克而瑞研究中心 沈晓玲、万任澄、齐瑞琳
【业绩亮点：营收、净利稳步增长，社区增值服务毛利率提升】2019年上半年佳兆业美好实现营业收入5.58亿元人民币，较去年同期上升35.4%，净利润0.92亿元，较去年同期上升45.4%（剔除公司上市相关费用影响）。三大业务板块营收均有不同程度的提升。其中社区增值服务板块毛利率提升明显，比去年同期增加16个百分点，达到43.6%。【增长动力：上半年在管面积增长主要来源于收并购】佳兆业美好2019年上半年在管面积为3634万平方米，较2018年末上升35%；合同面积为4142万平方米，较2018年末上升29%。其中来自独立第三方开发商的在管面积较2018年末增长192%，占总在管面积的比例上升18.5个百分点，主要是由于收购嘉兴大树物业，接手78个项目。收购后佳兆业美好在长三角区域的在管面积提升了202%，占比34%。【未来挑战：规模高质量扩张的同时兼顾社区增值服务】截至18年末，已上市物管企业的平均在管面积约为7500万平方米，而佳兆业19年上半年在管面积为3634万平方米，与规模房企还有差距。上半年社区增值服务部分毛利率达到43.6%，是企业毛利率最高的板块。目前营收占比为10.11%，还有较大的提升空间。
2019年上半年，佳兆业美好实现营业收入5.58亿元人民币，较去年同期上升35.4%，净利润0.92亿元，较去年同期上升45.4%(剔除公司上市相关费用影响)。物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务分别实现营业收入2.34、2.68以及0.56亿元，同比增长分别为31.5%、36.6%以及47.7%。 营收增长主要有两个原因，第一是由于在管面积及在管均价的提升。2019年4月12日，佳兆业以0.37亿元收购嘉兴大树物业的60%股权，新增78个项目，贡献在管建面约780万平方米。与嘉兴大树物业的强强联合使得企业的在管面积以及在管均价都有不同成都的提升。第二是由于交付前及顾问服务的增长。由于企业约90%的交付前及顾问服务业务的营收来自对佳兆业集团的服务，因此营收贡献比较稳定，上半年该板块的营收占比为38.83%，是营业收入的主要来源。
上半年，佳兆业美好整体毛利率为34.3%，与去年同期基本相当，整体优于行业平均。其中社区增值服务部分的毛利率比去年同期上升16个百分点，达到43.6%。毛利率的提升主要是由于社区增值服务板块中毛利较高的空间租赁以及软件开发服务两项业务的占比上升。 上半年经调整的净利增速高于营收增速是由于企业加强了对行销费用的把控。剔除了上市相关开支影响后，2018年行销费用占营业收入的比重为14.19%。而19年上半年，企业的行销费用占营收比重下降到12.05%，为近5年的新低。在上半年规模扩张的同时，行销费用占营收比重不升反降，体现企业良好的经营管理能力。
2019年上半年新增在管面积主要来源于收并购。佳兆业美好2019年上半年在管面积为3634万平方米，较2018年末上升35%；合同面积为4142万平方米，较2018年末上升29%。在佳兆业美好的在管面积来源中，佳兆业集团和独立第三方开发商贡献分别占比65.6%和34.4%。从增长来源看，来自独立第三方开发商的在管面积较2018年末增长192%，占总在管面积的比例上升18.5个百分点；来自佳兆业的在管面积较2018年末上升6%。可以看出上半年在管面积的增长来源主要是第三方开发商管理面积，主要是由于佳兆业以0.37亿元对价收购了收购嘉兴大树物业的60%股份，获得嘉兴大树及其附属公司嘉兴融树酒店的78个项目，在管建面约780万平方米。
收购第三方除了为在管面积提供增长动力及减少对母公司依赖以外，也使得佳兆业美好的区域布局不断优化。收购嘉兴大树为佳兆业美好在长三角区域的在管面积提升了202%，有利于未来业务的扩展，提升规模效应。且区域之间布局更加均衡，目前佳兆业美好在粤港澳大湾区，长三角、环渤海以及华中、华西区域均有布局。
仍需扩大第三方物业的规模，未来才能实现进入行业前十的目标。2019年企业中期业绩发布会表示想要在2021年进入行业前十。如果想进入十强，除了利润、社会责任、缴税额等指标之外，管理规模也是十分重要的部分。根据18年年报显示，已在香港上市的物管企业平均在管面积约为7500万方。上半年佳兆业美好的在管面积为3634万方，与规模物管企业相比还有差距。仅从母公司承接的在管面积虽然稳定但满足不了企业的扩张需求，规模的扩张主要还是依赖第三方市场。但是随着近年来赴港IPO企业增多，收并购市场竞争较以往更加的激烈，优质物业项目不论是收购的难度还是成本都在增加。 提升社区增值服务占比将会是未来考验之二。上半年佳兆业美好的社区增值服务毛利率达到43.6%，是企业毛利率最高的板块。营收占比为10.11%，还有较大的提升空间。目前企业的社区增值服务主要围绕“人、房、车、财”进行布局，包括房屋租售、装修美居、社区教育、空间租赁、泊车、社区金融、社区服务及新零售以及软件开发等。其中泊车、软件开发、空间租赁占社区增值服务板块营收比重较高。社区增值服务的对象最终还是业主，提高物业公司的服务质量、增强与业主之间的粘性、赢得业主的支持与信任是增值服务板块营收提升的基础。对于主要做中高端物业服务的佳兆业美好，如果能够与业主形成良好的互动关系，社区增值服务板块的增长潜力还是比较大的。
备注：净利润以及净利润率里剔除了2018年企业上市相关开支以及递延税费，合计0.52亿元。2018、1H2018企业未经调整的净利润分别为0.52亿元、0.23亿元，净利率为6.03%、5.59%；行销费用里剔除了2018年企业上市的相关开支0.3亿元。2018、1H2018企业未经调整的行销费用/收入分别为17.57%、17.90%。
数据来源：企业业绩报、CRIC研究中心整理
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