非典型大数据：地王热下的保利北京版图
文/克而瑞研究中心 房玲、尹鹏
11月12日，保利地产联手首开以33亿元拿下了北京朝阳常营乡地块，楼板价28085元/平方米，溢价率50%。这是保利首开联合体在33天内，第三次在北京高价拿地——总共耗资143.08亿元。
频频巨资拿地的背后，是保利地产在北京的战略安排正悄然发生变化。通过对保利地产近十年在北京的拿地数据的梳理，我们将从拿地价格、布局位置、周转速度、开发模式和产品定位等五个方面，分别解析北京保利地产乃至整个企业战略变化的趋势。
拿地价格：买得高，卖得更高
2006年至今，保利地产在北京一共取得了20个项目，其中有15个项目拿地价格较高，但项目入市后的销售均较为顺利。
如保利东郡2009年拿地时的楼板价为23506元/平方米，当时同在四环与五环之间的星河湾销售均价仅37000元/平方米，但项目2011开盘后的成交单价达50224元/平方米；又如今年6月入市的首开保利熙悦诚郡，目前的成交单价为40573/平方米，而2013年拿地时的楼板价仅18881元/平方米。
从销售均价与楼板价的关系来看，保利地产2006年以来新增项目的这一比值在3.4左右，盈利水平较好，对于企业整体利润也起到了积极的作用。
我们认为，保利尽管拿地价格高，但销售时却依然能实现高溢价，主要有两大原因：一是房价在行业黄金十年快速上涨，弱化了高价拿地的影响；二是保利自身通过打造高端产品及强化企业品牌实现溢价。
周转速度：项目周转周期拉长
2010年前，保利新增项目的开盘周期普遍在1年左右，平均为13.4月；2011年起，保利从拿地到开盘的时间逐渐拉长，2013年后这一指标增长尤为明显，平均开盘周期为24.2月。这一变化与企业整体发展趋势相符：
快是规模增长需要。2006年上市以来，保利的发展速度一直很快，规模不断扩大，直至2014年净负债率基本在100-140%左右，在销售上采取了快周转的方式。此后，保利的销售增速放缓，2013年拿下的项目多数开盘周期在2年以上。
慢是结构调整诉求。近年来，保利也开始有调整财务结构的诉求，放缓周转速度，让项目争取更多的利润。此外，北京高昂的地价使得项目无法迅速开盘销售，尽管长期持有土地可能带来成本增加，但保利的融资优势可以弥补当中的损失。
布局位置：北京东部四环以外
从位置来看，保利近十年获得的项目主要在北京的东侧，四环至六环之间居多，少数在三环至四环之间。细分来看，以北京东北方向为主，集中在朝阳区的亚奥、孙河、望京、东坝、常营及通州等区域内。
根据北京规划，东部一直是发展的重心，今年通州区地位的提升则进一步推进了北京中心“东移”的步伐。朝阳区则是北京核心区域之一，区域GDP水平为北京各区第一。
可以看出，保利偏好北京的经济发达地区及未来发展重点区域，潜在的购买力水平较高，这也是保利频频拿得高价地块的原因之一。目前亚奥、孙河、望京、东坝等地已形成一定的高端氛围，未来如果保利想在这些区域内继续发展，高地价依然需要面对。
开发模式：与首开长期合作开发
联合体拿地如今在一线城市已经十分普遍，但保利更早便采用了该种模式。
2012年至今，保利在北京拿下的10个项目中仅保利大都会及保利罗兰香谷二期是单独开发，其余7个项目中有6个是和首开联合获得。今年北京退地传闻频出，但目前来看以民企为主，国企之间的合作较为牢固。
保利在北京之所以选择这样的开发模式，主要有两点原因：一是2012年以来北京的房价、地价又迎来一波上涨，拿地难度增加，倒逼保利寻求合作。二是高地价下，国企的优势明显，保利和首开这种央企和地方性国企的合作，既增强资金实力，又有地缘性优势。
产品定位：保利不断向高端靠拢
保利整体的产品定位一直偏中高端，但早期发展中受制于政策、企业扩张需要等因素，保利在高端领域并无太多建树，更像是“改善”。
如今，保利不断高价拿地，并推出豪宅产品，一是土地成本倒逼，二是企业补充土储需要，三是保利海德公园的成功带来的信心。该项目是保利于2011年从世博宏业手中接过的“地王”，保利入手时该项目的楼板价已接近3万，周边项目当时的在售价在3.5万左右，基本没有任何盈利空间。三年之后，保利海德公园正式开盘，均价在9万元，资料显示开盘销售25亿。
今年在孙河、东坝、常营拿下的三个项目，预计都会打造成豪宅产品，随着北京一批项目的售罄，未来，保利地产在北京的土地储备中豪宅产品比例将大幅提升。
结语
综上，我们认为，未来保利在北京将有几点变化，一、保利在北京的发展将更注重利润，而非规模。二、保利的豪宅产品线很有可能从北京诞生。三、如果北京的高地价继续下去，保利首开的联合力度或许支撑不足，或有可能增加新的合作伙伴，此外也可通过并购减轻拿地压力。
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