2015年房企融资关键词：更大、更低、回家！
文/克而瑞研究中心 沈晓玲 陈桢颖
对于资金密集型的房地产行业来说，融资环境起到至关重要的作用。今年以来，房企融资总量急速飙升，其中公司债的发行规模更是呈现井喷之势。此外，最值得注意的是，恒大、中海在近期都分别创下了同类房企中发行“规模最大”、“票面利率最低”的新纪录。
对此，我们梳理了2015年首十月108家典型房企的融资动态。总体来说，今年房企融资具有以下特点：
第一，融资总量飙升，下半年显现大额融资量
据CRIC监测，2015年首10月，108家房企融资规模达12667亿元，同比猛增89%。从下半年开始，房企融资总量大幅提升。如若剔除绿地在8月IPO融资3054亿元，108家房企在8月至10月的融资额也基本维持在1500-1800亿元的高位。
从国家统计局发布的房地产行业数据来看，从8月开始，开发投资已持续3个月的负增长。一方面，商品房销售增速回落，尤其是非重点城市的去化压力较大，故销售投资效率低下促使了行业的融资总量呈现高企状态，另一方面，政府也不得不推出更大力度的政策去扶持房地产行业的发展。
第二，公司债可谓撑起行业的“半壁江山”
据CRIC监测，108家房企发行票据、债券的融资额约占总融资量的46%（票据、债券额总计：5827亿元，公司债：4382亿元）。其中，“偏爱”选择公司债的典型企业例如恒大、碧桂园。恒大首十月共发行约499亿元融资（折合成人民币计算），其中93%为公司债。碧桂园的首十月融资中，也有89%的融资量是通过公司债的方式发行。
在公司债发行制度改革，放宽发行限制及审批流程背景下，发债门槛的降低利好更多房企。今年1月，证监会发布的《公司债券发行与交易管理办法》放宽了发行限制及审批流程（将公司债由原来境内证券交易所上市公司、发行境外上市外资股的境内股份有限公司、证券公司的发行主体扩大至所有公司制法人），10月出台了《关于进一步推进企业债券市场化法相关改革有关工作的意见》又放松了企业债的审核流程。发债门槛放开，无疑利好更多的房企，公司债也成为房企融资的重要渠道。
第三，发债成本不断走低，中海80亿公司债利率仅3.4%
在政策宽松及市场流动性提升的环境下，房企的发债成本持续走低。万科在2015年9月25日刚发行第一期50亿公司债，确定利率为3.5%，创下当时同类房企发债利率的新低。而中海就在11月19日披露其80亿元公司债票面利率仅3.4%，再次刷新纪录。
第四，境内发债融资比重加大，高达98%
由于受到国际信用评级下降和人民币兑美元贬值的影响，房企在海外融资的难度增大，故今年海外融资总量大幅缩水。根据CRIC统计，今年房企首十月的外币公司债仅占2%，而去年同期的占比高至62%。万科、恒大、绿地等房企都抛出了逾百亿的大额境内融资计划。房企因销售压力、土地成本上升及扩张要求等因素势必增加了对融资的需求，而国内不断推出相关政策放松了境内融资环境，有助帮助环节房企资金链紧张的问题以及调整债务结构。
另外，今年以来，不少房企开始涌入内地资本市场，例如重启A股计划的万达商业、富力地产以及B转A的新城等。在政策宽松化以及A股高估值的双重驱动下，房企纷纷选择登陆A股，拓展融资渠道。并且，在证券市场改革背景下，沪港通的落地、即将推出的注册制、深港通计划都将会进一步加强A股市场的吸引力。
总结：在土地投资成本上升、行业下行带来的销售压力下，资金链的紧张促使了房企扩大融资的需求。需要注意的是，第一，虽然政策宽松推动了融资，但是融资规模的增加亦是增加债务规模，需要企业加强风险管理。第二，中小企业受制于企业资产规模，融资难度较大，扩张也受到了限制，行业两极分化的发展现象将依然存在。第三，年底或明年年初美联储加息的预期，一来，将造成境内资金外流的现象，二来，境外利率上涨可能导致企业在境内融资的利率也随之增长。第四，融资总量如果保持大规模增长，不排除决策层对于货币政策采取缩紧的可能。
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