“非理性”狂欢，一线土地风口的四大特征
文/克而瑞研究中心 杨科伟 陶媛
11月的土地大戏落下帷幕， 一线城市表现尤为亮眼，特别是北京，基本逢拍必出地王的节奏。在高溢价土地集中交易的背后，明显有以下四方面特征:
近两年来，一线城市几乎成为所有房企的必争之地，土地市场的争夺激烈程度堪称疯狂。从CRIC监测数据来看，11月一线城市土地成交建筑面积为710万平方米，创下22个月以来的峰值；土地成交金额更是突破千亿元大关，达1015亿元，创历史新高。
一线城市土地的疯狂也可以从溢价率得以印证。根据CRIC监测数据来看，今年以来各城市能级的土地成交溢价率均处于上行趋势。但从土地成交溢价率绝对值来看，大多数时间一线城市溢价率占据绝对高点，尤其是今年10月，一线城市的土地成交溢价率高达43.41%，房企争夺的激烈程度可见一斑。
地块在房企的争夺之下，“地王潮”出现了。11月北京成交的17宗地块中6宗地块是为区域单价或总价地王，1宗为全市总价第三。此外，房企以区域商品住宅成交均价作为土地成交楼板价似乎成为共识。就11月一线城市成交的土地来看，不少土地的成交楼板价已超过板块内商品住宅的成交均价。上海新江湾城地块增加中小套型比例后再次上市，仍拍出4.9万元/平方米的楼板价，扣除保障房部分，楼板价更是高达6.3万元/平方米，而新江湾城在售项目均价仅有4.6万元/平方米。类似这种面粉贵过面包的地块在北京更是普遍，11月成交的17宗地块中有5宗地块的成交楼板价超过板块房屋售价。
在一线城市抗风险力凸显的当下，房企争相涌入，因此一线城市地价愈发的高。但值得注意的是，并非所有的一线城市都是香饽饽，城市分化已然延伸至一线城市。就11月成交的土地来看，北京成交的17宗经营性地块中13宗地块溢价率高达50%以上，仅有2宗昌平区的地块底价成交。上海成交的15宗经营性地块中4宗溢价率在45%以上。而广州成交的9宗经营性地块中仅有3宗地块有溢价，且最高的溢价率不足30%，位于广州中心城区荔湾区的一宗纯住宅用地甚至底价成交。与北京和上海土地市场的火热情景相比，广州土地市场显得异常冷清。
此外，从土地供应的区域来看，上海土地供应多在中坏以外，北京五环以内基本无地可推，深圳可开发的土地更是少之又少，而广州中心城区亦有不少土地待开发，11月成交的9宗地块均位于中心六区以内。可见广州土地不被房企追捧已久。究其原因，无非是广州房价远低于其他一线城市，且房价涨幅预期不高，加上广州高端项目成交不济，项目溢价不高所致。
以前从未发生的一线城市退地事件近期出现了两次。10月下旬，碧桂园和中国金茂联合体，以及龙湖平安兴昌联合体高价拿下北京地块后，碧桂园和龙湖平安先后打算退出。
联合拿地后部分房企退出似乎给火热的土地市场浇了一盆冷水，房企已然意识到高成本拿地之后所要面临的种种风险。第一、小范围内大量高价地块极有可能导致高端项目扎推，同质化产品过剩。第二、任何城市的房价都有承受极限，地价带动房价上涨亦有空间限制，不可能永无止境的上涨。说明即便是一线城市，当前房企开发投资意愿仍然偏谨慎保守。
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