政策篇: 支持“房产下乡”运动将成2016年政策核心
文/克而瑞●研究中心
>>重点提要<<
降首付、减税费、调公积金等措施使改善需求集中释放
2016年资金面延续宽松，商业贷款首付比例和利率仍有下调空间
公积金仍将是刺激利器，异地互认和ABS有望全年铺开落实
房贷利息抵扣个税最快下半年落地，中高收入人群购买力大幅提升
鼓励农民购房将是2016年政策核心，户籍、税费、补贴等配套措施要井喷
“去库存”是2015年政策主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。经过一年多努力，部分城市库存压力虽大为缓解，但整体库存有增无减，注定了2016年“去库存”仍是房地产政策的核心。
1调供应：土地执行“有供、有限”，总体效果显著
2010年以来，为缓解供应不足的矛盾，各地纷纷加大土地供应。然而，随着住房需求逐渐得以满足，各地土地供应的脚步却未能及时“刹车”，商品房库存过高，供应结构性过剩的问题已十分突出。为缓解供求矛盾，3月底，国土部、住建部联合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结构性过剩矛盾，且对在建项目或已成交地块，优化住房套型结构，促进用地结构调整。同时，还要求各地制定的供地计划要落实到具体地块、明确供地时间，推动供地信息透明化，从源头调节商品房供应结构性过剩问题，推动土地供应的市场化进程。
此次政策调整，两部委可谓从源头上抓住了行业库存过高的病灶，并对症下药，从多方面提出了调节供需矛盾的办法和执政方向，解决商品房供应结构性过剩矛盾。而在两部委政策文件发出后，地方政府的反应也可谓积极，绝大多数省市陆续跟进落实了相关政策细则。从政策实际执行情况来看，总体而言，政策效果显著，土地供应过猛的势头得以有效节制，全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑36%。
其中，1）绝大多数库存过高城市确实有依文而行，2015年土地供应同比大幅下滑，特别是库存压力普遍过大的三、四、五线城市。300多个三、四、五线城市中，近八成城市土地供应有所下滑，其中半数下滑幅度在5成以上。但是也有部分城市在政策执行上存在言行不一，或者说言行未能如一的情况：2）部分城市应增未增，供不应求的矛盾仍将持续，如商品房供应相对紧缺的北上深等一线城市和长沙、苏州等二线城市，2015年土地供应量也有较大幅度下降，当然其中一线城市减供的主要原因在于土地资源的枯竭桎梏土地供应量所致；3）部分城市应减未减，或者减少供应力度不足。如商品住宅库存压力偏高，土地消化周期也明显偏长的常州、泰州，土地供应未减反增；土地消化周期偏长的南宁、宁波和青岛等等城市土地供应也仍在高位。此外，4）部分城市也未能依两部委要求，落实到地块，且多数城市下半年集中供地的做法仍然十分普遍。
2促需求：多手段并举促需求，千方百计去库存，政策效力显现
2015年房地产市场的主旋律是“去库存”。年初，中央定调稳定住房消费，各级政府在支持自住和改善型住房需求的精神指导下，中央及地方政府因地施策、多手段并进，全力刺激需求，化解库存压力。总体来看，市场成交回升明显，主要城市供求关系普遍有所改善。
降首付、减税费、予补贴，改善型需求提振最为明显
在两会“支持自住和改善型需求”的指导下，中央多次下调购房首付比例：其中，3月30日，多部委发文下调二套房最低首付比例至4成；9月30日，中央再度发文下调非限购城市首套房最低首付比例至2.5成。政策一出，各省市如获大赦，纷纷出台地方细则，特别是330政策落地后，短短一个月内，绝大多数省市均有响应。首付比例下调，购房门槛的大幅下降，对市场需求的刺激十分明显，其中二套房首付比例下调，与公积金政策放宽协同作用，对改善型需求的刺激十分显著，二季度开始房地产市场快速升温，并持续高位运行，部分城市成交量甚至刷新了历史最高纪录。而从成交结构来看，改善型产品成交上升最为明显。
而相比之下，9·30政策发出后，各地方政府虽也积极响应，但效果却相对平淡。这主要在于，一来，多次降息降准之后，银行利差被大幅压缩，银行对政策执行的意愿不高；二来，政策着力点在于非限购城市，而这些城市房价低，购房压力本就不大，首套房首付微调0.5成，对购房压力影响不大，因而对需求的刺激也就相对有限。
而各级地方政府在去库存上可谓不遗余力，不仅积极响应中央调控政策，而且各地还因地制宜，在税费减免、财政补贴、提高普通住宅标准等方面多管齐下，全力刺激需求入市。库存压力较大的宁波、兰州、山东、长沙、河南、杭州、甘肃，以及温州、宿迁、镇江等等三、四、五线城市尤为积极，政策手段多样，力度也相对较大。
此外，3月30日财政部下调营业税免征年限至2年，对二手房市场的提振作用也十分显著，特别是对房价较高，二手房交投更为活跃的一线城市成交量影响尤甚，成交量齐齐刷新历史纪录。
公积金政策频繁调整且力度空前，提高使用效率与刺激需求兼顾
如果说商业信贷政策是要受市场资金供应方（商业银行）牵制，政府无法完全把控其落地和最终效果的一项政策，那么公积金则是地方政府手中具有完全话语权的一项市场调控利器。在这“去库存”之年，公积金政策的出场率也极高。仅中央层面，年内出台的房地产调控文件中，涉及公积金政策的就达4次（不含国管公积金政策调整），其中3次为出台公积金专项政策，调整内容涉及下调首套普通住房公积金贷款首付比例和二套房首付比例、放宽住房公积金用途、放宽提取条件、督促各地落实异地贷款业务、放开公积金融资渠道。特别是11月，公积金管理条例迎来了13年来的首次大修，这在公积金政策史上意义非凡。
而各级地方政府，不仅争先恐后落实中央政策细则，而且还在提高公积金贷款额度、放开商转公、简化流程等等方面多有努力，其中年内提高公积金贷款额度的城市就达近20个，且上调额度多数在30%以上，部分可达60%，力度空前；而公积金额度相对紧张的城市，如广州、宁波、南京等还出台了公转商贴息政策。
总体而言，今年公积金政策调整的方向主要在于支持住房需求、扩大公积金覆盖范围和提高公积金使用效率。其中降低公积金贷款首付、提高公积金贷款额度大幅降低了购房门槛和成本，对购房者的刺激较为明显；而公积金异地互认方面，从各地落实情况来看，有文件出台的省市众多，但多为局部区域城市间互认，或省内互认，部分城市甚至仅是单向认贷。异地互认政策各地接踵而至，看似热闹，但对住房需求的推动作用十分有限。目前各省区公积金管理体系、数据系统各异，全国层面的互通尚需时日。
5次降息、降准，购房成本大为降低，但银行执行不力影响效果
2015年宏观经济层面承压，央行不仅持续向市场释放流动性，而且接连降息，仅年内就经历了5次降息5次降准，基准利率降至历史最低水平，购房成本已大幅下降。同时，多次降准，市场流动性宽松，也使购房者申贷难度大为降低。目前，可以说是购房的资金环境较为宽松的时期。
然而，也正是因为央行多次降息，以及受利率逐步市场化和银行间竞争加剧的影响，银行利润空间大为压缩，因此，年内的放贷利率优惠政策在银行执行层面大打折扣，甚至一定程度上影响了银行发放购房贷款的意愿，最终导致银行对首付政策的执行也未能一降到底，对市场需求刺激有一定的负面影响。此外，资金面宽松更多是惠及存量购房需求，对需求增长的刺激影响甚微。
打通商品房与保障房流通通道，加速库存去化
在今年去库存的大背景下，保障房政策也由此前的加大保障房建设力度转向加强货币化安置，支持回购商品房用作保障房，以及鼓励企业租赁房源等等。其中货币化安置，各地方政府响应者甚众，力度也较大，货币化安置比例最低的也达到50%，多个省市还对接受货币化安置的家庭给予额外的补贴，补贴力度甚至可高达住房价值的30%。对于库存去化具有较大的促进作用。
收购商品房用作保障房，福州、四川、安徽等七个省市甚至试点不仅收购企业的一手商品房，还收购市民手中的存量商品房用作保障。但对于需求热门城市，企业多有利润要求，收购成本过高；而供应过剩、需求疲软的城市，保障房需求量也相对较低。因此，最终落地者寥寥。鼓励企业租赁房源，与企业追求资金快速回笼初衷相悖，更是政府一厢情愿而已。
取消限外、鼓励农民进城，寻找购房需求新增长点
此外，年内政府在寻求楼市新的增长点上，也做了不少的努力取消限外和鼓励农民进城买房均是亮点。其中今年8月，六部委联合发文取消外资和外籍人士购房限制，一定程度上拉动购房需求增长。然而，一方面，外资和外籍人士购房体量十分有限；另一方面，外籍人士多集中于一线城市和个别经济发达的二线城市，这些城市库存压力普遍不高。因此取消限外对与楼市需求增长和库存去化的影响几乎可以忽略不计。
另外，虽然12月中旬的中共中央政治局召开的会议上才正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求，但事实上，此前安徽、四川和河南等省早已开始试点，给予进城购房农民以税费、补贴等多方面的优惠政策。其中，河南为鼓励各市县将政策落实到位，还计划连续三年安排3亿元资金用于鼓励政策落实较好的市县，一时间各市县争先恐后落实细则。这对于三四五线城市库存去化或有短时的刺激作用，但三四五线城市，经济薄弱、就业岗位不足，农民工进城配套政策未跟进等等问题没有解决，依赖农民进城购房来缓解库存问题效果有限，且也难以持续。从根入手，引进产业，增加就业，配套政策落实才是鼓励农民进城的长久之策，才是使农民工成为楼市需求新增长点的对症之方。
房地产市场经过一年多的调整，虽然在政策推动下，行业成交规模再创历史新高，部分城市库存压力已大为缓解，但整体库存量仍在不断攀升，城市分化加剧，多数二线城市和三、四线城市库存高企的状况没有显著改善。因此，2016年房地产行业政策中，以“去库存”为核心的分类调控、刺激需求、控制供应政策仍将会层出不穷。
一方面，当前国内投资疲软，国外经济回升乏力，进出口持续下滑，而且目前未见2016年局势能有所扭转的契机，明年经济增长仍将面临较大的压力，因此，2016年经济增长仍需支柱产业——房地产托底；另一方面，进来习近平、李克强接连表态，楼市要着力去库存。因此，2016年楼市整体政策面仍将保持相对宽松，“去库存”仍将是楼市主旋律。
同时，鉴于各地房地产市场分化加剧，2016年“分类调控”也将是主要调控原则。其中：一线城市和部分需求热点二线城市严控房价过快上涨，增加供应将是重点，同时一线城市限购政策仍将延续，以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高；多数二线和三、四线城市以刺激需求、促进库存去化为主，购房落户、税费减免、财政补贴政策有望在各地全面铺开。
1资金面将继续宽松，首付和利率有进一步降低空间
政策效果：★★★★★ 落地可能性：★★★★☆
目前，一方面，宏观经济依然承压，仍需充裕的流动性支撑经济增长；另一方面，人民币加入SDR，同时美国进入加息通道，都将加速国内资金外流，央行为对冲资金外流对国内流动性造成的影响，也将进一步向市场释放流动性和调低基准利率。因此2016年央行仍有降息降准的可能。房地产行业也将从中受益，资金面继续保持宽松。
同时，目前宏观经济增长仍需房地产行业托底，支持自住和改善型住房需求仍将是楼市政策的主要着力点，商业贷款首付在政策面仍有进一步下调的空间，如首套房首付比例降至2.5成甚至更低并扩大至限购城市，二套首付降至3成等等；而在政策执行层面，由于资金面持续宽松，银行切实落实政府首付下调政策的可能性更大。
2公积金仍是调控利器，异地互认和ABS有望全面铺开
政策效果：★★★★★ 落地可能性：★★★★☆
公积金制度改革深入推进，仍将是地方政府楼市调控的一大利器，除了首付比例和贷款利率可能继续下降外，异地互认将是这一政策落地效果的关键，随着数据系统的完善和公积金制度的完善，异地互认的范围将进一步扩大，部分省市之间省外互认有望实现，全国实现全面统一、互认指日可待。
同时，武汉、常州和上海ABS试点成功给其他城市以很好的示范作用，更多城市或将陆续效仿，进一步丰盈公积金资金池，公积金转商贷贴息力度加大、使用门槛进一步降低、范围再度扩大有望实现，这将有利于三四线城市职工购房需求释放，促进库存去化。
3个税改革：房贷利息抵扣个税有望提前落地
政策效果：★★★★★ 落地可能性：★★★★
据悉，个税改革方案在财政部内部已经完成，2016年有望上报。而其中的放贷利息作为个税抵扣项的政策，将大幅降低个税缴纳额，从而提高购房者购房能力。该项政策，对于中低收入人群影响不明显，而对高收入家庭购房能力将有显著提升，特别是对于税前月收入在1-5万之间的人群对该项政策的敏感度最高，家庭收入每增加1000元，购房能力可提升0.68个百分点。在各方稳定住房消费、全力去库存的当前，这项政策或许有望提前落实。
4从严执行土地“有供有限”，不排除暂停部分城市土地供应的可能
政策效果：★★★★ 落地可能性：★★★☆
当前，库存问题尚未解决，而2015年土地财政依赖又是地方政府落实土地供应有供有限政策的一大障碍。针对这一矛盾，2016年中央或将加大“有供有限”政策执行力度，对于库存较高人口外流严重的城市，甚至可以暂停其土地供应。从统计局公布的数据来看，乌兰察布、榆林、遵义、盐城等20个三、四城市不仅土地消化周期畸高，同时人口外溢严重，单纯的需求刺激型政策对于这些城市库存问题可能于事无补。
5“新市民”购房：鼓励农民进城买房，促进三四线城市库存去化
政策效果：★★★ 落地可能性：★★★★★
12月中旬，中央高层于中央政治局会议上正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求。住建部也已组织各地房管部门负责人进行培训、研究去库存方案时，鼓励农民进城买房也是一大主要方向。一方面，加快农村土地流转，盘活农村土地的同时，增加农民资金来源，为其进城提供经济基础，对此日前财政部已明确农村土地流转试点有浙江、宁夏两省，扩大13个省份，2016年试点省份将有序推进；另一方面，农民购房优惠政策及配套政策将陆续落地，如购房与户籍制度挂钩等方面户籍制度改革、购房税费减免、购房补贴及配套的社会保障和子女教育等等将陆续跟进。
然而，目前一线和绝大多数的二线城市房地产市场已基本达到供求平衡，库存问题较大的多是三、四、五线城市。这些城市往往又是经济相对薄弱，人口吸附能力较差的城市。如要依靠鼓励农民进城购房来促进库存去化，最根本的问题还在于解决农民工在当地的就业问题。购房鼓励政策，短期或能见得一定成效，但最终效果不大不说，也难以持久。而稳定的就业和收入才是农民立足城市的根本，也是以上各项政策得以持续、且真正落到实处的基础。因此，长期来说，还要配合产业激励政策向三、四、五线城市的倾斜，发展经济才是根本。
6保障房：进一步疏通商品房与保障房流通通道，实现保障和去库存双赢
政策效果：★★★ 落地可能性：★★★★★
近来，在住建部的多次内部会议上，部长陈政高特别强调，要下决心打通商品房和公租房、棚改房的通道。因此，在全年保障性住房建设和城镇棚户改造指标规模不变的情况下，加大收购存量商品房力度，控制新增保障房建设规模将是2016年去库存的主要手段。同时继续强化棚户改造货币化安置也将是一大政策重点。疏通商品房和保障房的流通通道，实现住房保障和去库存双赢。
但是，值得我们注意的是，库存压力最大的是三、四线城市，而这些城市人口吸附能力差，对保障房的需求量低，依赖保障房去库存作用有限。而一线城市和多数二线城市，目前库存压力相对较小，但对保障房的需求量相对较大，以保障房去库存，一是成本高，二是也无必要。因此，通过打通保障房流通通道去库存或对库存压力较大的沈阳、长春、青岛、南宁等二线城市有较明显的积极影响，政策局限性较大。
7房地产税：推出条件尚不具备，短期暂无落地可能
政策效果：★★★★ 落地可能性：暂无
从立法层面来说，房地产税立法程序目前尚未完成；从技术层面来说，不动产登记制度全国尚未全面落实，不动产登记信息管理基础平台2016年也无法正式投入运行，房地产税征收的前提条件尚不具备；再者，从当前形势来看，宏观经济增长尚需房地产托底，而房地产税开征对房地产行业将产生抑制性作用，与国家政策方向也南辕北辙。因此，2016年房地产税落地暂无可能。
虽然2015年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效，然而，一方面，当前宏观经济形势仍然不容乐观，经济增长仍需房地产行业托底；另一方面，房地产市场库存问题并未完全解决，特别是三四线城市仍是库存积压的重灾区，同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此，2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面，“去库存”仍将是2016年政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。
本文为《2015年总结与展望｜政策篇》，昨日已推送《行业篇》。2015年总结与展望系列专题分七大篇章：
✦ 行业篇：高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观(☜点击阅读)
✦ 政策篇：支持“房产下乡”运动将成2016年政策核心
✦ 城市篇：一二线强、三四线弱贯穿全年，明年格局仍难改变
✦ 土地篇：供需双降价新高，分化加剧地王烧，明年继续
✦ 营销篇：2015年十大营销事件盘点及未来趋势展望
✦ 战略篇：复盘2015，房企战略观察与趋势解读
✦ 运营篇：业绩稳增融资大涨，明年转型进入深水区
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