特别专题｜节后复工更快的东三省，楼市发展前景值得重新审视

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Original CRIC研究中心克而瑞地产研究 2020-09-06

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#2020年专题集

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导语：

本文结合东三省各城市经济发展、资金投向、人口迁徙、招聘量变化、人才政策等指标，以此探究东三省房地产市场发展前景

◎ 克而瑞研究中心 / 马千里、邱娟、周奇

（本文为节选版）

2020年春节后，一二线城市外来人口返工速度全线下滑，相对而言，东三省四个二线城市所受影响较小。在更快的复工速度下，东三省有望把握住2020年的先发机会，地区经济发展和人口集聚能力也值得我们重新审视。

为了更好地探究东三省短、中长期房地产市场，本文将结合东三省各城市经济发展、资金投向、人口迁徙、招聘量变化、人才政策等指标进行系统性研究。首先对这些城市的疫情情况和春节后的复工情况进行梳理分析，看看哪些城市在复工方面赢得先机；其次利用资金流向、招聘需求变化以及经济结构对东三省各城市的经济发展情况做出综合评价；第三部分则回归房地产市场，从调控政策、供求量价、消化周期、市场集中度等方面对东三省的房地产市场的内在的库存问题进行深度剖析，第四部分则基于东三省各城市的人才政策、人口流动情况和城乡结构对东三省中长期的人口格局做出趋势性预判；最后一部分则综合以上研究，对2020年东三省的发展机会与风险进行了综合分析，并对这些城市的短期和中长期购房需求进行分类预判。

近期人口流动：疫情控制较佳
复工率显著高于全国水平

受新冠肺炎疫情的影响，2020年春节后全国总体迁徙量仅为2019年同期[1]的38%，呈大幅下滑趋势。分能级来看，一二线城市表现略差于于三四线，春节后人口迁徙规模是去年同期的36%，比三四线城市低了约5个百分点。对于经济发展更为依赖流动人口的一二线城市而言，2020年所面临的复工挑战更为严峻。

[1]注：由于疫情影响，今年大部分城市复工时间后移，2020年春节后人口迁徙周期按照（正月初五-正月十六）计算，2019年依然按照正常公开前后共一周时间计算（正月初五-正月十一）。

1. 人员流动：春节后东三省省会复工更快，哈长沈大人员回流率高居前四（略）

2. 新冠疫情：辽宁、吉林疫情控制较佳，发病率[1]明显低于全国平均水平（略）

3. 东三省对比：沈阳、长春返工规模最大，疫情后经济恢复速度值得期待

尽管松原、辽阳、朝阳等城市返工率水平居于高位，但考虑到其城市规模较小，城市综合发展潜力还是不及沈阳、长春等二线城市。省会、副省级城市人口规模巨大，返工率也处于较高水平，返工规模最大，疫情后经济恢复有望更快恢复。

在四个二线城市中，沈阳表现最佳，截至2月27日，全市1453户规模以上工业企业已经实现开复工1399户，复工率达到96.3%；长春也在复工复产上不遗余力，截至26日，全市994户规上工业企业累计复工834户，复工率83.9%。如扣除季节性生产企业，全市实际复工率88.9%，已接近正常年度同期90%左右的复工水平。哈尔滨城市由于疫情相对较重，城市复产复工速度相对落后；而大连则由于人口规模在四城中相对较小，返工规模也不及沈阳、长春。

总的来看，受疫情影响较轻的东三省在春节后开工复工中赢得了先机，为2020年的经济发展奠定了良好的基础，房地产市场恢复速度也会相对较快。

[1]发病率=累计确诊病例数量/常住人口数量

经济发展：对消费依赖度低
年内经济增长有望更快恢复

在经济发展方面，尽管近几年来经济发展失速，但新一轮的东北振兴战略的部署和实施正在将东北地区的发展推入正轨，经济发展速度也有望恢复。此外，东三省是中国的老工业基地，国有经济比重较高，且主要分布在重工业领域，对消费依赖度较低，相比于其他地区，有望更快在疫情后恢复。

1.产业变革：国企加快所有制改革，依靠创新做强实体经济（略）

2.资金投向：营商环境优化引领投资回归，近三成投向大连（节选）

中心城市对资本的吸引力明显更强，根据相关网站统计，大多数投资都流向了四个中心城市，占比接近九成；其中大连作为东北经济发展的龙头，在有一定的互联网基础的优势下，独占3成，领先于其他三市。

3.收入水平：新兴产业发展带动当地居民收入水平上升，沈阳居民购买力最强（略）

4.经济结构：吉林对消费依赖度全国最低，经济增长受疫情影响或相对较轻（节选）

1月份以来，武汉爆发的新型肺炎疫情在全国蔓延，各行各业都受到巨大的冲击，其中当前我国的经济增长依赖度最高的消费行业无疑是当前受到冲击最大的领域。不过，东三省大部分地区的经济结构仍然是以工业为主，对消费的依赖度较低，因此经济增长受疫情的影响或相对较轻。

具体从消费需求对当地经济的发展贡献来看。根据官方公布的最新数据，在2017年辽宁和吉林的最终消费支出对GDP的贡献率均在45%以下，明显低于当前全国水平57.6%，其中吉林的占比仅为38.8%，是内地31个省市中比例最低的。进一步来看，消费对GDP的拉动作用，三省都不高，仅有黑龙江略高于全国水平，辽宁和吉林和全国水平都有较大的差距。由此来看，三省中辽宁和吉林对消费的依赖度都比较低，特别是吉林，经济增长或能从疫情中更快恢复。

5.小结：经济稳定发展基础进一步夯实，疫情之后经济有望快速恢复

随着东北地区全面振兴战略的逐步推进，当地的产业结构和营商环境都有了极大地改善，“闯关东”的资本也越来越多，当地的经济稳定发展的基础进一步夯实。另一方面，疫情之下，除黑龙江外，辽宁和吉林的经济发展对消费行业依赖度都不高，当地政府也出台了一系列复工复产政策，加速推动企业复工复产，各行各业都在有序恢复中，一季度整体经济态势良好，为2020年经济发展奠定了良好的基础。

房地产市场：库存问题依旧存在
三四线需求疲软难改观

尽管东三省疫情控制较佳，复工率显著高于全国平均水平，经济恢复抢得先机，加之改革红利持续释放，实体经济发展面临加速，有望带来人口的回流，城市前景值得高看一眼。但是由于长期以来购房需求受到制约，去化依然面临较大的压力，库存问题依然不容乐观。

1调控变化：税款延免、失业保险费返还，黑龙江率先出台扶持政策（略）

2成交量价：调控压力相对较轻，房价增速居于全国前列（略）

3供求关系：近年去库存成效显著，但长春、大连消化周期仍显著高于其它二线（节选）

尽管全国去库存效果显著，但城市间的差异依然巨大，部分城市依然存在去化压力。尤其是东北区域，由于近些年经济发展滞缓，购房需求受到较大制约，成交量维持在较低水平，使得消化周期升至高位。以大连为例，2019年月度成交量不足50万平方米，库存却高达1400万平方米，消化周期高达31个月，去化压力一直维持在高位。长春也是如此，截止2019年底，库存也接近1400万平方米，尽管成交略好于大连，消化周期也高达21个月。此外，沈阳也高达19个月，库存压力也处于相对高位。总的来看，虽然东北近年来库存压力有所缓解，但因往期“欠债”过多，以及购房需求相对疲软的影响，长春、大连去化压力依然巨大，两城的去化周期显著高于其它大部分二线城市。

4.省市格局：长春、哈尔滨在省内集中度高达六成，大连分食沈阳市场份额（略）

5.小结：大连、长春等市面临库存压力，部分三四线需求疲软也不容忽视

总的来看，受东北经济滞缓，购房需求逐渐疲软的影响，即使是长春、大连这类二线城市依然存在较大的去化压力，两城的去化周期显著高于其它大部分二线城市。更不用提人口规模较小的三四线城市，譬如鹤岗、双鸭山等城市，不仅规模小，而且人口还处于不断流失之中，加之东北生育率低下，部分城市如铁岭、鹤岗等均已经步入负增长，未来房地产市场规模收缩十分明显，去化也存在较大的压力。

中长期预判：落后的产业经济加速人口逃离
中小城市难脱需求不足桎梏

上文我们梳理了东三省近期的复工情况、消费依赖情况，并对近期的房地产市场进行了梳理，总的来看，东三省复工情况良好，取得了复工先机，为2020年全年的经济发展奠定了良好的基础，经济增速较其他省份稳健，房地产市场恢复得较快。

但中长期来看，房地产市场还是要看人口和资金的流入情况，鉴于东三省经济发展仍然较东部沿海城市有较大差距，对人才的竞争力终究比不过杭州、武汉、西安、成都等二线城市，在人口持续流出的趋势还是难以扭转，本章节将就从人才政策、人口变动和城乡结构等方面，对东三省房地产市场需求做出中长期预判。

1.人才政策：为遏制人口外流，各城竞相出台引人计划、沈阳拔得头筹（略）

2.人口变动：经济衰退制约城市竞争力，大部分城市人口外流现象依然严重

东北的大多数城市产业结构单一，经济发展主要依赖煤炭、石油等资源的开采等重工业，当这些产业出现衰退时，东北的经济发展速度也明显放缓。结合GDP增速来看，黑龙江、吉林两省的经济增速长期低于全国平均水平，即使是东三省中的“老大哥”辽宁，其经济发展也在2016年触底，近两年虽有提升，但仍落后于全国平均水平。

经济的不景气迫使当地居民向外迁移去寻找就业机会，辽宁、黑龙江和吉林三省的常住人口在2014年之后就出现了下滑，其中吉林表现更加突出，近4年来常住人口总量减少了将近50万。不仅是常住人口，东三省的户籍人口向外流失更加严重。

以各城市在2013年~2018年五年间的户籍人口数据变化来看，仅有沈阳、大连和盘锦等少数城市户籍人口总量呈现增加趋势，其余城市的户籍人口呈现出萎缩趋势，如鹤岗、铁岭、七台河这种人口总量本就不多的小城市，户籍人口数量均减少了7万以上。长此以往，人口的减少将会导致住房需求的萎缩，如铁岭等城市的商品房成交量近几年来快速下降，内生购房需求难以支撑当地的市场继续向前发展。

值得注意的，长春和哈尔滨的户籍人口也呈现出明显的下滑趋势。不过，中心城市的优势仍然存在，仍能从本省吸引人口补充，短时间内住房需求不会出现大幅度的下滑。并且，在对本省人口的集聚力上，根据百度迁徙发布的节后各城市迁入人口来源地占比来看，长春的比例最高，达到73.94%，是四个城市中对省内人口集聚力最强的城市；沈阳和哈尔滨次之，比例分别为72.8%和66.79%；大连最低，不过占比也超过了50%。

3.城乡结构：哈尔滨城镇人口仍有较大增长空间，沈阳、大连城镇化已达高位（节选）

四个中心城市中，大连和沈阳的城镇化水平相对较高，比例均在7成左右，长春排在第三，最新公布的户籍人口城镇化率为58.5%，哈尔滨最低，城镇化率还不到50%，在省内也处于较低水平。虽然哈尔滨的城镇化率相对较低，但这也意味着哈尔滨的城镇人口还有较大的增长空间，假设当地户籍城镇化率能达到70%，以2018年该市950万的户籍人口为基准，其城镇人口仍有接近200万的增长空间。同时，对于城镇化水平相对较高的沈阳和大连来说，其常住人口城镇化率实际已经在8成左右，未来城镇化率的上升空间已经很小。

4.小结：大连、沈阳人口规模长期稳定，铁岭、鹤岗等城市收缩明显（略）

沈阳、大连经济基础较好
整体表现优于长春、哈尔滨

通过上文对东三省各城市的复工情况、经济发展概况、人口和房地产市场格局进行系统分析，我们对于东三省各城市房地产市场当前和中长期的市场走势有了更为清晰的认知。

短期来看，由于疫情较轻，东三省抢得复工先机，加之所有制改革红利刺激下经济增速有望提升，短期内经济增速可能优于其他区域，房地产市场恢复得也较快。但中长期来看，房地产市场还是要看人口和资金的流向。受经济衰退积累效应的影响，东三省整体收入水平较其他区域明显偏低、即使房价处于较低水平，购买能力也较差，房地产市场的支撑性不足，库存问题也十分严重，市场前景不容乐观。

对于房地产市场来说，关注的重点还是以沈阳、大连、长春、哈尔滨等二线城市为主，沈阳、大连在各指标上表现均较优，市场前景整体由于哈尔滨、长春；此外，三四线中的齐齐哈尔、吉林、鞍山、锦州、大庆五城可适当考虑。

1.短期预判：疫情下抢得复工先机，改革红利刺激下经济增速有望提升（略）

2.中长期预判：人口外流严重抑制购房需求，低购买力桎梏将长期存在（略）

3.城市综合预判：二线城市依旧是关注重点，齐齐哈尔等五城可适当考虑

为了对东三省城市房地产市场发展趋势做出更为客观的评价，结合2020年疫情背景下的特殊情况，加入了与复工相关的指标，最终形成一个包含复工情况、需求基数、购买力水平和房地产基本面四个方面8个指标的一个相对完备的评价体系，进而选出更值得关注的城市。由于哈、长、沈、大四个二线城市与其余的三四线城市在人口、经济规模上差异较大，我们将这些城市分能级进行预判。

3.1 二线城市：沈阳、大连经济基础较佳，市场前景整体优于哈尔滨、长春

东三省的4个二线城市，由于地理位置与武汉较远，受疫情影响相对较少，在一二线城市中复工率居于前4位，并且四城人口规模在700万人以上，它们或为省会，或为副省级城市，收入水平相对较高，存在一定的购房潜力。同时四城房地产基本面表现也较好，沈阳、长春两城成交规模突破1000万平方米。

值得注意的是，四城表现并不完全一致，各城均有自身优缺点。疫情影响方面，长春、赢得复工先机，复工率高达55%，在一二线城中居于首位，哈尔滨受疫情影响较大，复工率相对较低。经济指标方面，沈阳和大连表现更为突出，人均可支配收入均超过了4万元/人，排在第一、二位，其中大连对资本吸引力明显更强。就房地产基本面来看，沈阳、长春表现较优，调控政策最严的大连次之。人口指标方面，沈阳对区域内人口吸引能力最强，哈尔滨人口外流较为突出，近5年户籍人口减少了36万，基本面最差。相较而言，沈阳、大连在各指标上表现较优，市场前景更佳；长春收入、库存指标表现较差，但复工率表现优异，对东北地区人口吸引力较强，经济发展对消费依赖度低，在2020年的特殊时期影响之下，今年长春的发展潜力也值得期待。

3.2 三四线城市：齐齐哈尔、吉林人口回流值得期待，鞍山房地产基本面较好（节选）

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专题

《节后复工更快的东三省，楼市发展前景值得重新审视》

一、近期人口流动：疫情控制较佳，复工率显著高于全国水平

1. 人员流动：春节后东三省省会复工更快，哈长沈大人员回流率高居前四（略）

2.新冠疫情：辽宁、吉林疫情控制较佳，发病率明显低于全国平均水平（略）

3. 东三省对比：沈阳、长春返工规模最大，疫情后经济恢复速度值得期待

二、经济发展：对消费依赖度低，年内经济增长有望更快恢复

1.产业变革：国企加快所有制改革，依靠创新做强实体经济（略）

2.资金投向：营商环境优化引领投资回归，近三成投向大连（节选）

3.收入水平：新兴产业发展带动当地居民收入水平上升，沈阳居民购买力最强（略）