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年报快评|四大看点剖析碧桂园的“喜”与“忧”

2016-03-17 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

桂圆哥明明去年还说着“坚持走自己的路”,今年就战略大调整了……但在当前环境下,为了长远发展,谁又能坚持不变呢?


文/克而瑞研究中心  朱一鸣 洪圣奇(HK) 孙月

2015年对于碧桂园来说,堪称最为“波澜起伏”的一年。这一年内,集团经历了传统业务的思路调整和新业务的规划起步。遥记得在去年的业绩发布会上,集团高管还曾表示,碧桂园要坚持走自己的路,坚守三四线,坚决不做房地产之外的多元化。但仅在一年的时间内,集团已经在调整思路了。

这一年,我们听到了看到了太多关于碧桂园的重大新闻,为了更好的适应市场变化,碧桂园正在做出种种转变。对于昨天碧桂园发布的全年业绩报告,我们认为主要有以下四大看点。


  

看点一:销售业绩与库存

2015年全年碧桂园获取销售金额1401.6亿元,销售面积2153万平方米,完成年度目标的103.8%。虽然从数字上看,碧桂园实现了销售金额8.8%的同比增长,但实际上这是碧桂园近几年来业绩增长最为缓慢的一年。2013年和2014年,碧桂园的年度销售金额同比分别为122.8%和21.5%。


2016年碧桂园的年度目标定为1680亿元,也就是实现20%的增长。对此,我们认为完成的难度并不大,因为今年集团的推货量远远多于去年。按照集团的计划,2016年全年的推货量3000亿,同比2015年的2464亿增加了21.85%。并且,其中有1915亿为新项目,同比增长43.45%,占总货量的63.8%。

当然推货量大也会存在库存量堆积的隐忧。因为即使保持80%以上的平均新盘项目去化率,当年仍然会产生150亿左右的库存量。当前碧桂园还有1085亿的库存,而根据2015年的销售情况,全年净减少了44亿的库存量。虽然在两会期间,国家明确的提出了“去库存”是今年的重点,但碧桂园大量的项目位于三四线城市,即使有相关的利好政策出台,也需要找到有利手段去消化库存。



  

看点二:利润率与永续债

财报数据显示,2015年碧桂园的毛利率和净利率均有所下降,其中毛利率20.19%,同比下降5.89个百分点,净利率8.58%,同比下降3.97个百分点。利润率下降是近期行业中的普遍现象,具体来看,去年影响到集团利润的主要原因是财务费用增长过快,同比上升了235.44%。而碧桂园表示,去年事业合伙人制度已初见成效,部分项目的净利润达到12%。未来集团将在更多的项目中落地跟投机制,利润率将相应有所回升。


与此同时,集团的银行借贷、永续债等均出现了不同幅度的增长,资产负债率也从2014年的44.11%上升到了52.0%。对此,我们认为这是2015年碧桂园进行大规模扩张的结果,集团在年内不但多次收并购中小企业的项目,在土地招拍挂市场上也是大手笔。2015年碧桂园新增土地建筑面积3821万平方米,总耗资559亿元,同比增长259%,占总销售金额的40%。

碧桂园去年在城市进入战略方面发生改变,公司成立了一线事业部,全面进军北上广深四座城市,一线城市的高地价也提高了集团的拿地成本。根据测算,2014年集团的平均楼面价为867元/平方米,而2015年为1462元/平方米,同比上升了69%。

然而,事情远不止这么简单。在一线做项目与三四线不同,很明显集团原有的产品线是不适用的。因此,碧桂园在去年还在佛山总部成立了相应的产品研发基地,打造适合中高端的“精工系列”。因此,不仅仅是地价,集团若想在一线和强二线城市站稳脚跟,未来其建安成本、后期的营销费用也都将相应上升。


  

看点三:物业社区与多元化

物业管理及社区可能是碧桂园此次成绩单中最为亮眼的部分。截至2015年底,集团的物业管理业务签约面积达1.38亿平方米,同比增长93%,期内该业务的收入为14.7亿元,同比增长52.4%。这可能是碧桂园成长最快的新业务。

2015年,碧桂园物业从传统模式向“物业+社区增值”服务发展,并推出了自己的APP旺管家。在遍地都是社区服务的时期,碧桂园的物业社区能有这么快的增长,我们认为主要是一方面是由于集团已经将其视为独立板块运作,在物业签约的管理面积中,已经有1200万平方米来自于非碧桂园的开发物业;另一方面,平安作为第二大股东,也起到了很大的助力作用,平安不仅将自己旗下的8000万客户拿出来和碧桂园共享,还在其小区中提供社区金融服务,比如华南碧桂园已成为平安金融超市的首个试点。

此外,碧桂园瞄准的多元化还包括教育和文旅产业:

教育方面,碧桂园看中的是国内家长希望送出国读书的市场,因此重点发展K12学校。未来此类学校将从教育而非地产运营的角度来考量,将脱离房地产项目单独运作、独立盈利。集团希望碧桂园教育能够形成品牌效应,进驻到更多城市,杨国强已提出要在未来几年内开设30所纯IBO学校的目标。

文旅方面,碧桂园已与平安、海昌达成合作。其中,集团与大连海昌将进行整合资源,碧桂园专注于房地产项目的开发,而海昌集团专注于主题公园的开发与运营。近期,有消息称,海昌拟将自己的住宅项目全部出售给碧桂园。

而在业绩会上,碧桂园还透露出正在考虑进军保险业务,由于集团拥有庞大的业主资源,因此保险和房地产能够形成协同效应,有广泛的市场空间。


  

看点四:森林城市与海外投资

由于2014年碧桂园在海外的业绩不佳,因此去年的业绩会上,集团管理层宣称将缩减海外的业务比例。但2015年底,碧桂园却宣称投资2500亿打造马来西亚的森林城市项目。该项目的体量巨大,属于城市运营,是目前集团的头牌项目。2015年末,该项目推出了首批货量并已基本售罄。不难看出碧桂园对该项目极其重视,从最初的项目发布会,到后期的营销投放,比如NBA、央视元宵晚会等,都在为森林城市造势。

然而,我们认为,项目未来的销售能否达到集团预期目前还较难判断。从介绍来看,集团项目位于新加坡旁,但实际是在马来西亚,虽然是邻国,但两国在经济发展、教育体系、社会保障等方面都存在较大的差距,较难保证持续大量的需求。不过在业绩会上,集团的管理层强调,森林城市是以销定产,不会出现库存积压的情况,碧桂园森林城市项目的对资金的压力方面不会出现太大的问题。


-END-


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