资本月报｜单月发债成本创4年新高，中梁等7家房企排队上市
★ 本月关注 ★
房企融资放量
调控仍将底部运行
11月多家房企的大额融资计划获批，从长期来看，由于房地产市场的增长已经明显放缓，调控政策底部逐渐形成，因而近期政府对于房企发债的审批趋于宽松。然而值得注意的是，由于10月29日新华社发表署名文章表示中央遏制房价上涨的决心不会改变，决不会允许调控前功尽弃，因而预计在未来的一段时间之内，调控政策仍然会在底部运行，房企维持资金链“活下去”将会是这段时间的主旋律。
单月发债总量环比翻番
融资成本创新高
本月企业境内外发债总量546.5亿元，环比上月上升99.0%，结束了连续6个月下降的趋势。主要是境外债发行量较大，环比增长419.3%，占比达52.2%。由于境外发债成本不断增加，本月房企综合发债成本为8.54%，是2015年以来单月融资成本的最高水平。
恒达集团于港交所上市
中梁递交上市申请
本月12日恒达集团在港交所敲钟上市，最值得关注的是，千亿房企中唯一未上市的中梁控股，也在本月13日向港交所正式递交了上市申请。此外还有两家地方房企也在本月递交了招股说明书，房企上市的热情十分高涨。
11月房企与金融机构合作比较频繁
本月房企和金融机构的合作较多，仅光大信托就和三家房企签署了共400亿元的战略合作协议。其中较为引人注目的合作要数泰禾与光大信托建立总额200亿元的全面业务合作关系。
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企业发债
债券发行：本月发债成本达2015年以来最高值
本月企业发债总量546.5亿元，环比上月上升99.0%，结束了连续6个月下降的趋势。主要是本月境外债发行量较大，达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占比达到了52.2%。一方面，目前房企境内融资受限较多；另一方面，2015年房企迎来发债高潮，负债总量逐年大幅攀升，到现在房企逐步面临偿债高峰期。此外，本月有多个房企大额度的债券获批，如保利发展在11月27日获批发行100亿元中票等，预计12月房企的发债量将会延续11月持续上升的趋势。
本月房企发债融资成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。在融资收紧的情况下，房企融资成本不断增加，特别是境外债融资，本月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。其中，有3家企业发债成本超过10%，此外还有3家企业发行了利率在9%以上的债，较上月分别增加了2家。2018年1-11月房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，已超过2017年全年平均值。
具体企业表现来看，融资总量最高的企业为中国恒大，融资额达194.2亿元，主要为其于11月6日和11月19日总计发行了四笔境外优先票据，共计28亿美元。本月融资成本最低的为万科A发行的一笔10亿元的超短融，利率仅为3.1%，此外，万科A发行的另一笔20亿元的中期票据利率也较低，仅为4.03%。
债券期限：本月到期债券类156亿元
本月房企有15笔发债到期，金额共计156亿元，单笔金额最高为金科2015年11月24日发行的一笔21亿元的中期票据；此外，新城控股2015年11月1日发行的20亿元国内私募债券也到期。提前关注到12月将有9笔债券到期，金额共计130.5亿元。
上市和股票
拟上市房企：中梁等3家房企递交上市申请
本月中梁控股于13日正式向港交所递交了招股说明书，而万创国际也于22日重新递交了上市申请，同时湖北房企奥山国际也计划在香港上市，房企上市融资热情高涨。截至11月底，在港交所等待IPO的房企有万城控股、银城国际、德信中国、海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际七家。
在房企旗下物业管理公司方面，本月滨江集团旗下的滨江服务集团于26日递交了上市申请。截至11月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有佳兆业物业、永升生活、奥园健康生活以及滨江服务四家，其中佳兆业物业和永升生活已分别于22日和29日通过了上市聆讯，即将正式上市。
IPO和增发：恒达集团于12日在港上市
本月12日恒达集团在港正式挂牌上市，每股发售价1.24港元，按该发售价计算，经扣除公司就全球发售应付的承销费、佣金以及预计开支，全球发售所得款项净额估计约为3.13亿港元。
而在房企旗下物业管理公司方面，本月11日新城控股旗下的新城悦正式在港上市，每股发售价2.9港元，所得款项净额约为5.3亿港元。至此，2018年新增上市的房企旗下物业公司有雅生活、碧桂园服务以及新城悦三家。
本月没有房企进行增发股份，但是由于10月底万科境外增发股份材料已获证监会接收，计划增发H股股份，因而未来的动向值得关注。
股权变动：多家企业回购股份
本月有多家房企有股份回购的举动，这一方面和证监会支持企业股份回购的政策有关。另一方面，股权回购也可以满足企业不同的战略需求，比如说提升股价、推动员工激励计划以及稳定公司控制权等。此外，融信中国和蓝光发展的控股股东也都在出手增持公司股份，稳定其对公司控制权。
股价变动：地产股整体复苏走强
本月地产股整体转向走强。H股方面，比较值得一提的是中国恒大在整个11月的股价表现十分突出，单月涨幅达到了31.82%。尤其是在13日深深房宣布将在12月14日披露与恒大的重组预案之后，到月底的14个交易日内恒大的累计涨幅达到了惊人的35.59%，其中固然有内房股全面复苏的因素，恒大稳健的实力也是保证其股价大涨的主要原因之一。
在A股房企方面，受科创板概念影响，本月涨幅较高的房企基本都和产业园区相关，其中市北高新作为科创板的龙头概念股在11月的涨幅尤为突出。
其他资本运作
本月房企与金融机构的合作较为频繁，仅光大信托就和三家房企签订了战略合作协议，总额为400亿元，其中较为重要的要数与泰禾建立的总额200亿元的全面业务合作关系。此外，本月正荣集团和金融机构的互动也是相当引人注目，与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作。这些都表明在融资环境收紧的背景下，房企通过与金融机构合作，增加未来流动性。
以泰禾为例，早在今年10月，泰禾集团就与上海银行签署了战略合作协议，上海银行意向为泰禾集团提供总额最高不超过200亿元人民币的综合授信额度。加上此次与光大的合作，近两个月来泰禾已连续获得银行授信近400亿元。而在资产证券化方面，11月泰禾11.67亿的购房尾款资产支持票据也通过了交易商协会的同意，首期发行将在注册后的6个月内完成。多元化的融资方式，加上与银行在各业务中的全面合作，能够助力泰禾各业务板块的快速发展，如养老、教育、金融等等，从而为企业带来更多收益。
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