市场月报｜政策给力供应偏低，热门城市房价应声而起
文/克而瑞研究中心
2月份，楼市政策面围绕“去库存”主线，土地、市场、信贷全面发力。不过具体来看还是二线城市受益更多，政策面上，目前一线城市限购政策依然保持高压严控，而二、三线城市去库存新政已经全面发力。从数据来看，2月，受春节传统淡季影响，30个重点城市商品住宅继续延续1月下降态势，供销环比大降。从城市能级来看，一线城市环比跌幅更为明显，二、三线城市同比涨跌分化明显，部分城市库存有所下降，总体库存压力未明显增加。
供应：适逢春节，同、环比皆锐减超5成
2月适逢春节，市场整体进入楼市“休眠期”，重点城市商品住宅供应环比继续大幅下降70%，降幅较1月进一步扩大。一线城市降幅明显，上海、广州同环比均下滑；26个二、三线城市供应全部下跌，整体供应量较上月下降70%，武汉、成都、重庆跌幅较小，均在30%左右。
总的来说，今年前两个月供应处在相对低位置，对于大部分三、四线城市来说，短期来看，减少供应可以有效的缓解去库存风险，但对于原本就供不应求的一线或者部分二线城市来说，供小于求的矛盾进一步加剧，或将推动房价持续攀高。预计一季度过后，整个市场供应会逐步恢复正常，尤其是两会对于房地产大方向的提及，将成为大多数房企战略布局的风向标。
成交：一线降幅较大，部分城市受返乡置业影响成交同比上涨
本月，正值春节传统淡季，整体成交量较1月下滑43%。大量的人口回流使得一线城市商品住宅成交下降尤其明显，四个一线城市成交环比跌幅达到了62%；二、三线城市整体跌幅超过50%，福州环比上涨19%外，其余城市全部下跌，但接近半数城市同比上涨，其中南京涨幅最大，达到113%。
由于春节假期影响，大部分客户推迟其置业计划，但值得注意的是，福州、南宁、西安等城市在返乡置业的带动下，成交量同比大幅增长，但整体三四线城市成交仍然低迷。
尽管2月销售方面数据下滑明显，但节前、节后政府相继出台政策利好市场。在降首付、调整契税、营业税等一些之策利好之下，预计三月份市场将迎来一波“小阳春”。
库存：供应、成交大幅缩水，大部分城市库存降低
2月，近6成重点城市商品住宅供求比继续下降，除合肥以外，其余城市供求比均在1.0以下，仅广州、杭州、武汉、宁波、沈阳等城市供求比高于0.7但小于1.
2月，随着供应大幅减少，重点城市整体库存压力在持续改善。仅深圳、济南、青岛等8个城市库存环比上升，其余城市均下降，但整体来看，大多数城市下降幅度并不大，基本处于10%以内。具体城市来看，合肥、宁波等城市因为供应大幅缩水，库存量环比下跌幅度较大，其中宁波环比降幅达到15%。但值得注意的是，青岛的库存较去年1月增长17%，目前市场库存风险依然较高。
消化周期来看，长春、西安、青岛、沈阳去化压力不减，消化周期较上月继续上涨，其中大连2月消化周期达到29.2个月，环比增加13%。此外，上海、南京、苏州、合肥等城市消化周期不足5个月，供不应求状况显著。
房价：房价指数持续攀升，一线城市房价持续领涨
2016年2月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1126.8点，指数较上月上升9.7点，环比上涨0.86%，涨幅较上月扩大0.19个百分点，同比涨幅扩大至4.34%。
分城市能级来看，一线城市房价持续领涨，本月上海楼市火热，房价环比上涨3.61%，在一线城市中房价上涨最快。二线城市有大约七成的房价指数环比上升，苏州、厦门、南京等市房价环比涨幅保持领先。而乌鲁木齐、拉萨、西宁等西部省会房价却依旧低迷，2月份房价指数均有不同程度的下滑。
成交结构：高档产品占比显著增长，刚需户型产品占比大幅下滑
在从价格段成交结构来看，本月三个城市高档产品成交比例均出现增长，其中深圳各价格段产品成交占比变化最大，上海和北京基本保持稳定。
从面积段占比来看，三个城市各面积段成交占比的变动幅度相对较小，本月深圳90平方米以下产品成交占比大幅下滑14个百分点至41%，上海90-120首改型户型依旧最受市场关注，深圳120平方米以上的产品成交占比均显著上涨，尤其是120-144平方米产品占比较上月上涨6个百分点。
春节作为传统假日，楼市表现相对冷淡，但在节前“央妈”降首付助力下，春节期间全国市场销售整体略好于往年，预计一季度过后，整个市场供应会逐步恢复正常，三月份将迎来一波“小阳春”，改善型需求的释放将成为后续楼市的新增长点。
2016年2月，土地市场成交面积继续回落。一线城市方面，北京、深圳高单价土地出让占比上升，成交同比量跌价涨；二线城市土地成交面积小幅上涨，其中成都、杭州成交面积同比大增； 三四线城市方面，成交面积、成交金额均持续回落，但成交金额依然保持同比上涨态势。
成交：供应持续收窄，成交量持续低位
2016年2月，CRIC监测的300城经营性土地共成交217幅，环比下跌42%；成交建筑面积2187万平方米，环比下滑33%；成交金额800亿元，环比下跌35%。成交幅数、成交面积分别同比下滑45%和15.3%，均为2013年以来最低值。
2月份土地市场持续保持低位，成交面积、幅数更是创下近四年的2月新低，我们认为主因还是供应量收窄所致。在“有供有限”、“去库存”的指引下，三四线城市土地供应低位已经成为2015年下半年以来的常态，并且将在相当长的一段时间内持续，如海南省即在2月份宣布暂停部分用地审批；一、二线城市土地供应也鲜见起色，土地收储成本高企，优质土地储备减少，从需求看，持续下滑的行业利润率，不断高企的一、二线城市拿地成本，企业购地积极性也有所回落。
分布：各线城市土地出让金额均同比回升，一线城市涨幅最大
2月份，一线城市土地成交面积同比继续回落，成交金额同环比均现回升；二线城市成交量价环比回落，但同比均现增长；三四线城市成交面积、成交金额均持续回落，但成交金额依然同比上涨。
具体来看，一线城市本月成交建筑面积177万平方米，环比上涨7%，同比下滑22%，成交金额286.65亿元，环比上涨33%，同比大增71%。从溢价率来看，2月份一线城市土拍平均溢价率为18%，在各线城市中依然排在最后，其主因还是非住宅用地出让增多所致，最终多为底价出让。
二线城市，2月份成交建筑面积为1211.6万平方米，环比下跌42%，同比上涨5%，成交金额313亿元，环比下跌61%，同比上涨17%。三四线城市方面，本月土地成交建筑面积798.9万平方米，环比下跌20%，同比下挫33%，成交金额200.4亿元，环比下跌8%，同比上涨19%。整体来看成交面积虽同环比收窄，但在吴江、东莞、烟台等经济较为发达的城市，不少优质宅地仍能拍出超过50%的溢价率。
重点地块：入榜门槛继续下滑，北京五环内宅地溢价率仅1.7%
2月份，土地市场出让总价、单价门槛均在继续下滑。总价TOP10方面，本月入榜门槛为17.75亿元，较1月下降了8%，榜首52.66亿元，环比上月下跌24%。单价TOP10方面，本月一线城市进入出让环节土地略有增加，在榜单中占据席位明显增多。本月北京土地市场表现抢眼，单价TOP3的位置全部由北京占据，在北京入榜地块中，除了意外遇冷的榜首驼房营村地块，其余宅地均拍出了封顶溢价，而绿地所拿的大兴医疗用地更是拍出了101%的高溢价。
本文分享自『2016年2月全国市场简报8P』
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