平方米；洋房130-140平4房，毛坯售价14150元/平方米。装修标准3000元/平方米，捆绑车位30万元，综合售价1.8万-1.9万元/平方米。合计1242套房源，剩余约600套，其中洋房400套，剩余约200套。周边二手房售价1.8-2万元/平方米，新房有一定性价比优势。同片区地价明显回调，2018年6月绿城拿地剔除配建楼板价1.3万元/平方米，7月万科拿地楼板价6700元/平方米。
2018年3月首开320套售罄，6月加推210套，蓄客2个月，全部售罄。案场到访量工作日日均10组，周末20-30组。随着下半年市场转冷，去化表现平平，月均销售约10套。国庆期间推出特价房优惠，1楼房源一口价150万元，10月销售略佳约50套。
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