深度解读 |“新天地”离上市还有多远？
2015年末瑞安房地产动作频频引发业界猜想，而大家最为关注的则是“新天地”何时分拆上市？
文／克而瑞研究中心 沈晓玲 谢夏成
2015年末，瑞安房地产动作频频，12月10日，企业以57亿出售其上海企业天地第一期及第三期予万科、李锦记联合体；12日，瑞安虹桥老街旧改项目瑞虹新城的一个商务综合体——虹桥天地迎来开幕；16日又透露“集团将于2016年1月1日起，瑞安房地产将和中国新天地的总部职能进行整合”；17日，以约36.48亿（43.63亿港元）回购太平桥116项目的全部股权；21日，又宣布将委任黎定基先生为本公司独立非执行董事，以及财务委员会及投资小组委员会成员。这一列动作背后，引发业界猜想：瑞安财务是否已经好转？资金周转是否加快？等等。当然，大家更为关注的是“新天地”何时分拆上市一事。
早于2013年，瑞安已经实施了“新天地”分拆上市的计划，把旗下企业天地、虹桥天地等优质商办物业资产进行单独拆分，成立了子公司——中国新天地。同时，引入全球投资资产管理公司Brookfield为中国新天地的战略投资者，以改善集团的财务状况并为新天地提供发展资金。除了瑞安，近两年来金茂、华润、万达、世茂、万科、碧桂园等房企也纷纷提出了持有物业分拆上市的计划，其中金茂酒店物业已于14年7月成功赴港上市。这背后的动因大都是处于：将重资产、回报慢的酒店、商业、办公等持有物业独立上市，不仅可以帮助企业搭建独立的融资平台，能获取更长期、稳定的融资通道，减轻集团对这些物业持续投入的资金压力，还能对这些物业重新估值，提升公司市值和经营效率。
基于以上情况，我们不难发现，房企均打着分拆后能“扩充融资、提升估值、增加利润”等如意算盘。但在近两年行业整体利润下滑、持有物业回报率不高的大环境之下，除了金茂酒店和万达商业上市以外，其余几家房企的上市计划还并未实现。瑞安也不例外，“新天地”能否脱颖而出，早日实现上市，这主要基于以下三点考量：
物业规模：“新天地”模式复制于全国6城，物业总建面为176万方
衡量一家企业是否具备上市条件的首先是资产规模。瑞安“新天地”起源于1996年，发家于上海太平桥旧改项目，历经近20年的旧改历程，打造了一个独具特色的集商务、旅游、商业、住宅等物业于一体的多重物业组合，在运营上形成了“先盘活商业、后销售物业”的模式。随着上海新天地开业的成功运营，2005年起，“天地”模式铺开至武汉、杭州、重庆、佛山、大连等地，天地项目相继出现，在配合当地政府整体发展战略的同时，将上海新天地的规划设计理念融入其中，商业规划全部由上海新天地设计师操刀。截至目前，瑞安房地产旗下共有6个新天地项目，持有物业总建面积为175.6万方（包括车位），业态涵盖了办公、餐饮、零售、酒店、文娱、展览等方面，除了上海虹桥天地和上海瑞虹天地分别是交通枢纽综合体或社区型商业外，其余均是基于旧城改造的文化旅游型商业项目。据2015年半年报显示，“新天地“物业可出租的面积为83万方。未来，随着在建物业的陆续交付，其规模可与业内一线核心城区物业较多的恒隆、新鸿基、太古等港资房企媲美。
物业盈利水平：“新天地”模式带来品牌溢价，平均租金高达181元
“新天地”除了规模相当以外，其租金收入也比较可观。就2014年为例，中国新天地实现租金收入近10.4亿元，与规模相当的金茂处于同一水平。但企业平均租金却高达181元/平米/月，不仅远超华润、远洋、中海等内地房企，还高于恒隆、新鸿基等港资房企。不仅如此，中国新天地的租收还在保持增长，截至2015年上半年，瑞安实现投资物业组合的租金及相关收入7.36亿元，其中“新天地“租金收入贡献6.21亿元，使得总体较上年同期增加了20%。另外，值得一提的是，15年上半年“新天地“的公允值上升了23.58亿元。这主要是由于瑞安的物业均处于一二线经济发展较好城市的核心区域，区域租金水平本来就比较高，加上企业拥有多年操持持有物业运营的经验。预计未来估值还会有较大的上升空间，保持租收的逐年增长也是完全有可能的。
从单个项目来看，除了众所皆知的上海新天地取得不错的成绩以外，其余各地项目也均能取得较好的业绩。以武汉天地为例，项目位居汉口中心城区，体量为40.6万方的综合体，囊括甲级写字楼、零售商业出租率等多种业态，入住率高达94%以上。2015年上半年，武汉天地平均租金为156元/平米/月，共收租4300万元。佛山岭南天地被瑞安断定“难以复制”，项目同样涉及旧区改造，采取专业技术实施老建筑翻修，于佛山打造又一个“上海新天地”，将住宅、办公、零售、餐饮乃至旅游、文化均融入其中，成为当地地标建筑。2012年，岭南天地一期住宅入市，3个月即吸金13个亿。2015年上半年，其零售商业出租率最高达82%，平均租金有120元/平米/月，甚至超过上海虹桥天地。
上市时机：保证集团盈利水平，等待最佳上市时机
集团营收波动性较大。自瑞安2006年上市以来，虽然每年都能在保持净利润率在20%以上，但营业收入并不稳定，呈现波动式增长，最低为2008年的20.66亿元，最高在100亿元左右。15年上半年营业额仅20.67亿元，较上年同期下跌61%。由此，为保证盈利能力，15年企业做出了售卖上海核心区域物业企业天地1号、2号已3号楼的决定，可为企业带来15.55亿元的净收益。虽然，核心物业减少会影响租金收入，甚至会影响未来“新天地”上市的整体估值，但保证集团现有的盈利水平不仅是对现有股东的交代，也是“新天地”是否能顺利上市最基本的前提。
商业地产整体估值不高。2015年3月，企业在14年年度业绩发布会上曾表示“公司相信2015年是一个合适的时机，快推进中国新天地的上市计划，最终的安排需要按市场情况而定，包括市盈率水平。”加上近年来许多城市出现商业地产过剩的现象，整体估值并不高。虽然“新天地”处于位置较优的核心城区，但也面临激烈的竞争，经营难度加大。迟迟未上市，也是企业正在寻找更加合适的时机。
后记：在白银时代，行业利润连年下滑，房企的盈利空间受到压缩，分拆上市一来增加融资渠道，二来提高其估值，这确实是商业地产“突围”的利器。随着武汉、重庆、佛山“新天地”商业模式的成型复制，且持有物业运营成效不错，预计企业商业品牌有望持续推进。自2013年瑞安房地产单独成立全资子公司中国新天地以来，一直在专于商业零售、办公楼、娱乐休闲类与酒店物业的管理，致力将其成为中国领先的商业资产管理公司。同时，瑞安房地产还在不断加强与中国新天地的合作。我们认为，中国新天地在商业领域已形成其核心竞争力，随着未来不断加强专业化管理以及商业资产金融化运作，“新天地”模式将稳步前行，上市指日可待。
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