野蛮人攻占万科后，地产金融并购时代会有哪些特征？
文/克而瑞研究中心 房玲 尹鹏
12月6日，万科A发布公告，钜盛华通过资产管理计划在二级市场共增持公司股票共计5.49亿股，本次权益变动后前海人寿合计持有万科20.008%的权益，成为万科第一大股东。这一事件无论对于万科本身还是房地产行业，都有重大标志性意义，地产金融并购时代拉开了新的序幕。
近两年，险资对于房企的关注度越来越高，参股房地产企业的保险企业不在少数。从目前来看，我们认为险资入股房企的目的主要有以下三类：
获取企业控制权，参与运营管理
险资入股房企最直接的目的就是获取企业的控制权。对于险资而言，本身没有过多操盘运营经验，通过资本优势拿下管理成熟的房企却是一笔划算的买卖。
1、植入管理意志，影响管理层决策。通过增加在董事会的席位，以及在股东大会的投票权等，险资能参与到企业的日常经营管理，影响企业的决策，甚至决定高管薪资和去留。典型的如金地，管理层2015年初提出了员工跟投计划，在股东大会上却遭到86.44%股东反对。持股比例近50%的生命人寿、安邦等很可能都投了反对票。
2、加强自身地产业务与外部的交流。如宝能系旗下自有地产公司宝能地产，前海人寿在取得话语权之后，完全可以加强宝能地产与万科的项目合作开发力度，甚至是人员调动。万科的房地产操盘经验和行业资源人脉等均对宝能地产有利。
3、资本运作，从股价变化中牟利。“野蛮人”的入侵势必会引起房企原有股东的重视甚至是反击，此次前海成为万科的第一大股东，华润如若选择增持很可能为前海“抬价”，前海则可获利走人。
谋求长期合作，取得双赢
如果说第一种类型像是“野蛮人”闯入家门，那么企业结合自身和险资需求，主动引入险资成为股东的第二种类型，则更可能产生合作和共赢。
对于房企而言，一方面，险资能够成为房企转型期的“资本守护者”。当前市场背景下，房企纷纷谋求转型，因而需要更大的资金投入和更长的回报周期，险资能起到支撑作用。如碧桂园引入平安人寿，能够降低资金成本，平衡其从布局三四线城市向一二线转型的发展风险；金茂引入新华保险，则能帮助其“两翼”中的金融业务快速起步，同时能对“地王”项目起到资金补充。
另一方面，险资或能成为房企在养老等行业多元化发展的支柱。房企都看中养老产业的未来发展空间并提前布局，险资则能帮助房企解决前期资金投入大、回报周期长的问题。2009年中国人寿入股远洋之时，远洋就明确表示过是为了企业的养老产业发展，金茂和新华保险合作、保利地产和太平人寿合作养老、恒大与人保合作等都提到了养老领域。
对于险资而言，则能分享房企的发展成果，为未来自身发展地产业务做铺垫。险资愿意长期投资的房企均是实力雄厚，每年可享受相对稳定的分红。当前的政策导向对于险资投资有所放宽，但是仍然不允许直接进行房地产开发。如果未来政策有松动，当前布局房地产的经验也会为日后“单干”带来“底气”。
看好房地产行业，单纯财务投资
险资入股的第三类目的就是纯粹的财务投资行为，或者说 “炒股”。这是险资对于房企股价短期或者长期发展的看好，借此通过买卖实现盈利，这其中又分为两种：
一种是对地产业务的看好，政府一系列的宽松政策加上15年不少房企的销售突破前高，市场对于行业的信心在恢复，险资自然谋求布局房企。另一种是对转型的期许，如华夏人寿持股中天城投。转型中的房企虽然存在诸多不确定性，但是同时也存在着业绩快速增长的可能，相应的投资回报也高。
险资入股房企只是当前房地产金融大趋势的一面，另一面则是房企也在积极收购保险、信托等公司获取牌照。近期一连串跨行业的合作、收购等事件标志着，地产行业已经全面进入“金融并购时代”。
更多大型房企可能成为险资的“猎物”。险资的“胃口”已经不仅限于“吞并”金融街、金地这样的中型房企身上，千亿房企万科、碧桂园等都已成为险资追逐的对象。相比用转型等概念炒作的小型房企，大型房企的运营和利润回报更为稳定，适合险资为规避汇率等风险作长期持有。未来，更多大中型房企的十大股东中将出现险资的身影。
金融全牌照将成为大型房企的“标配”。在恒大收购中新大东方、万达成为百年人寿第一大股东后，绿地的信托收购计划也在进行中，房企对金融企业的收购案例还将继续增加。房企的目标将是获取金融全牌照，包括银行、证券、期货、保险、基金、信托和租赁，起到帮助房地产主业发展、提供投资并购资金和单独形成盈利点三重作用。
资本不再为王，开发和产品力更重要。连续的降息降准和宽松的货币政策下，资本市场有大量资金，房企融资成本也不断降低。通过发债等方式融资后，不少上市房企可能并不差钱，反倒是金融机构缺少优质的投资标的。行业将从“房企四处找钱”，逐渐转向“有钱也难抢好房企”。
未来，三类房企可能最为“抢手”：1）产品有特色的，如滨江、朗诗等，差异化优势难以模仿；2）品牌溢价高的，如绿城、金茂等，能接受更高的土地价格；3）营销能力强的，如恒大、融创等，在各种市场环境下均能获得快速去化，库存风险低。
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