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其他
专题 | 二线城市土地投资利润空间研究——从行政区域视角
导 读
我们将研究对象进一步细分到了行政区层面，通过将房地差、地房比与区域供求、产业、配套、规划等因素结合分析。
◎ 文/马千里、邱娟、周奇
在“房住不炒”的总体基调下，楼市各类调控政策持续高压，尤其2018年下半年房地产市场转冷信号频现。在此期间，二线土拍降温更为显著，地市流拍数量持续攀升，六成地块价格出现回落，但大多数城市房价依旧保持稳中有升，二线城市投资利润空间逐渐扩大。虽然在2019年一季度，二线地市有所回暖，但地价并未普涨，二线城市拿地良机依旧存在。
为了对房企盈利空间研究更为精准，本文将研究对象进一步细分到了行政区层面。通过将房地差、地房比与区域供求、产业、配套、规划等因素结合分析后，可以看出高投资价值区域多集中在近郊区，多为人口导入较多的城市新中心、产业新区，例如杭州余杭区、成都郫都区，都是投资价值较高的区域；而地房比高、房地价差小的重庆九龙坡等区域，因前期地价飞速上涨，部分区域出现 “面粉比面包贵”的现象，进入风险较高。
2018年二线城市房地差拉大
迎来拿地良机
受2018下半年市场明显降温的影响，二线城市土地价格迎来了近5年的首次回落，成交楼板价降至3555元/㎡，同比下滑9%；其房价增幅却依旧保持稳定，且走势好于一线和三线城市。就此来看，二线城市迎来了新一轮的投资窗口期。
1、地价回落、房价上涨同时到来，二线城市利润空间再一次扩大（略）
2、2018年地价大幅回调，推动南京、海口房地价差显著增大（略）
3、城市内部各区域差异较大，判断投资价值应进一步细化（略）
02
五成行政区投资利润空间较高
仅不足一成区域面临盈利风险
为了研究对象聚焦到有一定投资价值的区域，我们以2018年供求比<1.5，住宅成交面积>50万㎡为筛选条件，再缩减研究样本范围，最终将研究区域数量聚焦到135个。在本章节研究中，将分别对135个区域的地房比和房地差进行梯度分析，之后还将从地房比（地价/房价）和房地差（房价-地价）两个维度，综合评判各区域的利润率和利润空间，以期为房地产开发商的在拿地机会的取舍方面提供参考。
1、地房比梯度分析：约一成区域地房比仅为0.1，但盈利空间往往与去化风险共存（节选）
在135个典型区域中，42%的区域地房比在0.3以下，这些区域大多位于近郊或发展较好的新区，也是房企拿地主要关注的区域。其中地房比在0.1左右的区域大多位于城市远郊或代管县市，相对而言，地房比较高的区域通常位于近郊。譬如产业发展较快的郑州郑东新区、重庆大渡口区、成都新都区、天津西青区等城市近郊区地房比均大于0.5，而南京高淳、苏州吴江区等远郊区域地房比均在0.4以下。出现这一现象的原因不难理解，近郊区域一般产业发展较为成熟、配套较为完善，加之房价上涨预期较高，周转速度相对更快，因此房企拿地关注度更高，推高了区域土拍溢价率，地房比大多较高；而远郊区域产业发展不及近郊，土地比较便宜，地房比也相对较低。
其中，地房比在0.1左右的区域数量占比约7%，这些区域多集中在青岛、郑州、西安等城市的远郊或产业发展相对滞缓的新区，譬如青岛黄岛市、西安高新区、郑州荥阳等。由于新区新增供地较多，并且地块较为偏远，因此地价较为便宜，而房价受规划利好，加之前两年市场持续高热，已经涨至高位，两方面因素叠加之下使得这些区域地房比处于极低的位置。尽管这部分区域地房比极低，盈利空间似乎十分可观，但是由于购房需求所有透支，加之自身经济活力稍弱、人口增长遭遇瓶颈，同样要警惕发展后劲不足的风险。
2、房地差梯度分析：八成区域房地差超5000元，大多数区域无虞建安成本压力（节选）
在销售、土储规模竞争持续激化的行业背景下，较低的地价房价比已经不是企业拿地应当满足的必要条件，例如在中心城区或热点近郊，那些地房比较高，而房地差更大的标杆性地块，依旧会引来众多房企的青睐。在135个典型区域中，半数以上区域房地差处于8000元/㎡之上，对比当前竣工住宅平均4000元/㎡单位价值而言，利润空间丰厚；另外3成区域房地差在5000-8000元之间，尚存一定的盈利空间；对于那些房地差在5000元/㎡以下的区域，剔除建安成本、营销费用等，房企盈利空间微乎其微甚至面临亏损。
3、盈利期望分类：超半数区域投资价值较高，仅少数区域盈利期望处低位
上文通过房地差、地房比两方面进行梯度分析，探明了135个典型区域的盈利情况，但是单一指标研究具有一定的局限性。为对这些区域的影响空间有一个更为公允的评价，我们从房地差和地房比两个维度综合考量，利用四象限法对各区域的投资前景予以区分，以期对房企未来的投资和布局策略提供参考。
135个区域可以分为四类：其中以杭州拱墅为代表的低地房比、高房地差区域投资价值较高；而地房比低、房地价差小和地房比高、房地价差高的两类区域机遇与风险共存，具体风险方面，前者是由于房价水平处于低位使得盈利空间受限，而后者风险主要来自市场过热、土地过度竞争等现象；另外，以重庆九龙坡为典型的部分区域投资价值处于较低水平。
数据来源：CRIC
联系各类区域数量分布来看：
(1)约五成区域投资价值较高（地房比较低、房地价差大）
杭州拱墅、海口美兰、秀英、青岛黄岛等68个区域地房比小于0.5、房地差大于8000元/㎡，投资价值较高，尤其是杭州拱墅区，房地差高达22374元/㎡，地房比为0.43，是研究对象中盈利空间最大的区域之一。对于海口美兰、青岛黄岛等由于供地结构导致的盈利空间较大的区域，由于需求不足，还是要警惕政策调控带来的风险。
表：2018年地房比较低、房地价差大区域一览（略）
武汉新洲、长沙望城、宁乡、沈阳沈北新区等47个区域虽然地房比小于0.5、但房地差相对较小，均低于8000元，投资价值受到一定的影响。究其原因，主要是由于武汉、长沙、沈阳等城市房价水平处于低位，况且新洲、望城、宁乡均处于远郊，地价水平处于低位的同时，房价水平也处于低位，使得盈利空间受到极大的局限。以武汉新洲为例，尽管地房比为0.42，但是由于新洲房价仅6280元/㎡，房地差3625元/㎡，扣除建安成本，盈利空间不复存在。
表：2018年地房比较低、房地价差小区域一览（略）
(2)极少数区域房地价差大，但地房比高，税费压力大（地房比高、房地价差大）
杭州西湖、苏州姑苏、天津西青等5个区域房地价差均在万元以上。这些多处于城市中心区或近郊，地价水平已经涨至高位，导致地房比均高于0.5，税费成本不可小觑，应警惕土拍竞争过度的风险。
表：2018年地房比高、房地价差大区域一览（略）
(3)约一成区域区域投资价值较低（地房比高、房地价差小）
重庆九龙坡等区域即是此类的典型区域，由于前期地价快速上涨，叠加限价政策，使得盈利空间被大幅压缩，两区房地差仅3000元/㎡左右，扣除其他成本，已无盈利空间。当然，对于那些郑州市郑东新区、天津津南区这类房地差超过5000元/㎡的区域而言，由于市场需求较为旺盛，尚存一定的投资价值。
表：2018年地房比高、房地价差小区域一览（略）
03
人口导入、购买力增长保障盈利预期
风险多来自于地价过快上涨
为深入剖析各类区域的投资盈利空间特征，我们进一步从上文四个类型中分别选出具有代表性的区域，结合各区域供求关系、政策背景、需求空间等因素进行分析。通过研究可见：高投资价值区域均是城市发展的重点区域，有诸多规划利好，新区概念最为常见；需求方面，人口导入数量大多居于前列，区域商品住宅供求关系基本均衡或偏紧、产品供应多以改善为主；而那些市场竞争已经十分充分、地价已经涨至高位的区域，如重庆九龙坡等，进入风险成本较高。
1、利润指标最优区域：产业助力人口增长，杭州余杭购房需求后续动力十足（略）
2、高利润率走量区域：城市规划利好需求增加，济南历城需求旺盛保障周转速度（略）
3、可适量投资、均衡布局区域：成熟配套支撑杭州西湖去化，改善类产品去化风险低（略）
4、风险警示区域：重庆九龙坡区域地价上涨过快，后续进入面临成本劣势（略）
04
2019年初多数区域利润空间稳定
仅重庆渝北、天津宝坻等四区域显著下滑
在刚刚过去的2019年一季度，二线城市土拍热度有所升温，成交溢价率也在3月份达到25%，创下2018年下半年以来新高。不过从各区域交易情况来看，二线城市地价还远远谈不上普涨，绝大部分区域土地价格涨跌幅均在合理范围内，投资利润空间变化幅度不大。
1、一季度大部分区域地价波动影响有限，各区域利润空间分布梯度并未显著变化（略）
2、重庆渝北、天津北辰等少数区域地价波动剧烈，盈利空间变化值得关注（略）
3、杭州、西安高投资价值区域更多，政策高压下武汉多区域蕴藏风险（节选）
结合一季度市场动向来看，就城市而言，投资潜力区域依旧集中在杭州、西安、苏州、郑州城市人口流入数量较多的城市。这些城市在人才新政下，人口得到了快速增长，需求较为旺盛；加之这些城市基本上经济产业水平都在区域范围内较为领先，就业机会较多；加之房价收入比处于相对合理水平（杭州房价收入比较上海低许多），对周边的辐射带动能力较强不至于被“吸血”，加之良好的人口结构使得人口可持续增长能力较强，种种因素叠加之下，这些城市的土地投资利润空间最大。
至于风险区域，多出现在武汉这类调控政策较严、且房价梯度尚未完全拉开的城市，就风险区域在各城市的区位情况来看，武汉的风险区域多位于中心城区的限购区域，以武汉江汉为例，2018年供求比大于3，供应严重过量，地价水平也居于高位，地价房价比高达0.66，房地差仅5076元/㎡，扣除建造、营销等成本，盈利所剩无几，这类区域如果延续政策高压态势，投资盈利压力势必日趋严峻。
4、投资潜力区域集中在近郊，多为人口导入较多的城市新中心、产业新区（略）
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《二线城市土地投资利润空间研究——从行政区域视角》
一、2018年二线城市房地差拉大，迎来拿地良机
1、地价回落、房价上涨同时到来，二线城市利润空间再一次扩大
2、2018年地价大幅回调，推动南京、海口房地价差显著增大
3、城市内部各区域差异较大，判断投资价值应进一步细化
二、五成行政区投资利润空间较高，仅不足一成区域面临盈利风险
1、地房比梯度分析：约一成区域地房比仅为0.1，但盈利空间往往与去化风险共存
2、房地差梯度分析：八成区域房地差超5000元，大多数区域无虞建安成本压力
3、盈利期望分类：超半数区域投资价值较高，仅少数区域盈利期望处低位
三、人口导入、购买力增长保障盈利预期，风险多来自于地价过快上涨
1、利润指标最优区域：产业助力人口增长，杭州余杭购房需求后续动力十足
2、高利润率走量区域：城市规划利好需求增加，济南历城需求旺盛保障周转速度
3、可适量投资、均衡布局区域：成熟配套支撑杭州西湖去化，改善类产品去化风险低
4、风险警示区域：重庆九龙坡区域地价上涨过快，后续进入面临成本劣势
四、2019年初多数区域利润空间稳定，仅重庆渝北、天津宝坻等四区域显著下滑
1、一季度大部分区域地价波动影响有限，各区域利润空间分布梯度并未显著变化
2、重庆渝北、天津北辰等少数区域地价波动剧烈，盈利空间变化值得关注
3、杭州、西安高投资价值区域更多，政策高压下武汉多区域蕴藏风险
4、投资潜力区域集中在近郊，多为人口导入较多的城市新中心、产业新区
END
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