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长租公寓生意经!阳光城进军,万科要做15万套!

2015-10-22 by 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究


小Q导读

房企争先恐后涉足长租公寓的背后意味着什么?看凯德、万科、招商、阳光城各有特色的运作模式。


文/克而瑞研究中心 房玲、尹鹏


近日,阳光城旗下MODO项目和寓见公寓签署协议,双方将在长租公寓领域展开合作:阳光城将负责为寓见公寓提供更多的房源,寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理,包括售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等提供一站式服务。


一贯以新房销售为主的阳光城,主动牵手寓见进入长租业务,我们认为主要有以下四点原因:

1、借势营销,为开盘做准备。阳光城和寓见合作的项目为阳光城•MODO,该项目计划将于11月开盘,目前为项目蓄客的时间。借此次合作,阳光城有望增加项目曝光度,间接助推销售。对于投资型购房者而言,寓见的加入将有利后期运营,收益也更有保障,吸引力加强。而服务带来的溢价空间也将对此次项目的开盘定价起到积极的影响。

2、为后期的商业发展集聚人气。由寓见管理的项目交房入住后,凡是有房源从自住转入租赁,都能第一时间呈现在寓见的线上平台,减少整体空置率,而阳光城•MODO项目的商业也将受益于长期稳定的租住群体。

3、即便销售不利,也可靠租金反哺。阳光城•MODO项目位于地铁二号线唐镇站,周边产业园区较多,租房需求大。若阳光城•MODO销售未达预期,可将房源提供给寓见平台招租,获得租金分成,亦可降低销售不利带来的资金问题的影响。

4、从MODO到多项目推广。阳光城和寓见的合作对双方均会带来利好,未来阳光城可在更多的项目引入寓见公寓,促进新盘销售,降低尾盘去化难度。


事实上,阳光城和寓见公寓的合作并非房企首次涉足长租公寓业务,凯德、万科、招商等企业均有不同模式的项目。

  • 凯德雅诗阁:成熟高端长租公寓

凯德是较早从事长租公寓业务的房企之一,模式发展较为成熟,旗下自有服务公寓“雅诗阁”早在1984年便已推出。

目前雅诗阁旗下有三条产品线,雅诗阁、馨乐庭以及盛捷:雅诗阁主要面向高端人群,馨乐庭、盛捷则应对中低端需求,但整体租金起点高,以位于上海浦东金桥的馨乐庭碧云服务公寓为例,一房的月租金价格已达12000元。

扩张方式上,雅诗阁采取轻资产模式,依托设立的雅诗阁公寓信托进行项目收购,由于租金收入稳固增长,信托表现也较为稳定,每股派息从2009年的7.3新币增长至2014年的8.4新币。

但从目前来看,国内较火爆的长租公寓大部分针对的是中低端需求,阳光城、you+公寓、链家自如公寓等均不适合凯德模式。


  • 万科驿:在低端需求领域角逐

2015年中期业绩发布会上,万科首次提出了“万科驿”概念,即进军长租公寓领域,从模式上看近似于低配版的凯德雅诗阁。

万科驿的房源主要来自自有项目和租赁其它项目,改造后对外出租,客群主要为年轻人,服务提供方万科驿将筛选承租人,保证租客素质。月租金价格在1200-1800元不等,对于刚起步的年轻人而言尚可接受。目前,万科已开业和筹备开业的万科驿项目有9个,可提供近1万间公寓。对于未来的发展,万科计划到2017年提供15万间万科驿,同时将采取轻资产的模式,将这块业务进行资产证券化。

万科驿的优点在于房源获取成本低、租金低和以及能够满足当下年轻人的社交需求,但同时也面临着回报周期长的问题,这也是目前大部分涉足长租公寓的房企须解决的。因此万科才考虑通过资产证券化提早获得资金回流减轻压力,或用于进一步扩张,推进万科驿的发展。


  • 招商壹间公寓:为国企改革提供参考

壹间公寓原名槟榔园,为蛇口工业区早期引进的“三来一补”产业的宿舍配套。随着蛇口工业区的发展,原来的宿舍配套已不能满足居住需求,招商由此对原有小区进行升级改造,变身为现在的壹间公寓。

目前,壹间公寓的产品主要包括“精品公寓”与“服务式公寓”两大类,前者偏重高端人群,后者倾向于中等收入的白领人群。

未来,壹间公寓将形成4条产品线:一是满足刚毕业学生、新员工的人才公寓;二是满足工作5年以后,具有一定收入、对生活品质有一定要求的精品公寓;三是满足外籍单身或小家庭的小型服务公寓;四是满足外籍中高层家庭户的服务公寓,基本覆盖了所有的租房人群。

对于一些国企而言,招商模式有着较好的借鉴意义,能够盘活企业的闲置或老旧资产。


在争先恐后涉足长租公寓的背后,是房企对年轻市场的提前布局和看好,以及对开发销售以外业务的积极尝试。

1、市场需求:对于刚工作的年轻人,现在的租房价格并不便宜,而且租住的环境差,找到环境和价格双优的房源太难;而优质白领或外国人士较为亲睐优质的长租公寓,需求摆在面前,房企岂有不做之理。

2、企业需求:通过租赁的形式,房企能够有效地实现存量房的去化,此外对于国企一类有存量资产闲置的,通过租赁形式带来收益亦是一种有效的盘活资产手段。

3、发展潜力:长租公寓符合当下房企轻资产化运营的战略需求,房企在长租业务上更多的是管理投入。另一方面稳定的租金收入带来可观的现金流,较易实现资产证券化,便于企业资本运作。


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