绿地香港：不烧钱也能做互联网金融？
小Q导读：
您将要看到的会是史上最强HK.0337吗？
文／克而瑞研究中心 朱一鸣 傅一辰
借壳盛高置地已近三年，投资者能为绿地香港的表现打高分吗？
让我们从财务数据的变化和互联网金融业务发展中，看一看绿地香港未来的潜力究竟有多大。
1、营收增长104%，上海项目贡献大
随着绿地注入或此后新获取的新项目开始陆续进入结转期，上市公司的财务数据明显得到了优化。
结转方面，绿地香港的营业收入58.0亿元，同比上升104.3%；股东应占净利润2.2亿元，同比增加104.5%。自绿地入主后，上市公司的周转速度提升，无论是销售还是竣工面积均有大幅增长，2015年交付建面61.7万平方米，同比增幅达246%。
结转毛利率为20%，其中盛高遗留项目毛利率仅13%，拉低了整体水平，而绿地香港新项目的毛利率为26%，预计在下一个报告期，上市公司盈利能力提升是大概率事件。
销售方面，绿地香港全合约销售金额173.9亿元，同比增长35%；销售面积157万平方米，均价11070元/平方米。上海项目对绿地香港的销售贡献最大，占比达30%；其次为海南24%；浙江、广西和江苏分别占13%、12%和12%。若按城市能级划分，则一线城市占比29%，二线省会城市占57%，其余占14%。若按产品类型划分，则住宅占55%，办公占23%，商业占22%。
2015年，绿地香港的新项目销售已经占到77%，而这部分项目普遍地理位置较好，利润可期。如位于上海卢湾滨江的五里桥项目，去年末首次开盘时，认筹人数远超房源供应。内环内的中高端项目在上海市场上一直以来都是最为稀缺的产品，提价增利的空间大。
2、低价苏州拿地，江浙沪土储占68%
尽管绿地香港并没有明确布局与母公司绿地控股间的差异，但从2015年的拿地动作中可以看出，一线和二线热门城市将成为绿地香港布局的重点。
绿地香港全年共新增两幅地块：一幅位于苏州吴江区，总建面49.0万平方米，楼板价仅2558元/平方米；一幅位于南昌西湖区，为旧改项目，总建面49.6万平方米，楼板价3067元/平方米。
这两幅地块到底有多好？
从城市市场来看，2015年下半年起，苏州的楼市和土地市场都异常火爆，高溢价地王频出，而绿地香港的拿地楼板价极低，带来巨大盈利空间；南昌亦为较热门的二线城市，尤其是旧改项目位置有一定的稀缺性。
从绿地香港自身情况来看，在其布局中，长三角为比较明显的重点区域，上海也是绿地的总部所在，苏州与上海地理相邻，更能受到总部的品牌辐射影响；南昌尽管是绿地香港首次进入的城市，但也是其母公司走出上海后首个进入的城市，绿地品牌在南昌已经有13年的积累，溢价和资源优势明显。
截止2015年末，绿地香港共有土地储备建筑面积1460万平方米，其中有992.8万平方米位于江浙沪（上海占总建面32%，江苏18%，浙江18%），其余位于昆明、海南、广西等省市。按类型看，住宅占73%，商业17%，办公8%，其余为教育和酒店。
3、融资成本三年降了9.5个百分点
由于盛高置地为中小型民企，因此2012年上市公司的融资成本高达14.3%。绿地入主后，发行了低息债替代高息债，融资成本呈现明显的下降趋势，2015年融资成本仅4.8%。
相同资产规模的上市公司融资成本绝大部分在10%以上，绿地香港4.8%的融资成本可谓“极低”，原因主要是绿地香港母公司绿地控股规模大、信誉度高、有国资背景，为其融资带来了不少便利。
2015年，绿地香港总资产499.86亿元，现金58亿元；长期负债112.92亿元，短期负债77.95亿元；净负债率172%较去年有所上升，但基于上市公司需要更多资金接纳母公司优质资产，以及在重点城市拓展版图，短暂的负债上升不但不会带来风险，反而为规模扩大和利润增加提供了更多“弹药”。
4、资产管理业务颇具想象空间
绿地香港主席陈军在业绩发布会上表示，为区别于母公司，绿地香港去年进行了调整，未来发展方向分三块：第一，继续坚持做房地产开发；第二，互联网金融业务有巨大发展空间和高估值。第三，更关注资产管理业务。
其中，资产管理业务为绿地香港首次提出的新方向。我们认为，对资产管理板块的探索意味着绿地香港希望尝试轻资产模式，减少资产沉淀，加强运营能力，和互联网金融一样是颇具潜力的新兴业务。此前，绿地香港曾在南宁的办公楼采用为当地国企代建的模式，近期又在海南项目中与绿地建设、海口城建等合作开发，作为三家企业中唯一一家开发商（另两家主业为建筑工程承包、基建等），绿地香港扮演的角色可能更多的是项目操盘手。
1、成长速度最快的房地产互联网金融平台
2015年中期业绩发布会上，绿地香港正式宣布进军互联网金融业务，并向投资者介绍了绿地金服团队。短短不到半年，绿地金服的总交易量已达52.86亿元（截至2015年末数据），线上交易量单月突破2亿元。
截至2016年2月末，绿地金服的总交易量已达81.5亿元，发行产品831期；注册用户42万人，人均投资15万；APP日均活跃客户数6345人，日点击量23.5万次；50%左右客户为当天注册当天购买，单客户复投最多达61次；投资最多的达2100万，最高受益回报115万；合作对象包括4家支付公司、10家银行、6家信托公司、4家保险公司、5家证券公司、6家基金公司、2家互联网平台、2家人力资源服务公司、东方航空公司和绿地集团旗下各事业部。
2016年，绿地金服的目标是利润2000万，交易量200-250亿，管理资产规模70亿，计划在当前互联网金融平台、私募基金牌照、资产管理公司牌照的基础上，再获取全国性网络小贷、保理等牌照。
图1：绿地金服主要业务及优势
2、资产不少来自TOP10房企，无一单坏账
绿地金服的资产均来自房地产行业，也是在当前经济背景下比较被看好的“靠谱”行业，具体可分为两种：一是大型房企，包括不止一家TOP10房企的项目，这些企业资产规模和偿债能力均较强，违约风险小；二是中小型房企地理位置优质的项目，一旦出现违约可能，绿地自己也能在确保利润的情况下接盘开发。
和部分房企被质疑建立金融平台用于自融不同的是，在绿地金服的资产来源中，与绿地相关或绿地自有资产仅占1%，其余全部为外部资产（绿地自身融资成本在3-4%，而通过绿地金服平台融资成本在7-8%以上），这也是绿地金服具有可持续增长潜质的一大原因。
风控方面，由于绿地自身主业为房地产，且在全国都有布局，因此对于资产定价的速度和专业度优势明显。绿地金服成立至今，未出现过坏账情况，风控机制完善。
图2：绿地金服资产来源
数据来源：企业年报
3、平台资金成本低于6.4%，机构渠道为补充
绿地金服的资金和资产利差在3%左右，资金来源主要有三大渠道：
绿地广财APP平台。依托绿地品牌和客户粘性培养，绿地广财上线时的资金成本为8.7%，目前仅6.4%，已经与BAT等旗下大平台相同。
合作机构平台。合作对象如360、华瑞银行等，资金成本约6.8%，产品在360你财富上的月销售额可达15亿元。这些机构的客流量大，问题则在于缺乏好的资产，绿地金服为其提供了优质产品。
绿地房地产板块。一方面，绿地金服设计了置业宝、众筹宝，针对认筹金、定金等的多种理财产品，资金成本不到5%，即获取了低成本资金，也有促进项目销售的作用；另一方面，绿地金服计划在绿地旗下数百个项目售楼处放置推广素材。
4、不烧钱获客，场景切入增加客户粘性
和其他新建互联网金融平台相比，绿地金服在推广方面投入资金极少，几乎没有花费营销费用，主要依靠朋友圈传播，并通过“理财交友”系统培养客户长期使用习惯和依赖度。
我们在此前的报告中（《绿地如何构建300万人的互联网金融朋友圈》）中曾详细阐述绿地金服获客方式，而在3月上线的新版本中，绿地金服又增加的三个新功能：
分层加息。客户可以享受的收益水平不再由单笔投资金额的高低决定，而是从其AUM(资产管理规模)来考量：AUM高的客户，即便单笔投资仅数千元，亦能享受比肩高净值客户私人财富管理的高收益。如投资规模达1万元可加息0.2%，5万元加息0.3%，最高为投资100万元可加息0.6%。这一体系，有利于鼓励人们投资更多资金，并锁定高净值人群，提高老用户的满意度和积极性。
点赞加息。每日有一次给自己和好友点赞的机会，积累到一定数量后有加息，使得客户愿意更多地打开APP；而养成每日打开的习惯也是培养粘性的一种方式。
此外，绿地金服还会在一些节日如春节假期、女人节等推出限时加息活动，及组队理财活动等，尽管都是小细节，但却能无形中鼓励业主更频繁地打开APP查看新的变化，以及邀请更多的好友参与理财。
图3：绿地金服全产业链场景切入
数据来源：企业年报
5、产品类型丰富，新增活期产品
绿地广财平台上的产品主要为定期固定收益、定期浮动收益、不定期浮动收益等。
定期固定收益的为地产宝和融通宝，主要投向房地产开发和供应链资产，收益率5%-8%，门槛为1000-500000元，期限为22-365天不等。
定期浮动收益的为指数宝，预期收益与沪深300指数涨跌幅挂钩，根据对股市预期的不同，又可分为稳赚、牛赚（预期股价上涨）和熊赚（预期股价下跌）三种，以稳赚为例，其预期年化收益率分为5-15%，也就是说，产品保成本，保5%或2%利息，另有利息上浮空间。
图4：指数宝收益计算方式
数据来源：企业年报
不定期浮动收益为节节高，兼顾了投资收益率与资金流动性，当前推出的收益率为5%-6%，锁定期为15和30天，此后选择赎回可在5天后完成提现，投资期限越长，收益率越高。
图5：节节高收益计算
数据来源：企业年报
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