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年内已十三个地王,北京土地市场癫狂前无古人

2015-11-25 by 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究


小Q导读

11月尚未过完,北京土地市场的年度成交总金额已超去年全年纪录,其中更有十三个地王!这样的癫狂状态前所未有,其背后又有着怎样的发展逻辑?

文/克而瑞研究中心 杨科伟 余仁花

前天(23日),北京石景山区诞生区域双料地王;上周(19日、18日)昌平区、门头沟各诞生一个区域单价地王;上上周(12日、13日)平谷区、通州区、朝阳区各诞生一块区域地王;上上上周(2日,10月30日)两块总价超80亿元的地块诞生,总价均超上一任全市总价地王,与1月诞生的新地王总价也相差无几;上上上上周(10月20日)丰台区诞生全市单价地王。然而,北京土地市场的热闹并不尽于此,就在上周四(19日),华润招商爆出“退地门”,涉事地块即是此前两家公司与华侨城联合以83.4亿元拿下的新任总价季军地块。虽然今年各地地王常有,但北京的地王热似乎要来的猛烈的多。遍地是地王的背后到底演绎的是怎样的故事?


一年十三地王,北京土地市场陷入癫狂

今年年初至今,北京市场共成交了96块地,其中13块地王,占比达到13.54%。13块地王当中,除了华润、首开和新联投资联合体于丰台区以86.25亿元拿下的全市总价地王外,其余12块地全部成交于9月以后,10月下半月开始更是进入了癫狂的状态,不仅接连成交了两块总价超80亿元的天价地块,葛洲坝所拿樊家村地块更是将楼面价推到7.5万元/平米的高位,18个行政区中,7个有新地王。周周地王、一日多地王的戏码一幕一幕在北京上演。北京土地市场的疯狂可谓前无古人,其后恐怕也难再有来者。



多重因素致抢地潮,市政规划利好、土地稀缺是主因

北京土地市场的狂热,究其原因有以下几个方面:

1、市政规划利好,助推房价、地价上涨预期。此前盛传多年的北京市政府搬迁至通州区终于靴子落地,于7月得到官方的正式回应,同时,坊间盛传的还有东西城区(另一说法四环内区域)将独立出北京市,升格为行政特区,无论传言能否坐实,都让市场对未来房价产生了无限的遐想。8月北京市政府发布《北京市新增产业禁止和限制目录(2015年版)》首次将东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山,独立为首都功能核心区,政府治堵、疏堵的决心依然浮出水平,及政府将引导社会人口、企业往外围区域扩散,中心区域减量提质式的发展模式,将其价值推向更高的金字塔尖。中心区的地块自然是王中之王,下半年推出中心区域的地块几乎逢拍必抢,逢抢必王。已成交的13块地王中,9块出自市内六区。

2、土地稀缺、同时政府将严控土地规模。北京作为房地产市场较为成熟的一线城市,土地资源本已日渐枯竭。然而,在北京“瘦身健体”的发展思路下,市政府也将主动严控人口和建设用地规模。今年1月北京市副市长陈刚就已明确对媒体表示,未来人口、建设用地都将是一个减量、负增长的规划。这无疑加剧了房企对拿不到地的焦虑。

3、正值房企回归一二线城市的风口。一二线多年的限购之后,众房企集体涌向三四线城市,非理性的开发建设以致三四线城市库存风险畸高。2014年限购逐步解除后,房企逐步开始回归一二线城市,当下正值房企回归的风口,一线城市,包括北京自然是拿地重点城市。

4、下半年密集供地,是成交推高的直接原因。上半年,北京仅供应27幅地块,建面392万平米,下半年挂牌量达到45幅,建面为741万平米,超过上半年的2倍。特别是9、10月份,供地更是密集。前三个季度,各项利好已吊足了企业胃口,其后便密集推地,房企哄抢也不足为奇。

5、房企资金宽松也是重要原因之一。宏观经济增长承压,房地产支柱地位再度被提上台面,公司债全面开闸,房企是最大的受益者。此外同时的降息降准,房企资金成本和获取难度也在不断降低,这为房企拿地奠定了坚持的资金基础。


面粉贵过面包成常态,或致北京深陷“豪宅化”风险

从成交地王的楼板价来看,面粉贵过面包已成常态。13块地王中,10块地王的楼板价均超过地块所在板块的成交均价,部分地块甚至超过板块中高端在售项目的成交均价。事实上,不仅仅是地王如此,下半年北京成交地块,楼板价超过周边项目均价已是常态,未来北京商品房市场也将普遍“被豪宅化”。

而今年年初以来,北京前期地王项目鱼贯入市,年内入市的销售单价超过10万元的项目已达十多个,6万元以上的中高端产品更是遍布京城,北京高端产品结构性过剩的态势已经十分明显。今年土地市场的狂热,对北京房地产市场而言,造就的不仅仅是地王地块的豪宅项目,也将快速拉升周边项目的房价,豪宅常态化将进一步加剧北京商品房市场的供需错位,结构性过剩的矛盾将逐步凸显;对企业而言,过高的地价无疑增加企业盈利的难度,甚至不仅无利可图,回款周期也将大为拉长。华润和招商的退地事件表明部分企业已觉察其中的风险。

北京地块的价值是毋庸置疑的,但是房企更应理性对待,房价和地价的提升均需有市场需求、硬件配备等作为基础,上涨的步伐也有其节奏,过分的追捧不仅将致市场供求失衡,也将致使房企深陷资金被套的困境。


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