春节楼市整体好于去年，一二线强三四线弱仍未改变

小Q导读：

2016猴年新春楼市表现如何？

文／克而瑞研究中心  杨科伟 谢杨春

春节作为传统假日，其楼市表现往往也是新一年关键。在节前“央妈”降首付助力下，春节期间销售略好于往年，返乡置业的确也带动部分三四线城市成交。但2016年能否再接再厉，还需政策推动以及各地去库存力度。

从数据上来看：

一、二线部分城市升温稳定，三、四线整体仍较为低迷

从CRIC监测的32个城市来看，春节期间（2.7-2.14）基本是2015年各城市市场表现缩影，整体好于去年，但强者恒强的局面没有改变。一线以及二线基本面较好的城市销售可圈可点，部分二线城市稳步升温，三四线城市间差距进一步拉大，仅部分城市受返乡置业潮成交保持稳定。

具体来看，一线除广州成交比去年春节期间下降较大，上海、深圳热度不减，其中上海春节期间成交1.52万平方米，较去年春节（2.19-2.25）上涨近5 成（北京因为数据缺失不予比较）；二线则涨跌对半，武汉、南京、苏州等表现抢眼，这些城市也是去年市场成交中佼佼者，武汉更是较去年春节销售上涨1.63万平方米；三、四线的莆田、韶关、扬州在返乡置业潮之下销售较好，莆田销售更是较春节同期销售翻番，但大多数城市销售则较为冷清。

部分城市返乡置业实至名归，但依然难救三、四线房地产市场

根据调研来看，作为返乡置业的大省，安徽、江西和河南省返乡置业较为显著。河南的周口、安阳等外出务工人员较多的城市返乡置业热情较为高涨。而江西的南昌以及四、五线城市，成交也比较理想，有些城市甚至每天都有开单，一天三套左右。可以看到，返乡置业对于部分城市的确有着正向激励。

从数据层面来看，一般来说，春节假期的销售与上年市场行情关联较大。对比2015年、2014年周平均与2016年和2015年的春节销售情况可见：一方面部分三、四线城市的确受到返乡置业潮的正向影响；但另一方面，随着经济放缓以及人均居住面积的提升，返乡置业的需求正处在逐渐减退阶段。

返乡置业潮对于部分二线或者三、四线城市确实是 “良方”，但并不像外界所鼓吹是“神药”。第一，返乡置业需求正在逐步减弱，未来潜在购买人群在减少。经济增速放缓、行业进入白银时代、市场转向自主性调节是造成返乡置业需求减弱主要原因。第二，尽管返乡置业可以给部分三、四线房地产带来起色，但大部分城市由于库存压力大，成交仍然低迷。例如常州、徐州2015年底消化周期仍在12个月以上。而反观那些受到返乡置业影响城市的去年全年成交，仅靠这一点也是杯水车薪。

对于三、四线城市销售难题，在人口红利减退、经济逐步平缓的情况下，仅靠返乡置业难以起到决定性作用，想要转变或复苏三、四线城市房地产市场，还需要翻过库存这座大山。因此，今年去库存的力度还要加大，进一步降低首付比例、加大货币安置化的比例、提高购房补贴等，仍是有效去库存所需依仗的有力手段。

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