月报｜土地成交量升价涨，一线城市成交金额环比翻番
文/克而瑞研究中心
本文分享自『2015年11月全国市场简报8P』土地部分，昨日已分享市场部分可点击↓↓↓查看
2015年11月，土地市场成交面积、成交金额环比双双回升。一线城市方面，土地市场成交大幅反弹，北京、上海、广州本月入市土地规模井喷；二线城市方面，成交面积、成交金额均小幅回落，但南京、苏州等热点城市溢价率仍然保持高位；三线城市成交量止跌回升，却是各线城市中唯一成交均价环比下跌的，溢价率也处于相对较低的位置。
1成交：成交规模趋稳回升，平均楼板价创历史新高
11月，土地市场成交规模趋稳回升。本月CRIC监测的300城经营性土地共出让391幅， 较上月增加37幅。成交建筑面积总和为3858万平方米， 同比下滑12.6%，跌幅较10月份收窄了10.8个百分点，环比上涨12%，为今年春节以来第三高点。成交总价1794亿元，环比较上月增长43%，同比上升12%，连续三个月保持同比上涨。本月土地市场成交规模较上月有所回升，但热度依然不减，平均溢价率达到27.51%，为2015年以来的第三高点，平均楼板价达到4334元/平方米，创下历史新高。
本月的土地市场高热，我们认为主要源自于以下几点原因：其一，一线城市成交占比攀升，本月一线城市土地成交金额占比高达57%，创下2014年以来新高。作为供求关系最平衡、产品周转最快的投资区域，一线城市吸引了大量开发商的关注，溢价率长期居于高位。其二，政策强调去库存，进一步加剧投资意愿分化。在国土部要求“有供有限”的前提下，中央再一次明确了“去库存”指导思想，如此未来三四线城市土地供应势必受到更多限制，本就不多的一二线土地投资机会则显得更为珍贵，以致土地市场竞争进一步激化。其三，市场成交相对稳定。据CRIC监测，11月重点城市商品住宅成交同比增幅仍保持在5%以上，得益于成交持续向好的“托底”，目前资金实力较强的规模性房企、国有企业拿地积极性较高。其四，房企合作蔚然成风。为应对节节攀升的地价压力，目前不少房企选择抱团拿地，如本月北京地王即是由华润、招商、华侨城三家房企联合拿下。但合作拿地在分散了自身投资风险的同时，也变相推高了招拍挂市场的竞争，以致土地市场热度进一步攀升。
2分布：一线城市成交金额环比翻番，二线城市溢价率持续攀升
11月，一线、三线城市土地成交金额、成交面积均现环比上升。其中一线城市成交面积较上月环比大幅上涨95%，成交金额环比上涨137%；二线城市方面，成交面积、成交金额均下滑10%左右，但溢价率为年内第二高点；三线城市成交环比上涨21%，成交金额环比上涨8%，却是各线城市中唯一成交均价环比下跌的，本月成交均价较上月下跌了11%。
具体来看，一线城市本月成交建筑面积710万平方米，环比大幅上涨95%，成交金额1015亿元，较10月份大增137%，平均溢价率28.99%。其主因是上海、北京出让土地大幅增加，以北京为例，本月北京市共出让了17块经营性用地，土地成交金额占到一线城市的55%，其中住宅类用地达到15块，9块土地封顶溢价。需要说明的是，如果北京不是采取溢价率达到50%后竞拍保障房配建的模式，本月北京平均溢价率将远远高于现在的39.7%，而本月一线城市的平均溢价率也不会只是现在的28.99%。
二线城市方面，11月份成交建筑面积为1650.44万平方米，成交金额557.2亿元，均环比下降一成左右，不过企业竞价热情尚未减退，平均溢价率达到29%，环比上升了5个百分点，土地市场仍然处于相对较热的位置。就具体城市表现来看，不少热点城市成交规模均显著下滑，如杭州成交土地金额环比下滑42%，南京环比下滑56%，武汉环比下滑26%，但在反应竞拍热度的溢价率指标上，这些城市仍然处于高位，杭州平均溢价率为33%，武汉为18%，南京更是高达69%，其中由中建东孚以楼板价1.4万元/平方米拿下，刷新南京江北地王纪录的2015G55地块溢价率更是高达128%。
三四线城市方面，本月土地市场亦止跌回升，成交建筑面积环比回升21%，成交金额环比上涨8%。但成交均价的持续下滑，以及相对较低的平均溢价率，也在一定程度上反映了企业在三四线城市的投资顾虑。具体到城市来看，本月佛山、温州、九江等市土拍市场较热，土地出让总额均在10亿元以上，平均溢价率均高于20%。
综上所述，11月土地市场成交可谓全线回暖。具体来看，一线城市本月入市优质宅地地块增多，成交表现也是不负众望，北京、上海、广州接连有高溢价土地拍出，北京宅地更是延续了“封顶溢价”的常态；二线城市方面，本月土地市场成交规模虽有回落，但主要是由于供应回落所致，企业拿地热情仍未减退，并且在房企所关注的热点城市，如苏州、南京平均溢价率超过了50%。
3重点地块：北京多块宅地拍出高溢价，面粉贵过面包已成常态
本月土地市场热度攀升，地王表现亦十分抢眼。2015年11月，300城土地总价TOP10门槛为37.15亿元，较10月份上涨了60%，总价50亿以上地块达到5个，而10月份仅有一个。在成交总价超过50亿的地块中，除广州地块因商办属性而零溢价外，其余地块均溢价成交，并且北京的047、056地块都拍出了封顶溢价。
单价TOP10方面，本月北京占据8席位置，值得注意的是，除了丰台47号宅地外，其余土地均位于五环以外，但大多数地块出让楼板价已经突破25000元/平方米，与目前周边在售项目单价相差不大。上海亦是如此，新江湾城宅地修改规划后重新出让，小户型占比增多也无法让开发商拿地热情降温，扣除配建后，项目最终折合楼板价高达6.1万元/平方米，已经高过周边目前在售项目。
1）上海：小户型比例增加后土拍热度不减，新江湾城宅地溢价82%成交
宗地概况 | |||
土地地址 | 杨浦 | 详细交易方式 | 挂牌 |
所属板块 | 新江湾 | 地块属性 | 住宅 |
总用地面积 | 15.02 | 成交总价 | 72.99 |
总建面积 | 14.85 | 楼板价 | 61000 |
成交日期 | 2015-11-25 | 溢价率 | 81.7% |
受让方 | 信达地产 | ||
注：楼板价扣除保障房面积
数据来源：CRIC
11月25日，上海土地市场出让杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块，该地块总范围东至江湾城路，南至殷高路规划公共绿地，西至淞沪路公共绿地，北至国泓路清波路。地块要求配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的20%以上，计29699.57㎡以上，套数不得少于412套；中小套型(90㎡以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%，计89098.72㎡，由此可见该幅地块的开发难度。但房企对这幅地块的热度不减，该宗地共吸引了泰禾、保利、龙湖平安、中铁置业、首开+金茂、葛洲坝、阳光城、象屿、新城、中海、信达等参与竞买，最终由信达以总价72.99亿元、楼板价49152元/㎡，溢价率81.7%获取该幅地块。
对比周边地块，新江湾城近三年未有地块出让，上一次出现地块出让还是2012年7月11日的新江湾城D5地块，当时该地块被新加坡庆隆以6.1亿元价格竞得，楼板价11839元/平方米，溢价率25.88%，三年后宅地楼板价竟然增长了400%。对比周边项目，铁狮门尚浦领世尾盘成交均价不到46000元/㎡，盛世豪园未来还会有17万㎡左右供应量，成交价格在54000元/㎡左右。宅地楼板价基本与周边项目售价持平。按照成本计算，新江湾宅地需要卖到8万/㎡才能保本，项目盈利难度较大。
2）北京：中交绿城平安联手摘得门头沟57亿元宅地，刷新板块单价纪录
宗地概况 | |||
土地地址 | 门头沟区 | 详细交易方式 | 挂牌 |
所属板块 | 门头沟 | 地块属性 | 综合 |
总用地面积 | 7.24 | 成交总价 | 57 |
总建面积 | 20.27 | 楼板价 | 33192 |
成交日期 | 2015-11-18 | 溢价率 | 50% |
受让方 | 中交绿城平安联合体 | ||
数据来源：CRIC
11月18日，京土整储挂(朝)[2015]056号门头沟区永定镇MC00-0017-6018、6020地块现场拍卖，地块共吸引中铁建、北京城建、金地中水电、中铁置业华侨城、中交绿城平安、万科住总、世茂7家房企参与竞拍，经过66轮竞拍，最终由中交绿城平安联合体以57亿竞得。该地块配建3.1万㎡公租房，楼面价28116.91元/㎡，扣除保障房面积后，楼面价达33192.60元/㎡，溢价率50%。
从周边来看，京西因良好的生态环境优势，历来备受品牌房企的认可，门头沟地块周边聚集了众多在建在售项目，金地、电建、远洋、融创等品牌房企均在此有大体量的项目开发，主要是商住和别墅，住宅价格在33000元/㎡ 左右，别墅价格在60000万/㎡上下。虽然区域内开发的项目多为改善类高品质住宅，但与通州、大兴等区域比，本区域仍是价值洼地。2015年区域内成交地块也并不多，楼板价在12000-20000元/㎡ 不等，56号门头沟地块楼板价涨幅较快，会挤压房企盈利空间。相对的，地块所属的门头沟新城，交通、市政配套不断完善，随着交通完善、优势突出，项目定位高端项目溢价空间仍可提升。
4本月小结：市场热度再度走向高点，企业仍应保持冷思考
2015年11月，土地市场成交再度走向年内高点，平均楼板价创下历史新高，城市层面亦是全线转暖：一线城市成交金额环比翻番，二线城市溢价率持续攀高，三四线城市成交止跌回升。但贯穿在其后的最根本动力，还是依赖于行业政策趋宽、楼市销售回暖、企业信心增强三大根本动因。因此对于2015年岁末以及2016年一季度的土地市场，在判断短期政策面保持稳定的前提下，我们认为土地市场回暖之势仍会持续。并且在行业利润率日益逼仄、三四线库存高企的大背景下，北京、上海、南京等热点城市，更是有望在岁末看到土地市场的“高溢价盛宴”。
但是基于以下几点判断，我们认为企业仍应在激进中的保持冷静：
其一，缩量高热背后的溢价隐忧。目前土地市场的高热，一方面固然是来自于需求面、即企业信心回暖的支持，但供应面的原因也不可忽视，2015年以来，国内房地产企业购置土地面积、新开工面积持续同比回落，即便是高总价地块频出的一线城市，今年前11月土地成交建筑面积也下滑了10%。在需求趋向积极、供应仍然收缩的行业背景下，为了争夺越来越少的生存机会，土地成交溢价势必会高于理性范围，一旦行业上升趋势发生变化，高溢价后所带来的成本压力势必会加速兑现。
其二，融资环境再度收紧的可能。2015年下半年以来，在经济增长压力下，“去房地产化”不再被明确提及，随着公司债的放开，企业融资也变得更为便利。但从过往的行业规律来看，一旦经济形势有所好转，房地产业的政策扶持、资金支持势必会有所减弱。对于这一变数，房地产企业还是应早作预防，以免陷入现金流危机。
其三，房价增速放缓后的成本压力。在上海、北京、深圳、南京等热点城市，目前土拍市场中楼板价=周边一手房售价已经屡见不鲜，而企业敢于如此拿地的最根本动力，即是来自于京沪深超过8%的年房价增速（统计局数据），但在投资性需求已经退去的今天，房价上涨更多的还是依赖于改善性需求的集中释放，难以长时间持久下去，并且部分房价的过快上涨已经引起了地方政府的关注，如江苏省即出台了房价调控意见。未来房价一旦出现滞涨现象，对于这些“面包价买面粉”的企业来说，现金流必将接受严峻考验。
【研究视点】
11月楼市成交环比再降，一线土地市场持续高烧
11月重点城市市场供应止跌回升，供应量超百万平方米的城市达三分之一；而成交则环比微降。土地市场如火如荼，高溢价地、地王遍地开花。
整体来看,当前政策支持基本调整到位，进一步作为空间不大，而且全面二孩、户籍制度改革等短期内对楼市推动不明显，因此，目前全国整体供大于求的基本面仍未改变，多数二、三线城市市场去化压力仍不可小觑。我们认为企业年底仍会加大推量，快速变现，紧抓去库存，不出意外，12月市场也仍将维持供求高位运行态势。
【纵深解读】
经济：经济依然疲软，房地产托底经济仍要“出力”
政策：公积金管理条例迎大修，旨在开源、节流、保需求
楼市：公积金管理条例迎大修，旨在开源、节流、保需求
房价：房价指数环比7连涨，但涨幅持续收窄
土地：土地成交量升价涨，一线城市成交金额环比翻番
【图说楼市】
供应：整体供应量环比回升，二、三线城市增幅更大
成交：整体成交高位回落，一线城市市场热度依旧
库存：市场去化压力继续下降，部分城市出现供不应求
成交结构：北京、深圳中高档产品成交占比大幅上升
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