年报快评｜三年复合增长118%，回A股能否成形？
小Q导读：
这家企业第7次提出回A申请，这次能否付诸实施呢？让我们从它的2015年年报中寻找答案。
文／克而瑞研究中心 沈晓玲 洪圣奇(HK) 俞倩倩
近日，首创置业发布公告称，在当日召开的董事会会议上，审议通过了向中国证监会及其相关监管机构提出向合资格投资者发行不超过3.7亿股的A股申请，主要是为了旗下5个项目募资，总额度达到了38亿元。具体的资金用途如下：
首创置业自2004年首次提出回A，这已是其第7次表达回A意愿，此次其计划又能否付诸实施呢？恰逢其召开了2015年业绩发布会，我们不妨从它2015年的运营表现中找找答案。
合约销售三年复合增长118%，2016年冲刺380亿
2015年，首创置业的合约销售金额为325.1亿元，合约销售面积为278.7万方，分别同比增长了31%和12%，金额的年复合增长率更是达到了118%，在行业增速放缓的背景下，有这样的表现实属不易。
在业绩发布会上，其也高调提出为了追求量价平衡，2016年全年签约目标定在380亿，可售货值为 636亿元，只需完成60%去化就可达成目标，同时因57%的货值主要分布在京津沪地区，在2015年首创置业的区域销售贡献度上，京津沪总占比也达到了65%，若势头持续，顺利完成目标应该不成问题。
着力布局一二线，五大核心城市占比77%
2015年首创置业共在9座城市，新增24幅地块，总建筑面积为342.6万方，拿地金额高达224亿元，拿地销售比达到了68.9%，可见企业对未来销售还是抱有乐观预期的，就拿地的区域分布来看，基本都在一二线城市，且五大核心城市（北京、天津、上海、成都、重庆）表现较为突出，拿地总建筑面积为261.7万方，占比高达77%； 北京作为其大本营，新增地块总建筑面积占比更是达到了40%。
分析其2015年一线城市新增地块情况，我们看到除了一些低溢价率的商办地块外，首创置业拿地溢价率基本维持在50%左右，拿地价格还是比较高的，仔细分析了其在青浦区盈浦街道淀山湖大道北侧的一宗溢价率过百的地块，我们也发现，之所以敢拿高价地并非没有原因，该地块周边万达茂公馆2016年2月的售价已达2.3万/平米，受万达商圈辐射，周边楼盘价值也将得到提升，淀山湖大道预计将成为青浦中高端住宅聚集区，对比首创置业拿地时1.7万元/平米楼板价，还是存在一定的溢利空间的。
推出高端产品系“天阅“，上海天阅滨江将于下半年入市
此外，这些高价地块一般位于一线城市较好的区位也与其产品战略转变密切相关，2016年3月16日，首创置业在全球媒体战略见面会上一改主打一二线城市的刚需楼盘定位，反而高调宣布将在2016年推出其高端产品系“天阅”，并将首度在北京、上海试水，目前已确定的四个项目分别为北京天阅西山、上海天阅滨江，北京首创中心和首创天禧，其回A募资中投入北京、上海的资金也主要是为了这些项目的建设。
以其目前主推的北京天阅西山和上海天阅滨江为例：
北京天阅西山项目位于北京海淀区，所在的中关村永丰产业基地地块为2015年4月首创以56.4亿元竞得，刨除配建保障房、商业等配套建设，住宅楼板价大致在4.3万元/平米，据CRIC监测，在其周边3公里范围内的五矿万科如园2016年2月的成交均价在7万元/平米，依据北京五环目前在售住宅的均价和一线城市火爆的市场来推测，待天阅西山项目入市，单价直逼10万元/平米并非没有可能。
而上海天阅滨江地块则位于上海内环，为2015年6月，首创、保利置业、山东黄金联合体以34.54亿元夺得，刨除配建保障房和地下商业等配套建设，住宅楼板价大致在4.4万元/平米，溢价率达到46%。据了解，该项目将由首创置业独立操盘，而保利置业与山东黄金均已退出。就CRIC监测数据来看，与其比邻的翡丽甲第2016年2月的成交均价已逼近9万/平米，下半年入市的天阅滨江销售单价还是值得期待的。
因此我们大胆推断，只要京沪楼市热度持续，这两项目的热销势必能为首创置业2016年的销售成绩单添上浓墨重彩的一笔。
商业整合平台首创钜大发力，5年要做20个“奥特莱斯”
除了住宅方面的产品战略调整外，首创置业在商业发展方面也取得了突破性进展，2015年初首创钜大完成收购西安项目及上市，定位为公司的商业发展平台。其主要业务为发展奥特莱斯综合体，依靠商业地产低价拿地后，依托自身住宅配套，通过出售住宅和部分散铺平衡现金流，并自持商业部分。
2015年年内通过公开市场、股权合作等方式在新增了南昌、杭州、武汉及长沙四个奥特莱斯项目，截至2016年2月，公司旗下奥莱累计增加至10家。目前已开业为4家，分别是房山、万宁、昆山和湖州奥特莱斯，实现销售金额约20.5亿元，较去年同比增长了50%，总客流量已达1554万人次，同比增长了91%。根据公司新5年规划，首创未来5年还将做20个奥莱，销售收入突破150亿。
备注：长沙首创奥莱欢乐天街为战略合作获得，项目将由首创钜大携手湖南湘江新区投资集团共同投资建设。
从上表我们也可以明显看出，长沙奥莱项目集团仅持股30%，负责项目建成后的商业运营管理，以小股操盘和管理服务输出实现商业的由“重”转“轻”的确是非常好的途径，但不得不说，以轻资产模式实现扩张依旧要倚赖于品牌管理形象的建立。
总结：值得注意的是，首创置业利润率方面表现并不尽如人意，2015年，毛利率仅为11.9%，较2014年下降了12.2个百分点；净利率为18.3%，较2014年下降了4.2个百分点，可喜的是，我们看到，首创置业已经开始为追求高毛利采取了措施，继续深耕五大核心城市，加紧一二线城市布局；推出中高端产品系“天阅”提升产品溢价能力；并且其商业“奥特莱斯“模式也开始发力，随着小股操盘和管理服务输出的日益成熟，后期必将能为投资者们交上一份满意的答卷。
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