月报｜供应锐减而成交微增，整体回稳与分化加剧并存
文/克而瑞研究中心
本文分享自『2015年全国市场简报8P』
继9月供应大涨后，本月重点城市商品住宅供应面积应市环比大幅下滑，其中，一线城市跌幅尤甚；从成交方面来看，重点城市商品住宅成交面积环比小幅上涨，整体市场表现好于9月，同比来看也高于去年“银十”高点，尤其是武汉、南京、杭州等城市成交保持高位，市场延续火热。在供应大幅回落成交稳中有升带动下，本月重点城市商品住宅供求比大幅回落，整体库存状况继续改善，消化周期继续下降。
1供应：新增供应环比大幅回落，一线城市跌幅尤大
10月，28个重点城市商品住宅供应量环比锐减30%，同比也不及去年同期，整体供应量再次降到低点。分城市能级来看，一线城市下降幅度最为明显，尤其是北京、和广州跌幅都在60%以上，值得关注的是，上海供应面积环比虽也是下降，但从绝对量来看，近170万平方米，几乎是其他三城之和。二、三线城市近8成城市供应量环比下降，同比不及去年的城市也超过7成，其中，沈阳、成都、宁波等城市本月供应量都不足50万平方米，同环比皆大降。
9月集中供应，10月供应量有所下滑早在市场预料之中，其原因主要在于，一方面，受制于去年以来新开工面积的持续低位，再加上2季度的市场爆发消耗，使得房企手中“弹药”并不充足；另一方面，9月各线城市供应爆发而成交回落，部分项目仍有一定的库存有待消化。对于那些业绩承压的房企来说，年底放量冲刺势在必行，因此，预计年底供应量仍会回升。
备注：上表中城市供应数据为本月新申请预售证面积；重庆市数据为商品房数据
2成交：成交量下半年首次环比上涨，二、三线城市分化加剧
本月重点城市商品住宅成交环比小幅上涨，同比也好于去年同期。一线城市表现依旧最为强劲，深圳、北京本月商品住宅成交量环比涨幅超过20%，上海环比虽小幅下降，但绝对量超过130万平方米，需求强劲。二、三线城市成交量环比增减参半，同比增多减少，城市间分化进一步加剧，武汉、重庆、天津、南京等城市表现抢眼，成交量都在120万平方米以上，尤其是武汉，本月成交量近250万平方米，为自2007年以来单月新高，市场火爆异常；而昆明、长春、大连等城市，环比继续下降，成交量仍旧低位徘徊。
“银十”市场企稳，我们认为这主要是因为，一者，9月底“商贷首付25%”、推进公积金异地贷款等系列政策的出台，虽在地方具体落实上有一定迟缓，但对市场信心提振起到积极作用；二者，信贷政策面持续宽松，二套房首付4成新政也进一步落实，刺激刚需及改善需求有序入市；三者，虽然10月供应大幅下滑，但9月的供应爆发，集中推盘，使得市场可选择房源较多，购房者选择余地也很大。年底冲刺关键期，业绩承压房企营销力度将进一步加强，预计年底成交将延续上升态势。
备注： 重庆市数据为商品房数据
3库存： 供求比回落明显，库存去化压力继续下降
10月，超8成重点城市商品住宅供求比回落，绝大部分城市供求比在1.0以下。供求比的回落主要原因是本月商品住宅供应量大幅下滑成交稳中有升；库存方面，近7成重点城市商品住宅存量环比小幅下降，主要原因还是本月供应量的低位，而成交保持稳定，有效地消耗了库存量，使得重点城市库存状况继续改善；消化周期来看，本月近4成重点城市商品住宅消化周期环比下降，同比来看，下降的城市超过8成，其中，一线城市降幅最为明显，平均降幅超过30%；苏州、武汉、南京等市场火爆城市，消化周期已维持在6个月左右，如果未来供应不能快速跟上，那么供不应求状况或进一步加剧，房价将稳步上涨。
4成交结构：北京90平方米以下中低档项目成交爆发，上海成交结构保持稳定
本月北京90平方米以下，中低档项目成交爆发，拉动相关类产品成交占比大幅提升，而深圳中档产品成交占比环比也大幅上涨17个百分点，占比突破5成。上海不管是从价格段来看，还是从面积段来看，各来产品成交占比均表现稳定。
在从价格段成交结构来看，上海各档次产品成交占依然保持相对稳定；北京中低档产品成交占比继9月大幅上涨后，本月不仅延续涨势，而且涨幅还有所扩大，而低档产品成交占比依然延续下滑趋势；而深圳高档产品成交占比延续下滑趋势，中档有较大幅度上涨。其中深圳中档产品成交涨幅最大，环比大幅增长17个百分点，一举冲破30%和40%两个关口，达到42%。这主要是由于一方面，前期高端改善需求集中释放，当前已大为萎缩，成交占比下滑，另一方面，岗信达横岗大厦、鸿荣源尚峰等首改型项目成交爆发，也大为拉升了中档品成交占比，而高档产品成交占比继续延续下滑趋势，环比下降7个百分点，降幅环比扩大1个百分点，此外，中低档产品成交占比也由较大幅度下降。而北京上月中低档产品成交占比继9月大涨7个百分点后，本月不仅延续上涨趋势，且涨幅还有所扩大，环比涨幅达14个百分点，占比突破5成，达55%。其他档次产品成交占比除中高档占比与上个月基本持平外，其他类产品均有所下滑。上海除低档产品占比有较大幅度下滑外，其他类产品占比变化不大。
注：10月数据为初步统计数据
从面积段占比来看，本月北京90平米以下小户型成交占比有大幅提升外，上海和深圳各面积段产品成交占比均表现稳定。其中北京90平米以下产品成交占比环比大幅上涨12个百分点，占比突破5成，达到51%，结合价格段来看，北京本月刚需型项目成交爆发，成交面积top项目中，前5名的中国铁建通瑞嘉苑、首城东郡汇、当代北辰悦和冠华苑等均为面积90平方米以下、均价2.5万元/平方米以下的刚需型项目成交面积就已达到仅35万平方米，这几个项目对成交占比的拉动作用十分明显。而上海和深圳各面积段成交占比则依然表现相对稳定，特别是上海各面积段产品成交占比环比变化幅度不超过3个百分点。
注：10月数据为初步统计数据
5本月小结：10月市场成交止跌企稳，年底或延续回升之势
本月，重点城市商品住宅供应大幅回落，但环比成交扭转下半年以来的下滑态势，同比也是稳重中有升，表现出回升之势。在我们看来，这主要还是受政策推动，市场信心回升所致。
而对于年底市场，一方面，“930”首套房商贷首付25%新政将在各地不断落地执行，一定程度上减轻购房者资金压力，势必将刺激部分需求提前入市；再加上，公积金互贷继续推进，如广西近日落实公积金新政，将可提取公积金账户范围扩大到父母（包括岳父母）、子女，而且真正实现全国异地贷款，这不仅有力减轻购房压力，对有效的使用公积金，方便购房者灵活选择置业地也起到重要推动作用，预计后续更多的省份和城市效仿后，势必对市场成交产生重要推动。而另一方面，虽然今年市场整体大大好于去年，但对部分房企而言，业绩仍承压，预计房企将在年底继续发力，加大营销力度，冲刺业绩，以期在2015年交上一个满意的答卷。因而，我们认为，年底市场虽不会重演去年的大爆发，但明显回升仍是大概率事件。
【研究视点】
整体回稳与分化加剧并存，土地再现缩量高热格局
10月整体成交量环比微涨1%,中止了7月以来逐月下滑之势，呈现企稳回升趋势,与此同时,城市分化加剧,一线城市依然旺盛，但成交两涨两跌,二、三线城市稍显疲弱，也是涨跌参半；供应方面，绝大多数城市在9月的波峰回落。又近年底，土地市场尤为热闹，再现缩量高热态势。
总体来看，年内持续宽松的政策环境不会改变，4季度有望维持供需两旺的态势，但2、3季度市场成交旺盛，部分需求已提前透支，成交量或难企及去年同期。而土地市场，前期市场供求不振留下的空白，或在四季度得以填补，其中优质地块竞争局势或更为激烈。
【纵深解读】
经济：GDP增速破“7”，货币刺激仍在“量变”积累阶段
政策：央行第四次双降，地方政府“三利器”跟进
楼市：供应锐减而成交微增，整体回稳与分化加剧并存
房价：房价指数连涨6个月，一线城市领涨
土地：土地成交量跌价稳，再现缩量高热格局
【图说楼市】
供应：新增供应环比大幅回落，一线城市跌幅尤大
成交：成交量下半年首次环比上涨，二、三线城市分化加剧
库存：供求比回落明显，库存去化压力继续下降
成交结构：北京90平方米以下中低档项目成交爆发
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