首单购房尾款资产证券化重磅来袭！
文/克而瑞研究中心 房玲 柳启慧
日前,“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”获上海证券交易所无异议函,并于11月13日完成发行,国内市场上首单购房尾款资产证券化项目正式出炉。该计划由世茂房地产联合汇添富资本管理有限公司、金杜律师事务所共同推出，其中汇添富资本担任管理人，基础资产为世茂集团旗下位于一、二线城市的项目公司的购房尾款。
盘活资产，拓宽融资渠道
购房尾款资产证券化项目的入市是世茂房地产在房地产金融领域的又一创新，对于房企而言，极具战略意义。不仅为房企拓宽融资渠道提供了新方向，而且能够盘活资产，提高资金的利用率。
首选，拓宽融资渠道，为房企融资开拓新思路。世茂房地产本次发行的购房尾款证券化产品的基础资产是7.78亿元的购房尾款，约占世茂旗下项目公司所有项目购房尾款90亿元的9%。虽然基础资产规模不是很大，目标资金募集规模也仅为6个亿，但是作为首次发行的创新产品，无疑为世茂拓宽了融资渠道。而同时3倍的超额认购反映出该类产品良好的市场前景，增强了房企自主创新融资渠道的信心，也为后期房地产金融产品类别的丰富开拓了新方向。
其次，盘活资产，提高资金利用率。按照央行出台的121号文件相关规定，在正常情况下，如果楼盘未封顶，银行不能够提前将按揭贷款的尾款发放给开发商。因此开发高层及超高层项目，会因为项目较长的开发周期，导致这部分购房尾款成为企业的“沉淀资金”。而购房尾款资产证券化通过将购房尾款打包出售的方式提前将尾款收回，将这部分资金进行了盘活，进一步提高了资金的利用率。受当前市场需求的影响，房企多将刚需产品作为企业主打产品之一，而刚需产品多呈现高层及超高层的建筑形态，这导致大部分大型房企拥有大量的高层及超高层项目。因此购房尾款证券化对于大型房企而言，是一个不错的盘活资产方式。
三重保障确保安全，仍需警惕潜在风险
购房尾款资产证券化产品获得良好市场反响， 最大的原因是安全有保障且收益率不算低。
基础资产稳定性高为证券化产品提供第一重保障。据该项目计划说明书上的数据显示，基础资产共涉及世茂旗下项目的427份购房合同，在专项计划存续期内，本专项计划基础资产每年将产生稳定、可预测的约合6.62亿元的资金流入。这足够覆盖掉产品所需偿付的本息额，能够保证投资回报。另外，众所周知，购房者与开发商达成购买意向之后，先要交大定，然后是首付款，最后才是尾款。支付了首付款的购房者很少有违约情况，这无疑也保证了基础资产的稳定性。
项目严格筛选提供第二重保障。能够进入项目池的项目要求均为位于我国公允认可的一、二线城市。基于当前楼市情况，一二线城市的项目风险性更低。
控制标的项目开发贷融资规模及纳入资金池的尾款规模是第三重保障。该项目要求标的项目的开发贷融资规模和纳入资金池的尾款规模所占项目整体购房尾款的比例均要低于5%。不足5%的规模使得开发贷融资监管的销售回款与该产品购房尾款回款的现金流即使存在交叉，也能够因项目较大的体量而将风险降到最低。
当然，即使在完美的产品也会有风险，世茂购房尾款资产证券化产品也不例外。其中主要的风险是项目存续期间因购房面积或质量存在争议、按揭银行不予以发放或不足额发放按揭贷款或购房者违约未能以自有资金进行支付等因素导致应收账款收入不足，这或将影响到项目本金和收益的兑付，需要房企警惕。但是对于大型房企而言，出现此类风险的概率还是比较低。
综上，世茂购房尾款资产证券化对于国内房地产金融的发展极具促进作用，其良好的市场反响也表明房地产资产证券化大有可为。还是那句话，只要能够产生稳定现金流的资产都可以证券化。有了物业费和购房尾款的资产证券化，相信如旅游地产投资收益证券化、社区金融资产证券化等类似产品正在路上。
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