11月楼市成交环比再降，年末冲刺一触即发

文/克而瑞研究中心

本文分享自『2015年11月全国市场简报8P』

本月供应较上月明显回升，尤其是二、三线城市回升尤其明显；成交未能延续上升之势，其中，一线城市表现依旧强劲，环比仍然增长。重点城市库存量环比降多增少，部分城市开始供不应求。

1供应：整体供应量环比回升，二、三线城市增幅更大

11月重点城市商品住宅供应止跌回升，一线城市受上海供应量大幅下滑影响，整体供应量与上月持平，同比大幅下滑28%。北京供应达120万平方米，环比大幅增长121%,结束自7月以来的下降态势。二、三线城市整体供应量较上月大幅回升，而且同比来看也好于去年高点，表现较好。环比上涨城市超过6成，武汉、长沙、济南等环比增幅超过50%，而贵阳、南京、郑州等城市，供应环比大幅下降。

本月整体供应的明显回升主要有以下几点：第一，在930新政、公积金异地互贷等政策推动下，市场信心持续回升，特别是习主席也为房地产去库存定调，市场预期或有更多的利好去库存政策出台，因而开发商推盘信心明显提升，推盘更为积极；第二，很多业绩承压房企，为完成全年销售目标，有年底集中放量冲刺的需要，因而也主动加大部分城市项目供应，助推供应量回升；第三，“银十”供应大降成交却明显回升，成色十足，也让房企看到市场需求仍然较旺盛，也为其放量解除后顾之忧。

对于本年度收官之月，那些业绩承压的房企来说，紧抓最后一个月放量冲刺将势在必行，很可能在12月继续加大供应。

2成交：整体成交高位回落，一线城市市场热度依旧

11月重点城市商品住宅成交环比再次回落，一线城市表现抢眼，成交建面达429万平方米，环比继续攀升6%，同比大涨20%，尤其是北京和深圳的环比涨幅分别达52%和12%。二、三线城市中，武汉、成都、南京等城市环比继续增长，表现抢眼，尤其是南京环比上涨近40%，成交量达172万平方米，为自2007年以来单月成交最高值。

11月未能延续回升之势，究其原因主要是在前期政策刺激下，改善型需求集中释放，大户型以及豪宅销售较好，随着政策边际效应逐渐减退，以及需求过度释放后，改善型产品成交有所回落。本月成交虽有回落，但尚处高位，市场热度持续，尤其是在供应量增加的情况下，购房者选择面拓宽，加之年末营销力度加大，对购房需求也有较大刺激作用。

对12月市场，房企将做今年最后的业绩冲刺，各种营销利器也将登场，加之供应放量，可选择房源增多，需求或得到一定程度释放，市场热度或不输去年同期。 

3库存： 市场去化压力继续下降，部分城市出现供不应求

本月超6成城市供求比在1.0以下，尤其是苏州、西安、贵阳、成都等城市，供求比都不足0.6。库存本处低位的苏州、南京、合肥等城市供求比连续3个月保持低位，市场供不应求的矛盾开始显现。

本月城市库存风险继续释放，近7成城市库存量环比下降，同比来看，除郑州、重庆、济南、南宁、青岛五城外，其余也是全部下降。尤其是南京、苏州两城，在强劲的需求下，商品住宅库存量不断下降，本月同、环比降幅都在10%以上。长春、海口等库存较大城市，本月库存量环比继续增长。

从消化周期来看，超过7成重点城市消化周期环比下跌，同比下跌的城市近9成，整体市场去化压力继续下降。尤其是上海、苏州、南京、合肥、武汉等城市，商品住宅消化周期都在6个月以下，市场供不应求状况明显。

4成交结构：北京、深圳中高档产品成交占比大幅上升

本月深圳价格段成交结构波动最大，其中高档产品成交占比连续两个月后下滑后，本月大幅反弹，而中档产品成交占比大幅下滑；北京中低档和中档、上海的中低档、中档机中高档也有5-12个百分点的波动。从面积段来看，北京90平方米以下产品成交占比下滑最为明显，环比下滑16个百分点，而其他面积段产品占比均有提升，且以90-120平方米面积单最为明显；深圳90平米以下产品成交占比下滑明显，取而代之的是144-200平米的占比大幅提升；上海则表现相对稳定。

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