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其他
行业透视｜房贷利率近23月首降，但市场回调下行趋势尚难转向
导 读
购买力明显透支，部分城市信贷放松亦难改市场下行回调趋势。
◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧
近日，房贷利率下调引发市场广泛关注，2018年12月全国首套房贷平均利率5.68%，环比下降0.03个百分点，乃是近23个月以来首降。2019年央行信贷政策将何去何从？房地产市场行情又将如何演变？
房贷利率拐点已至
2019年再降准可能性颇高
2018年12月全国首套房贷平均利率转升为降，环比下降0.03个百分点至5.68%，也是近23个月以来首次下降。并且，二套房贷平均利率连续两月回调，跌至6.04%，环比减少0.02个百分点。鉴于当下房地产市场步入调整期，我们认为房贷利率拐点已至，无论首套还是二套房贷利率，长期来看皆有一定的下降空间。
2018年底各项经济数据大都不及市场预期，投资、消费和进出口这传统三驾马车渐显疲态，叠加中美贸易战仍存较大不确定性，不排除阶段性升级的可能性，显示我国经济依旧面临较大的下行压力。联系到2018年12月CPI、PPI同比涨幅双双回落，通胀风险整体可控，这给积极的货币政策提供了良好的政策环境。为了抵御经济下行风险，我们认为2019年货币政策中性偏积极，央行将积极创设以及续作MLF、TMLF、SLF等多种融资工具，年内不排除再次降准的可能性，以期保持市场流动性合理充裕。不过，2019年央行全面降息的可能性不大，更多采用定向激励非全面降息，着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境。
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松绑信贷仅限于弱二线以及三四线等市场压力大的城市
就房地产市场而言，除非2019年楼市成交量价调整幅度显著超出市场预期，否则央行信贷政策难言实质性转向。尤其是全国层面刺激性信贷政策落地可能性不大，否则房地产市场必将陷入“一降就放、一放就涨”的怪圈，进而加剧房价“只涨不跌”的一致预期，进一步倒逼房价看涨压力。
当然，因城施策、一城一策的政策主基调未变，各城市将有更多的政策自主权，可以根据市场实际情况，针对性地调整信贷政策。典型如调降公积金贷款首付比例，下调房贷利率等。预计首套房贷利率或将恢复至基准利率，部分城市将再现折扣利率；二套房贷利率也将向基准利率靠拢。
具体而言，一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺，长期来看房价犹存一定的上涨压力，信贷政策仍需从紧执行，以便打压投资、投机性需求，维稳房价看涨预期。弱二线以及三四线城市信贷政策或将有所调整，以便支持居民自住以及改善性购房消费。尤其是那些库存压力较大的城市，信贷政策或将转向宽松，譬如执行认房不认贷、调降首付比例等。
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购买力明显透支
部分城市信贷放松亦难改市场下行回调趋势
尽管2019年市场压力大的城市信贷政策将有所调整，甚至转向宽松，但房地产市场较难出现反转行情，市场真正压力将在2019年上半年得以体现，届时全国商品房销售面积步入下行通道已是大概率事件。主要原因在于前期房价上涨过快，市场购买力明显透支，表现于各线城市置业客群首付、月供压力显著提升，付不起首付、还不起月供的案例持续增多，甚至部分购房者收入水平已然达不到银行商贷标准。
综合而言，房贷利率拐点已至，2019年货币政策中性偏积极，年内不排除再降准可能性。央行信贷政策难言实质性转向，松绑限贷仅限于市场压力大的城市，房地产市场仍将延续整体下行趋势，市场真正压力集中在2019年上半年。而在调控政策有所松绑的作用下，预计下半年一、二线城市成交量将低位企稳，三四线城市犹存较大的调整压力。
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