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上市破局,融信解开镣铐跳舞

2016-01-14 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究


小Q导读

融信中国在香港正式挂牌意味着什么?对企业发展有何影响?

文/克而瑞研究中心 房玲 蔡建林

2016年1月13日,融信中国正式在香港联交所挂牌上市,最终定价为每股5.36港元,集资达17.8亿港元。成功上市标志着融信进入到新的发展阶段,对融信未来的发展也将产生积极的影响。

  • 城市深耕布局,项目去化“没烦恼”

房地产行业调整不断深化,城市分化越趋严重,大部分三四线城市由于经济及人口支撑不足,面临巨大的库存问题和去化压力,而一线城市及核心二线城市依然表现抢眼,成为众多房企争夺的焦点。聚焦潜力城市优选项目,提升管理降低成本,减少三四线城市投资,成为不少大中型房企的共同选择。

对此,融信却似乎没有太多“烦恼”,这得益于融信所采取的“福建大本营聚焦和少数一、二线核心城市重点发展”的城市布局策略。

截止2015年底,融信仅进入福州、漳州、厦门、杭州、上海5个城市,拥有589万方的土地储备(截止2015年10月底)。福州、厦门、杭州、上海的库存去化周期较短,处于12个月的均衡线以下,市场较为健康。而漳州虽然为三四线城市,但其经济发展水平一直位于福州省前列,2014年其GDP仅次于泉州、福州和厦门,位列福建省第四,并且受厦门和福建自贸区辐射,拥有较强的经济发展水平、较充足的市场需求。融信在漳州的7个项目,均位于大厦门城市圈的辐射范围内,受益于厦门的楼市利好,截止2015年10月底,漳州所有项目所剩的现房库存仅有融信‧澜园的5383平方米。

尽管融信进入城市不多,但融信对于所进入的城市,采取的都是城市深耕策略。城市深耕、集中力量,有助于实现规模效应,在管理上也可以降低管理成本,实现资源的共享和协同。过去几年,融创中国也正是凭借着少数城市重点深耕的策略实现了规模的快速增长。采取同样策略的融信同样获得了快速的增长,一跃进入全国房企销售29强。

注:土地储备=已竣工剩余可售建筑面积+开发中总建筑面积-开发中已预售建筑面积+持作未来开发建筑面积

  • 融资渠道拓宽,解开财务结构桎梏

规模是房企发展过程中绕不过去的槛,是房企获取更多势能和资源的必经之路。过去几年,竞争尚不激烈,地价也还没有现在这么高,跟众多闽系房企一样,融信抓住发展机遇,用高杠杆撬动企业的快速发展,这当中资本运作就很关键。

然而过去几年,对于未上市的融信,融资渠道并不通畅。由于银行贷款的限制性约束(项目动工后方可获得贷款),大大限制了融信把握好的机遇进行土地获取,因而灵活性较高的信托融资被较多地使用。不过,虽然信托及其他贷款的比例较高,达到了88%(2015年6月底),但融信却把资金成本控制在相对不错的水平。截止2015年6月底,融信的平均资金成本在10%左右,相对于一般信托融资动则15%以上的资金成本,融信展现了较高的资本运作水平。

上市后,融信的财务结构将得到优化。最为明显的就是债务结构和负债率水平的改善,根据融信招股说明书,截至2015年6月30号,融信的净负债率约为640%,紧随上市后,融信的净负债率降低至375%(将上市募集资金分别加到现金和总权益里,净负债率=净有息负债/总权益),财务状况大大改善,对未来融资渠道拓宽以及形成良好的融资循环大有裨益。

未来融信还可以通过股权融资手段的使用,比如定增引入战略投资者等方式将能够提升所有者权益,降低负债率,使得债务结构更加稳健。比如上市后的阳光城,于2014年11月,向多家金融机构定增募资26亿元,又于2015年4月,45亿定增引入了中民投背景的上海嘉闻,此举不仅改善了债务结构,也促进双方的战略性业务合作。

上市之后也为融信拓宽低成本融资渠道带来了更多可能,促进企业降低资金成本,持续改善债务结构。2015年11月底,证监会核准了融信发行25亿元公司债,而融信已经于2015年12月24日已经完成了首期12亿元规模的发行,其票面利率仅有6.4%。随着低成本融资渠道的越来越多的采用,融信进一步改善债务结构可期。

  • 开启全新格局,城市布局加码势在必行

房地产与金融关联紧密,上市是房企做大做强的有效途径。众观闽系房企的发展历程,纷纷都经过了“杠杆型扩张——上市——稳健型发展”的道路,上市之后的融信亦将站上新的平台,面临新的发展格局。

目前,融信正处于高速发展期,目前的土地储备还远远不够,未来随着融资渠道的拓宽,战略投资者的引入,资金实力的增强,品牌和知名度的传播,融信将继续加码战略城市的布局,并尝试进入新的市场。

面对城市的分化加剧,在新城市选择方面,融信可能有两个选择,一是与金融机构及大型房企合作进入其他一线城市,以缓解一线城市地价高企的压力;二是甄选二线城市价值板块,在二线城市内部板块价值分化的情况下,寻找价值洼地,开辟二线城市新天地。融信这几年的战略扩张也正是受益于这样的选择。相信在资本的助力下,融信的未来发展更加值得期待!



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