评司论企｜鑫苑物业拟港股上市，鑫服务升级助力
导 读
新三板退市后，鑫苑物业转战港交所，港股或将再现房企分拆物业管理公司上市版本。
◎ 作者 / 沈晓玲、齐瑞琳
近日，鑫苑物业服务集团有限公司向港交所递交招股书，拟在港股登陆。和去年先后赴港上市的雅生活服务、碧桂园物业、新城悦、佳兆业物业以及永升生活服务一样，鑫苑物业同样是从房地产公司分拆的物业管理公司。其历史可以追溯至1998年成立的鑫苑科技服务股份有限公司，为鑫苑置业开发的项目提供物业管理服务。2017年4月鑫苑科技在北京新三板挂牌，2019年1月该公司从新三板退市拟转战港交所。目前鑫苑物业的业务范围涵盖物业管理服务、物业增值服务、交付前及咨询服务。从其最近三年的财务水平看，营业收入、毛利润及净利润都有所上升，而毛利率和净利率相比17年都有所下降，但和其他港股上市物管公司相比，仍处于行业中上水平。
倚重母公司项目，华中区域占比最高
布局12个省28个城市，在管面积1566万平。截至2018年底鑫苑物业已签约管理的物业项目扩展至12个省，超过28个城市，包括郑州、济南、西安、成都、苏州、北京及上海。截至2018年末，鑫苑物业的已签约面积为2633万平方米，过去3年复合增长率为28.5%。目前鑫苑物业共管理96个项目，在管面积达1566万平方米。除了目前在管物业外，截至2018年末，已签约项目中还有43个项目未交付，这部分项目将在2019至2021 年间交付，转化为鑫苑物业未来收入来源。
五大区域皆有布局，华中区域占比最高。从区域布局来看，鑫苑物业的布局华中区域最多，占比高达72%，其次为华东区域[1]，占比19%。在物业管理服务的收入上，华中区域也是公司的主要收入来源，收入贡献率为49%，这与其母公司鑫苑置业的项目布局相近。[1]根据克而瑞区域划分标准山东省应归为华北区域，但此处与鑫苑物业招股说明书一致山东省划入华东区域。
倚重母公司项目，积极扩展第三方。作为有房企背景的物管公司，母公司鑫苑置业开发的项目分都为鑫苑物业管理，这部分项目在2018年为其贡献了84%营收及 75%的在管面积。从主板上市有房企背景的物管公司来看，母公司输送在管面积占比普遍在60%左右，可以看出倚重母公司是一个普遍现象。这种情况一方面是依托房企可以帮助物管公司拓展管理面积，另一方面房企的品牌效应也能够帮助物管公司在第三方物业拓展中提升竞争力。鑫苑物业的第三方项目方面，在管面积贡献率由2016年末的15%持续增至2018年末的25%，收益也从2016年末的550万元增加至2018年底的4110万元，复合增长率达到了173.4%。鑫苑物业也在积极拓展第三方开发公司项目，计划上市募集资金的60%用于进一步改善服务质量及扩大业务规模和地理范围，以期扩大其提供的物业管理服务的覆盖面。
增值服务的毛利率高
三大业务板块，物业管理服务营收贡献率为67%，增值服务和交付前及咨询服务拉高整体毛利率。根据招股说明书，鑫苑物业的业务模式分为物业管理服务、物业增值服务、交付前及咨询服务三类。从2016年到2018年鑫苑物业的收入构成可以看出，三年间三大业务板块的占比比较稳定，最大的收入来源主要是物业管理服务，2018年占比为66.6%，与行业平均物管营收占比69.6%基本相当。从业务的毛利率来看，增值服务和交付前及咨询服务的毛利率都高于物业管理服务，一定程度上拉高其整体毛利率水平，这也是鑫苑物业计划将募集资金的15%用于增强增值服务的原因。
经营绩效▲▲▲
盈利水平高于行业平均
营业收入规模还有待提升。2016-2018年间，鑫苑物业的营业收入分别为人民币2.28亿元、2.96亿元及3.93亿元，复合增长率为31.4%。虽然鑫苑物业营业收入持续上涨，但在管面积同在1000~3000万平方米的滨江服务、奥园健康生活及佳兆业物业等企业，2018年的收益均高于鑫苑物业，显示出与其他物业公司还存在一定差距。单平效能[2]方面，2018年单平能效1.39元/平方米/月，低于行业平均水平。[2]单平效能=(物业管理营业收入/在管面积)/12
盈利水平高于行业平均。2018年鑫苑物业的毛利为1.34亿元，同比上涨2%；毛利率与上年持平为34%，净利率为19.3%，较2017年下降4个百分点。在毛利率与净利率方面，鑫苑物业处在行业偏上水平，主要是由于物业管理服务之外的增值服务和交付前咨询服务拉高了整体盈利水平。
“XIN 3.0”服务模式
2018年年中，鑫苑物业同步发布了鑫服务3.0和XIN服务体系3.0，实现了公司战略模式和服务体系的进一步发展。“XIN 3.0”服务模式旨在通过提供更个性化的物业管理服务，提高员工的能力及潜力，更加重视客户体验及其对个性化服务的反馈及根据不同情形提高服务这些方式进一步提高服务质量。鑫苑物业也计划将上市募资约15.0%用于开发及升级信息技术系统及智能系统，以期待未来XIN服务体系3.0为鑫苑物业持续强化服务IP、提升服务感知和服务口碑，提高业主黏度提供助力，为泛物业产业生态布局和发展提供基础保障。
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