【聚焦】除示警商业地产风险，国土部地价报告还说了啥?
地价报告的算法问题不小，但还是说出了不少有价值的信息。
文／克而瑞研究中心 杨科伟 马千里
日前，国土部下属中国土地勘测规划院发布了去年四季度全国主要城市地价监测报告（以下简称《地价报告》），预测今年土地市场情况时特别提出，在近些年市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一些地区商服地产的库存亦不容忽视，商服地价的上升动力稍显不足。
实际上，商业地产的库存风险已是目前业内共识，尤其是在城镇人口不足、商业消费力相对较弱的三四线城市更是如此。虽然国家在未来一段时间将大力推进新型城镇化，引导农民进城，这个过程中的确也会解决部分商业地产的库存难题，但更多的还是那些中心区、有优势区位的存量商业项目，而对大部分新增项目而言，前景仍然堪忧。
算法失真，致核心指标关注度不高
值得注意的是，作为官方权威发布的房地产两大价格报告之一，《地价报告》的业内和媒体关注度却远远不及70大中城市房价，其主要原因还是算法上的问题。该报告中的地价是由总价/总面积计算得到，无法摒除结构性因素，即各板块成交占比变化造成的价格异动。联系70大中城市房价指数来看，地价动向是与市场实际存在偏离的。《地价报告》中的一张配图即明显的反应了这一情况，2015年以来房价环比上涨城市数量基本都在5成以下，而地价上涨城市却超过7成，并且在市场趋冷的2014年，二者之间的差距更为明显。
客观的说，由于土地的“基准价格”很难测定，对于土地价格指数化，目前确实难以设立类似大中城市房价的算法体系，城市地价的失真问题确实难以解决，该指标的代表性和可靠度也因此受损。
但《地价报告》中所提及的规模数据，还是值得我们重视和参考，并且由于其统计口径是来自于国土部，相比统计局来自于房地产企业的数据，也具有了更多的比对价值。
房地产用地供应：划拨、租赁仍占据一定比例
《地价报告》中披露2015年四季度105个监测城市土地供应量1.85万公顷，同比上涨6%。而据国家统计局披露数据计算，2014年四季度房地产业土地购置面积仅为0.94万公顷，这样一比，全国总数反倒小于抽样监测？
考虑到国土部所提及的土地供应包括出让、租赁和划拨，这个数据冲突实际上还是在情理之中的。并且说明了国家统计局所披露的土地购置面积是小于市场实际的，这一方面解释了在每年土地购置面积3-4万公顷的情况下，新开工面积为何能超过15亿平方米；另一方面，两者之间的数据差异，也说明了目前房地产行业仍有较多土地是通过租赁和划拨供应的（据国土资源统计年鉴最新数据，在住宅用地供应中，租赁和划拨比例约为三成）。由此可见，虽然土地招拍挂制度已经施行多年，但对于开发能力、资金实力较强的房企而言，划拨仍是拿地的重要途径之一。而这，也应当是业内强者恒强的重要原因。
保障房用地指标已完成，地方政府收购商品房去库存显然动力不足
对于2016年市场去库存，目前最可能快速见效的，即是政府收购商品房用作保障房，但通过本次披露数据来看，可能并不会如此乐观。
根据《地价报告》披露数据测算，2015年总计出让0.95万公顷保障房用地，按平均容积率2.5、70平方米/套计，大约可供建设340万套保障房，约占十二五期间每年计划新开工量的一半，每年竣工量的68%。而对比房地产销售和人口数据，全国105个重点城市人口约占全国总量的50%（人口需求对应新开工），房地产销售约占全国总量的62%（实际销售对应竣工）。
两厢比较可见，在大多数房企布局的105个主要城市中，目前国土部所供应的保障房用地已经足够完成指标。因此，在回购房企开发保障房已经足够完成指标的情况下，2016年地方政府能有多少动力去收购商品房帮助去库存，还是得打上一个大大的问号。
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