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城市篇:一二线强、三四线弱贯穿全年,明年格局仍难改变

2015-12-26 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究


小Q导读

一二线强,三四线弱是否会延续到2016年?

文/克而瑞●研究中心


>>重点提要<<

Ø 45城供应量创三年新低,库存压力下2016年仍将维持低位

Ø 成交量再创新高,部分风险城市表现亮眼,预计来年成交高位震荡

Ø 房价上涨加快,2016年上海、深圳、南京等仍将持续领涨

Ø 一二线库存压力持续走低,三四线城市仍难见实质好转

Ø 大户型改善产品迎合需求高峰,促农民买房将释放更多刚性需求


2015年中国楼市虽在年初小有波折,但二季度之后,随着各项给力新政的推出,房企与购房者入市信心均明显回暖,2010年以来积压的改善需求也得到了持续释放。而在聚集了绝大部分高收入人口的重点城市,得益于改善性需求推动,其商品房市场成交面积更是显著上涨,不少城市得以从高库存困境中解脱出来。2015年年末,中央又一次喊话“去库存”,其本意虽是调节供求关系提升经济效率,解决三四线城市目前的高库存风险,但对于房地产行业也意味着下一轮成交放量的机会。在此背景下, 2016年国内楼市成交量价是否还有望再攀高峰?目前一、二线强、三四线弱的楼市格局是否会有所改观?


2015年回顾

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市场综述:成交重回2013年高位,改善性需求释放为年内最大亮点

2015年房地产市场又一次再现了低开高走,但与2014年不同,今年的“低谷”仅仅维持了三个月,在二季度以后,得益于中央330新政的落地支持、央行的信贷政策调整配合,以及地方支持政策的持续推进,楼市迎来了长达9个月的销售旺季。纵观二至四季度的市场表现,不论是在市场传统淡季的7、8月,还是在去年成交基数大幅上涨的四季度,2015年市场销售情况均显著好于去年同期。

与2013年的行业见顶不同,今年成交上行最大动因不再是积压的刚需,而是来自改善性需求释放。从政策面来看,中央仍然认为房地产行业是支柱产业,不过对投资面支持度不大,重点还是放在了去库存上,今年以来住建部、央行、地方政府多次发布的利好政策,诸如“330“新政、多次降准降息,地方加大二套房公积金支持力度等新政都极大刺激了市场改善性需求释放,并成为二季度以来成交回暖的最有力背书;从企业角度来看,为应对越来越多元化的居住需求,房企越来越重视户型定制、百年宅等个性化服务,而大数据技术的日趋完备,也为企业拓客带来了更多便利;在购房需求方面,得益于二套房首付比例调整、营业税五改二等新政的推出,改善性需求迎来了集中释放,年内三房、四房产品大受欢迎,而一二线城市快速上行的房价地价,也进一步坚定了改善性需求出手购房的决心。

从全年销售情况来看,一线城市量升价涨,北京、上海、深圳等市成交量均同比增加突破三成,深圳市房价更是大幅上涨,房价同比上涨了29.9%;二线城市库存压力均显著下降,在成交表现较好的城市,南京、苏州、合肥等市消化周期已经低于半年,而对于宁波、青岛、沈阳等库存较高的城市来说,库存压力也均明显减轻;三线城市方面,位处三大经济区的东莞、温州、惠州等市成交量均有亮眼表现,同比增幅均在50%以上,但整体来看,其销售增速还是明显落后于一二线城市。

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供应:整体供应创近三年新低,仅深圳、郑州等少部分城市同比上升

今年整体市场供应仍延续下降之势,且降幅比去年进一步扩大,整体供应量创近三年来新低。据CRIC监测, 1-11月45重点城市商品住宅供应面积28536万平方米,同比去年同期下降7.7%,较2013年更是下滑了10.1%。

从月度表现来看,全年商品住宅供应相对平稳,没有出现大的波动,其走势明显可以分为三个阶段:第一阶段,1-6月,稳步上升期,年初供应基本延续去年年底高位,特别是春节期间供应量同比2014和2013年皆是大涨,而3月开始供应量逐月稳步回升,一方面是因为春节后市场回归常态,而更为重要的是,“330”“营业税5改2”等重磅政策出台,市场信心不断回升,因而推盘量不断攀升,到6月达到上半年最高点。第二阶段,7-8月,短暂下行期,一者因为市场进入传统推盘淡季;二者,前期政策效力开始递减,市场观望情绪上升,供应量进一步上涨乏力,因而7、8月供应量在6月高点上不断下降。第三阶段,9-11月,高位盘整期,“金九”本是传统推售旺季,适逢“双节”,历来也是全年供应量较多的月份之一,再加上“双降”等政策效应,一定程度上提振了市场信心,使得9月供应量达到3767万平方米,为全年最高值,较8月上涨近1200万平方米,而10月供应回落后,11月再次迎来供应量第二高峰,达到3065万平方米,高位运行。




1
一线城市表现最为稳定,仅深圳高于去年同期

从城市能级来看,一线城市表现最为稳定,整体供应量明显高于2013年,且较2014年同期下降幅度也在各线城市中最小,而城市层面,市场火爆下产品稀缺性愈发显著,仅深圳供应高于去年同期。具体来看,深圳受今年市场大爆发影响,供应量较去年大幅上涨,且比2013年高点更高出22%,供应面积再创新高。上海供应也保持高位运行,前11月供应面积近1094万平方米,与去年同期基本持平。而广州和北京市场表现稍差,供应出现明显下降,降幅都在13%以上,尤其是北京,前11月供应面积仅787万平方米,同比大幅下降19%,供应量处于低位。


2
二线城市供应降多增少,仅南宁、郑州等少数城市高于去年同期

从具体城市来看,长沙、大连、昆明等需求较弱城市跌幅超过三成;而仅少部分省内单中心城市供应高于去年同期,如南宁、郑州、南昌等。在我们看来,对于城市而言,供应的下降产生了两个方面的后果,一方面,在合肥、成都、重庆等市场表现一向较好,供求较为平衡的城市,供应量的大幅下滑,直接阻碍其市场成交量的继续攀高,尤其是合肥,商品住宅长期供不应求,在今年市场明显回升下,其成交反而出现下滑,这其中供应大幅下滑导致产品供应不足就是重要原因。而另一方面,对长沙、宁波、昆明、福州等去年市场压力较大城市来说,今年供应量的应市下滑对助推其市场去库存起到了十分重要的作用,目前这些城市商品住宅去化周期都已降到12个月左右,尤其是宁波,在改善型需求推动下,再加上供应的大幅下滑,其市场状况持续改善,供求状况已维持基本平衡状态。但值得关注的是青岛、兰州、乌鲁木齐等城市供应量继续增长,应谨防进一步激化市场供求矛盾的风险。 


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三四线城市分化突出,常州、无锡供应大幅下滑

三、四线城市来看,也是降声一片,整体供应量同比2014年下降7.7%,也明显低于2013年同期,但城市间分化进一步突出,珠三角、长三角冷热不均。常州、泉州、江阴、无锡等城市,今年供应大幅下滑,同比2014年降幅都超过30%,尤其是常州,今年项目推量大幅减少,供应同比大降45%;而珠海、东莞、佛山等城市供应量继续高位增长,同比继续大幅提升,其中,珠海改善型需求加速释放,再加上自贸区利好,供应大幅增长61%;而东莞受广深市场火爆影响,去库存效果显著,市场信心大幅提升,今年供应量继续大幅攀升,同比2014年涨幅近40%。


在我们看来,今年整体供应量再次下滑早在意料之中,从宏观经济层面来看, 2014年开始经济增速“换挡”,房地产投资增速不断下滑,整体新开工面积更是下降明显。而且去年市场成交下行,土地成交面积大幅下降,而今年土地成交再创新低,因而供应量增长乏力,出现下滑也在所难免。而从城市层面来看,结构矛盾突出,两极分化进一步加剧。一方面是,一线及南京、武汉、苏州等二线城市表现一枝独秀,需求旺盛,已基本不存在库存压力,甚至有些城市供不应求,因而项目不急于销售甚至捂盘惜售,供应不能持续放量;而另一方面,多数二、三、四线城市,严重供大于求,市场去化压力较大,而需求有限,供应放量也难以取得好的去化效果,因而项目增加供应动力不大。因此供应下降也属必然。

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成交:整体成交量再创新高,沪深等城市领涨,部分库存压力城市亦有亮眼表现

2015年楼市成交在政策推动下再创新高,据CRIC监测的重点城市数据来看,2015年商品住宅成交面积为33814万平方米,同比大涨27%,也明显高于2013年高点,楼市成交再创历史新高。


具体来看,全年成交量高点主要集中在2季度和4季度,有6个月成交面积在3000万平方米以上。而从走势来看,整体呈现“先升后降再稳”的趋势,1-2月市场受春节影响,再加上政策面观望情绪下,市场成交保持较低位。而在“330新政”、契税5改2等重磅政策推出后,4月开始,成交面积不断上扬,同比涨幅也不断攀高,在6月达到最高点, 当月成交面积3317万平方米,同比2014年涨幅达到91%。而7月开始,市场进入传统淡季,再加上供应量的不断下滑,成交面积也不断下降,同比增幅更是大幅下降,在9月达到低点,当月成交2813万平方米,较6月下滑近500万平方米,同比增幅也下降到不足30%。而进入4季度后,一方面,行业层面持续宽松,中央及地方政府也不断推出政策,如降低商业贷款首付比例、公积金异地互贷等;而另一方面,市场供应再次迎来集中推盘期,供应量高位运行,使得四季度月度成交量保持高位,而且11月成交更是创全年新高。


1
一线城市:需求突破限购桎梏,深圳成交领涨全国

从城市能级来看,一线城市表现最为强劲,依托人口集聚能力,其需求已经突破限购桎梏,今年成交全面大幅上涨,其中,深圳表现最为抢眼。具体来看,深圳、上海表现一枝独秀,同比2014年增幅都在40%以上,尤其是深圳,今年在政策、股市及供应井喷等因素推动下,成交量再创历史峰值,同比2014年增幅近67%,较2013年高点也是增长近47%。而广州、北京表现稍稍落后,同比增幅只有30%左右,尤其是北京,虽同比2014年大幅上涨33%,但整体仍不及2013年,在一线城市中表现较差。

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二线城市:南京、苏州等市冲击历史高点,但仍有部分城市不及去年同期

二线城市来看,整体表现最差,同比涨幅最小,且城市表现差距甚大,很多城市成交冲击历史高点,但仍有部分城市不及去年同期。具体来看,南京、苏州、青岛、天津、杭州等城市市场表现抢眼,同比增幅都在40%以上,尤其是南京和苏州,得益于基建、规划等利好加速推动,而人口聚集能力又较强,因而其迎来了成交爆发;但是一向表现较好的成都、合肥、南昌等城市,成交量不增反减,尤其是合肥,一方面今年市区市场供应大幅下滑,而另一方面,郊区受制于交通、生活等配套限制,去化压力日渐加大,使得整体成交不及2014年,同比2013年更是大幅下滑27%。


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三四线城市:表现好于预期,珠三角城市表现抢眼

目前全国库存压力主要集中在三、四线城市,但从成交数据来看,三四线城市市场表现优于预期,成交面积同比也大幅上涨,但是这主要是因为,监测的重点三、四线城市多为经济强市,有一定的外来人口基础,因此其成交整体表现较好。具体来看,城市间分化尤其明显,温州、肇庆、惠州、东营、东莞等城市表现抢眼,今年成交同比增幅都在50%以上,尤其是惠州、东莞,依托广深经济圈,自身人口集聚能力较佳,再加上一线城市经济辐射效应,推动成交快速上行,成交量再攀高峰。而湘潭、泉州、梧州、南平等城市成交依旧不振,同比不及2014年,尤其是湘潭,市场需求不足,今年成交面积仅仅102万平方米,同比2014年、2013年降幅都在30%以上


今年楼市大爆发主要还是受政策推动,而成交大幅上涨城市主要得益于改善型需求的崛起,如深圳、上海、南京、杭州等,在我们看来,这部分城市有以下两个共同点:一者,从宏观面来看,这些城市经济都比较发达,经济活跃度较高,尤其是在经济增速“换挡”下仍能保持较高增速,对外来人口具有相当的吸附能力,购买力充足,因而需求比较集中;二者,从房地产发展来看,这些城市基本都经历了城市的快速扩张期,市场发展平稳,进入改善型需求释放期,而改善性需求长期被限购、限贷等政策限制所压抑,330新政后,这部分需求从政策上不但不再受限,反而鼓励扶持,首付比例、利率等下降也实实在在降低购房者置业成本,因而,迎来难得的入市时机,这从这几个城市改善型成交占比明显提升也可以看出。

4

房价:增速显著加快,深圳、南京等热点城市快速上行

得益于居民购房预期的增强,以及改善性需求的快速释放,2015年国内房价再次迎来了快速上升期。并且在供不应求的一二线城市,房价快速上行现象更为明显。至11月底,全国288房价指数达到1105.4,同比上涨2%,再度回归到正增长区间。就市场数据来看,全国62个重点城市平均均价达到9746元/平方米,同比涨幅达到8%,远高于去年同期约2%的同比增速。


1
一线城市:售价领涨全国,深圳房价上涨最快

从各能级城市新建商品住宅价格走势来看,一线城市房价涨幅依然领先,整体平均上涨15%,增速比去年高了大约6个百分点。一线城市房价虽然已达高位,但在强大的人口吸纳能力作用下,巨量的常住人口和外来人口基数仍然保证了市场旺盛需求。其中深圳房价增幅最大,全年同比上涨接近30%,至下半年同比增幅更是突破60%。政策利好、高端项目成交走俏、股市推动、供应助推等因素是深圳房价上涨的直接动因,但究其根本,还是应该归结为多年积压的需求集中释放。与深圳类似,上海、北京房价也上涨较快,北京同比上涨7%,上海同比增加16.7%;仅广州成交均价同比小幅回落0.3%,基本处于同比持平的位置。




2
二线城市:武汉、合肥、南京等区域中心城市房价快速上涨

虽然2015年市场整体成交回暖,但仍有四成左右的二线城市商品住宅均价不及去年同期。我们认为这主要是受结构性因素影响,即郊县项目成交占比上升所致,在市场回暖周期中,相比新增供应有限的中心城区, 库存更多、产品平均总价更低的郊县产品成交涨幅更大。

若去除结构性因素,2015年房价明显下跌的二线城市仅为呼和浩特、乌鲁木齐两座西北城市,其中乌鲁木齐是由于前期利好透支过多,因此在环线、地铁相继建成的规划利好兑现期,市场反而没有了引爆点。呼和浩特则是由于产业经济不强,不及自治区内的包头、鄂尔多斯,人口吸纳能力较弱,尚未达到区域中心城市标准,以至需求相对疲软。而反观武汉、合肥、南京等区域中心城市,得益于外来人口的大量导入、城市边界的快速扩张、交通规划利好兑现等有利因素,今年商品住宅均价均迎来了快速上升。在库存压力较高的城市中,青岛、沈阳等库存压力城市虽成交大涨,但商品房价格还只是同比持平,与之相对,经济更佳的杭州、宁波不仅成交量大涨,房价也在稳步上升。




3
三四线城市:南通、泰州、三亚房价仍低于去年同期

三四线城市方面,房价整体涨幅约为0.7%,增速相对较慢,城市间分化也更为显著。房价上涨最快的肇庆同比增幅达到17%,而房价下跌最狠的三亚,则是较去年同期下降了19%。具体来看,珠三角、长三角的三四线城市价格领涨,如东莞、江阴房价均上涨较快,这些城市共同特点是经济基础较强,有一定人口集聚能力。而常州、烟台、无锡等经济较好,但存在一定库存压力的城市,房价则相对平稳;而房价过快上涨的城市,均在2015年迎来了回调,如三亚2014年房价逆市上涨,增幅超过10%,2015年却又是跌幅最大,下跌接近二成;而南通、晋江等土地供应量较多,高库存压力城市房价也在持续回落。

在我们看来,除少部分经济基础较强、吸纳人口较多的城市之外,大多数三四线城市市场规模较小,受单盘热销情况影响较大,因此即便将时间跨度放到整年来看,市场需求的释放与积压也存在较大不确定性,房价涨跌表现也最为分化。以房价涨幅最快的肇庆为例,今年全市共有128个项目在售,但端州区的华英城、新世界花园、朗晴海岸等三个项目即贡献了4.5%的房价增幅。




5

供求关系:40城市场整体供不应求,库存持续回落,去化压力明显减轻

在供应紧缩、成交放量的市场背景中,2015年多数城市的库存压力均有所减轻,部分压力城市库存得以进入合理区间,如杭州、宁波;而原来库存压力就已经不高的南京、苏州等市,在今年的去库存周期中,更是出现了城市新增供应不足、倒逼房价地价快速上涨的景况。

1
供求比全线回落,上海、南京等市供不应求现象显著

2015年各能级城市供求比全线回落,各季度都呈现供不应求的状态。一线城市供求比由去年全年的1.36下降至今年的0.9,重新回归供不应求。北京、上海、广州供求比均小于1,呈现供不应求,仅深圳供求比为1.02,供应量略高于成交,在房价的快速上涨刺激下,今年深圳房企推盘速度显著加快,共同促成了供求两旺、价格走高的火热市场局面。

二线城市2015年前11月供求比为0.84,在各线城市中最低。这一方面是由于人口聚集能力较强,且房价水平低于一线城市,因此购房需求释放更为显著,另一方面是因为部分库存压力城市调整了供应节奏,如宁波、沈阳今年新增供应均下降二成左右。具体城市来看,郑州、成都等区域单中心城市表现抢眼,2015年供求比均小于0.7。

三四线城市方面,2015年前11月供求比为0.89,而2014年为1.34,去化压力大有改观。需要指出的是,受数据可得性限制,本文中选取的三四线城市多为经济相对发达,人口总量较高的城市,若谈及全国三四线城市表现,难有如此乐观。与一线城市的“不愁卖”不同,当三四线市场出现供大于求时,往往意味着大量项目无人问津,库存高度逐步积压的现象。看似与一线城市同步同幅的供求比变化,对三四线城市而言意味着难得的去库存机会。具体城市来看,惠州、泰州、常州等珠三角、长三角城市表现更佳,市场供求比均小于0.6,也有部分城市库存压力仍在攀升,如晋江、洛阳二市供求比均高于1.3。


2
多数压力城市存量回落,北京、郑州等少部分热点城市库存不降反增

在控供应、促成交的调控思路支持下,2015年商品住宅整体存量持续回落,大多数城市库存压力均低于去年同期。从年内走势来看,大部分城市库存逐月下滑,但也有少部分城市在四季度库存出现了抬头回升的趋势,如长春、青岛等市即是如此。究其原因还是土地库存过大,在二三季度的需求释放洪峰之后,但供应依然持续高位,以致四季度市场重新归于供大于求所致。

值得注意的是,在少部分库存量变化不大、甚至不降反增的城市中,不仅包含了烟台、清远此类土地库存较大,短期内供应“难刹车”的三四线城市,深圳、北京、郑州等热点城市也赫然在列,对此,我们认为这一方面是企业抢收业绩加大供应所致,如深圳今年即是在需求爆发后迎来了供应井喷,另一方面也与政府期望加大供应保持市场稳定,维稳房价有关。

高库存城市方面,如沈阳、西安、青岛等虽有回落,但库存总量下降的幅度并不明显。以此来看,“去库存”任务仍是任重道远,一年的成交旺季还是太短,这些压力城市的库存问题还需要更长的改善时间。


分城市能级来看,一线城市库存相比2014年底下降了8.1%,在各线城市中降幅最大。其中上海变动最为突出,商品住宅库存由2014年底的945万平方米下降至2015年11月末的764万平方米,库存总量减少了19%。北京库存总量虽然变化不大,但若从市内区域供求来看,目前新增供应实际多为五环以外的远郊项目,实际上需求热点区域的库存不足现象仍在加剧。深圳情况也与北京类似。

二线城市方面,大多数城市库存低于去年同期,库存总量较2014年年底减少了7.9%。值得注意的是,不仅南京、苏州等需求热点城市库存下降,部分库存压力较大的城市,如杭州、宁波、大连等市场库存均明显回落。在本轮“去库存”政策利好周期中,这些库存压力较大,但经济面较佳、具有较强人口吸纳能力的城市,恰恰是受益最大的一类:高库存问题获得了更多政策倾斜,而较佳的经济和人口基本面保证了需求的充足,如若能控制好土地新增供应规模和结构,其库存问题有望最先解决。

三四线城市方面,库存总量较2014年年比下降了5.7%。三四线城市库存问题更为突出,但“去库存”效果却在各线城市中表现最差,究其原因还是需求不足。目前三四线城市人口约占全国总量的七成,但贡献的商品住宅成交金额却不及全国的40%,二者差异远远超过城市能级间的收入差异。与之相应,2015年末中央也越来越多的开始强调三四线本地城镇化、农民进城购房等新的改革方向。


3
消化周期持续走低,上海、苏州等市已低于半年

在全年“控供应、促需求”的市场大环境中,2015年各城市消化周期延续了2014年的低位,并且得益于成交的大幅放量,苏州、合肥、南京等需求旺盛城市消化周期更是跌入了半年以内的低位。但需要指出的是,海口、沈阳、大连等部分高库存城市消化周期仍然处于18个月警戒线以上,库存去化依然承压。


一线城市方面,上海市消化周期较2014年年末减少了35%,仅为5.2个月,已经进入库存严重不足的状态,广州消化周期下降12%,为8.3个月,北京、深圳消化周期不降反增,但从绝对值来看,消化中秋仍都处于12月以内的供求平衡状态。

二线城市方面表现依然分化,南京、苏州等传统成交较好城市表现亮眼,去化周期大幅减少,目前已经降至半年以内,杭州、宁波、青岛等压力城市库存压力亦大幅减轻,经济和人口优势是它们市场需求的最大支持,而大连、海口、沈阳库存仍处高位,目前消化周期仍高于18个月,市场库存压力颇大。

三线城市方面,惠州、东莞、泰州等珠三角、长三角热点城市表现较好,库存压力明显缓解,目前消化周期已经低于10个月,而泉州、烟台等土地存量较大的城市,在外来导入需求不足、内生需求大部分已得到满足的情况下,目前城市库存依然承压。


6

成交结构:大户型普通住宅成交占比回升,经济型别墅成交抬头

2015年是政策调整大年,房地产市场在限购取消,限贷松绑、公积金政策调整、税费补贴调整、降息等等一些列组合拳的轮番刺激下,各类产品成交结构也悄然发生变化:从户型来看,二房和三房依然是市场主力,然而,受政策影响,特别是限购取消的影响,三房及以上大户型成交占比有所回升,主力户型二房和三房面积小型化趋势仍在继续;别墅市场,200平方米以下经济型别墅成交占比快速提升,二线城市表现尤为明显。

1
三房及以上大户型成交占比上行,一线城市四房表现更佳

2015年,在政策利好、信贷宽松等条件下,各城市大户型产品需求变化较为突出。尽管两房和三房产品仍在市场中占据主力位置,二者成交面积占比合计高达82.00%,其中大户型三房成交占比同比增加2.08个百分,占比提高至50.33%;二房产品成交占比却同比减少3.07个百分点,占比降低至31.66%。另外,四房产品成交表现也较为突出,2015年成交占比同比增加1.72个百分点至1.67%。

从各城市能级的不同表现来看,一线城市的四房产品表现更佳,二线城市三房产品表现最好。具体来看,2015年一线城市的四房产品成交占比达到13.97%,同比增加1.36个百分点;二线城市三房、四房成交占比均有提升,但三房产品表现最好,成交占比达到33.36%,同比增加2.49个百分点。这主要是因为,2015年一线城市市场表现一直较为坚挺,在支持改善住房的信贷等利好政策出来后,快速撬动高净值人群的购房需求,而部分三房改善需求则因股市跌宕等因素受到抑制。而在二线城市则是改善型需求和高端需求同步迸发,总价相对较低的三房改善需求更受欢迎,成交占比大幅上涨,而二房产品回落最为明显,产品成交占比降幅高达3.47个百分点,远高于一线城市。




2
户型结构小型化脚步暂停,一线城市80-90㎡面积段降幅最为明显

在改善性需求集中释放的行业背景中,连续数年的需求户型结构小型化趋势终于停下。2015年,90平方米以下面积段产品成交占比同比减少2.79个百分点,达到36.63%,其中70平方米以下面积段产品成交占比同比减少1.53个百分点,降幅最大。一线城市因房价较高,去小户型化的表现稍好于二线城市,主要表现在70平方米以下面积段产品成交占比同比增加0.52个百分点。但80-90平方米面积段产品同比减少1.55个百分点,降幅最为突出,一线城市刚需置业呈现两极分化现象。


  • 两房:80-120㎡面积段主力户型占比持续上升,一线城市大面积产品占比提升

2015年,两房中80-90平方米面积段和90-120平方米面积段产品仍然是主力, 这两个面积段成交占比分别达到39.84%和37.48%,分别同比增加0.54、0.78个百分点。两房中成交占比同比增加的还有60平方米以下面积段产品,成交占比同比增加0.21个百分点。此外,120平方米以上面积段产品成交占比同比持平。相对的,60-70平方米面积段和70-80平方米面积段产品成交占比均出现不同程度减少,70-80平方米面积段产品成交面积占比同比降幅更为明显,减少1.38个百分点。

从各城市能级的不同表现来看,两房户型中,一线城市80-90平方米面积段产品成交占比最大,达到46.56%,但90-120平方米面积段产品同比增幅最为明显,同比增加4.03个百分点,达到32.11%;二线城市90-120平方米面积段产品成交占比更大,但80-90平方米面积段产品同比增幅却最大,同比增加0.99个百分点。一线城市两房产品有大型化、高档化趋势;而二线城市的趋势性变化则相对平稳。


  • 三房:80-120㎡面积段成交占比涨幅突出,二线城市尤为显著

2015年,三房户型中120平方米以下面积段产品成交占比同比上升2.31个百分点,达到57.06%,其中80-90平方米面积段产品涨幅最大,同比上涨1.36个百分点。而120平方米以上各面积段产品中,120-140平方米面积段成交占比下滑最为严重,同比减少1.29个百分点,成交占比降至29.11%。

从各能级城市分别来看,一线城市三房产品中,120平方米以上面积段成交占比明显增加1.25个百分点,达到46.13%,其中180平方米以上面积段产品成交占比变化最大,增加了0.73个百分点。相对来说,二线城市三房产品120平方米以下面积段产品成交占比则继续同比增加,其中,90-120平方米产品面积段成交占比同比增幅最大。


3
各能级城市别墅市场表现分化,一线城市大面积产品更加火爆

2015年是改善、高端需求集中爆发的一年,无论是信贷政策还是行情导向都决定了高端别墅产品的热销,根据统计的28城市成交情况,2015年成交面积同比增涨26.77%,一线城市表现更为突出。

从各面积段来看,2015年200平方米以上面积段产品成交维持最大占比,达到65.00%,但同比减少1.02个百分点,尽管300平方米以上面积段产品成交占比有2.51个百分点的下滑,但仍是别墅产品成交主力。相对来说,200平方米以下面积段产品成交占比增加1.02个百分点,达到35.00%,其中140-200平方米面积段产品成交占比均有不同幅度的同比增加。

从各线城市来看,一、二线城市别墅需求发生变化。其中,一线城市200平方米以上户型别墅产品成交占比却同比上涨2.93%;二线城市200平方米以下小户型别墅成交占比同比上涨2.32个百分点。值得一提的是,一般情况下一线城市因单价较高、拉高总价,二线城市会有更多的大户型别墅需求,但根据数据统计,2015年300平方米以上面积段的别墅产品,在一线城市成交占比达到33.4%,超过二线城市成交占比(28.95%)。



2016年展望

1

供应:去库存背景下供应维持低位,一、二线城市供应或小幅回升

一方面,目前整体楼市供过于求的基本面并未改变,而政府也一再强调推动楼市去库存,维护市场稳定健康的重要性,因此,明年为达成去库存目标,整体新增供应大幅增长几无可能;而另一方面,2015年土地成交量持续回落,成交建筑面积再创新低,可开工项目规模减少,而且新开工面积持续低位,因此,我们预计,2016年楼市整体供应将继续维持低位,或有进一步小幅下降可能。

而就各能级城市来看,一线及南京、苏州、武汉、合肥等库存压力较低、市场较为平衡或已经供不应求的城市,在“有限有供”调节下,为了满足市场需求,若适度增加土地供应,并控制房价非理性上涨,新增供应仍有较大回升空间;而青岛、大连、宁波、沈阳等压力较大城市,今年市场回升明显,库存压力得到一定程度缓解,因而来年供应量或将小幅上涨;对于当前市场去化压力最大的三、四线城市来说,供应高低还在于市场去库存效果,若明年市场需求得不到有效提振,供应增长的可能性不大,或继续保持低位甚至小幅下降。

2

成交:整体成交量在2014和2015年水平之间,京沪穗深等成交持续领涨

2015年楼市在政策刺激下再创新高,展望2016年,我们认为,一者,今年经济增速下滑,明年稳定经济增长形势更加严峻,因此维护楼市健康稳定势在必行,因而,楼市整体销售将维持高位运行。二者,今年改善型需求集中爆发,提前释放,需求透支不言而喻,而2016经济下行压力不减,居民收入难有大范围提升,因而整体改善型需求在2015年基础上继续上行几无可能,而会回归常态,小幅下降三者,三、四线城市库存压力仍不可小觑,一方面,其经济基础薄弱,外来人口较少,因而市场需求有限,通过自身条件解决库存难度较大;另一方面,三、四线去库存将是明年政策调整重点,但从行业层面来看,可调整的空间并不大,而且,推动农民工买房、新型城市化等政策主要着眼于长期,短期内对其楼市发展并无实质推动,因而,我们认为2016年楼市成交量将在2015年基础上应市回落,但其基数会在2014年水平之上。

而从重点城市来看,一线及南京、武汉等成经济基础强势、人口吸纳能力较强、土地消化周期较低、规划利好进入兑现区的城市仍将持续热销;而今年库存压力减轻的宁波、青岛、昆明等压力城市,明年若找不到新的需求点,市场成交表现或将出现反复。三四线城市中,经济基础较好、外来人口较多、需求较为稳定的城市,如东莞、无锡、常州、佛山、中山等城市,市场需求或在去库存政策下有进一步上涨可能,但整体来看三四线城市还是难以跟上一二线,毕竟租房、自住型购房都依赖于人口导入,而人口导入与工作机会、社会公平、医疗教育保障等方面密切相关,而在这些方面,各能级城市之间的差异并非短短一两年内就可以得到解决。

3

各线城市价格分化进一步加剧,三四线城市房价仍有下行可能

整体来看,在行业投资额不断下滑、新开工不见起色之下,我们预计明年未来各城市房价分化将进一步加剧。一线城市和需求旺盛的二线城市房价上涨动力仍充足,去化压力大的二线和三、四线城市则堪忧。一线城市房价上涨主要基于三个方面,其一,地价推动房价,目前一线城市土地市场愈发火热,北京、上海接连拍出地王就可见一斑。其二,开发商更珍惜投资机会,在中央“控供应”的方针下,开发商会愈发珍惜来之不易的一线城市投资机会,对于项目运作也会更多的注重利润率而非周转速度;其三,需求基数保证去化。在庞大的需求人口基数下,开发商在一线城市开发项目更有底气,从历史经验来看,即便项目短期内因售价较高而去化缓慢,但只要不是区位过于偏僻,两至三年内也都可以完成较好的销售成绩。

但对于深陷库存压力之下的二线和三四线城市,例如哈尔滨、青岛,我们认为未来房价上行空间仍然有限,甚至还有回落的可能。此类城市大多拥有这三类特征:其一,商品住宅库存、土地库存过高,其二,人均住房面积较大,改善型需求并不强烈,其三,对外来人口吸纳能力不足,多依赖本地居民购房。

4

去化压力持续走低,但部分城市还是难见实质性好转

得益于政策面对需求的持续支持,2015年房地产行业去化压力持续走低,并且就年底中央的屡次表态来看,行业的去库存方针还将继续深化执行。在此背景下,我们认为2016年各线城市的去化压力将持续走低,政策重点关注的三四线城市方面,在经济基本面较好、聚集人口较多的城市,未来去化周期或有更多亮眼表现。不过对于沈阳、大连等土地库存较高、去化压力较大的城市而言,短期内市场供大于求的现状还是难以得到好转。

但是基于以下几点市场客观原因,我们认为来年的去库存步伐或不及2015年如此显著,其一,需求高峰已过,2015年二季度以来的市场需求高峰,实际上更多的还是基于改善性需求释放推动,但是这部分需求多是2010年执行限购以来长期积压而形成的,在短期的释放高峰过后,目前尚未看到新的需求突破点。二,房价上涨制约新增需求释放,2015年全国商品住宅销售价格指数再攀新高,而在深圳、上海、苏州等热点城市,典型板块房价上涨20%的情况也并不少见,而节节攀升的地价更是推升了开发商的价格心理预期,但在最迫切的改善需求释放后,未来新增需求对价格的接受度如何,还是要打上一个问号。三,三四线需求释放应是长期过程,目前中央虽然多次强调去库存,并且将政策重点放在了刺激三四线城市需求上面,意图在购房落户、社会保障等方面给予农民购房更多补助,但目前的事实是,大部分三四线城市的城市承载力存在欠缺,没有足够的工作岗位、学校、医院来满足大批量农民进城后的工作生活需要,三四线的库存问题根本上还是经济发展问题,并非一朝一夕可以解决。

5

经历高峰后改善需求将现回落,新型城镇化将释放更多刚性需求

2015年,政策、信贷面都偏向于刺激改善型需求,在这样的需求引导下,改善型、高端需求全面释放。但在经历了集中释放的高峰期之后,我们认为2016年改善、高端住宅需求占比将有所回落。同时我们看到,诸如上海大宁金茂府等高单价小户型产品的成功,也让一线城市和部分重点二线城市地王看到了新的库存去化方向,随着未来小户型产品供应的增加,一二线大户型产品或有更多回落的可能。

同时,我们看到新型城镇化也将释放更多的刚性需求。目前部分二线城市和多数三四线城市成交情况并不理想。年末政府再出狠招,希望通过农民工补贴买房等政策,进一步引导需求释放,缓解三四线市场库存压力。从年末的中央经济工作会议表态来看,我们有理由相信,2016年政府会再接再厉通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存,恢复楼市信心。而农民进城购房、租房所对应的需求恰恰是刚需产品,在这样的情况下,刚需产品占比上升应是大概率事件。

基于以上两点,我们认为在成交结构上,2016年国内商品住宅市场将向小户型偏移。但各线城市的成因存在差异:一线城市和部分二线重点城市是因为改善需求高峰已过,未来刚需产品成交占比相应上升;三四线城市和部分非核心二线城市则是受去库存政策影响,新型城镇化、农民进城购房、租房会带来更多刚需,推升刚需产品成交占比。







重磅预告

本文为《2015年总结与展望|城市篇》已推送行业篇、政策篇2015年总结与展望系列专题分七大篇章:

行业篇:高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观
政策篇:支持“房产下乡”运动将成2016年政策核心
城市篇:一二线强、三四线弱贯穿全年,明年格局仍难改变

土地篇:供需双降价新高,分化加剧地王烧,明年继续

营销篇:2015年十大营销事件盘点及未来趋势展望

战略篇:复盘2015,房企战略观察与趋势解读

运营篇:业绩稳增融资大涨,明年转型进入深水区

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