沪深成交量萎缩仅是开始，二线城市仍保持高热

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小Q导读：

沪深两地出台调控政策后的楼市表现如何？二线城市购房者心理有否受到波及？

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文／克而瑞研究中心  杨科伟 马千里

3月25日，上海、深圳接连出台新政收紧调控，双双提升非户籍家庭购房年限、调高二套房首付比例。受此影响，近十天以来沪深楼市到访量、成交量均显著下滑；再加之近期“营改增”落地在即，以及全面禁行“首付贷”，对政策的误读、过分解读造成的非理性恐慌开始蔓延，在合肥、廊坊等地相继出台新政之后，这一现象更是波及到了二三线城市。那么近期市场究竟如何？在一线成交回落之后，二线城市购房者心理有没有受到波及？一线城市方面，目前的“缩量”是否已经到位？未来会不会进一步迎来“价跌”？

沪深楼市独立“回调” 二线城市热度不减

从近一周成交情况来看，大多数一二线主要城市成交量环比下跌，样本城市合计成交量环比下跌了5%，受调控收紧影响，近一周上海、深圳成交量更是显著下滑，成交量分别环比下跌了56%和28%。但若同比来看，上海近一周成交量仍然同比上涨60%，深圳也大致处于相对持平的位置，以此来看，近期沪深成交量的回调，更多的也还只能视作“回调”，而非真正“大跌”。

对比三月份月均来看，目前二线城市依然热度不减。与3月份前27天相比，近一周样本城市日均成交量增长了6%，成交量上升的城市数量达到六成，在二线城市中，南京和苏州已有“稳房价”政策出台，但成交量依然在稳步上升。以此来看，近一周的市场波动，更多的还是受清明小长假影响，近期一线城市的政策收紧，还是没有真正波及到二线城市。

当前沪深一手房市场量缩价仍稳，热点板块房价不跌反涨

近日一线城市房价暴跌的传闻案例甚嚣尘上，主要还是在二手房，在市场高热之后，二手房确实存在挂牌价虚高的情况，但传闻愈演愈烈，更多的还是个案效应放大所致。从更能反映实际的一手房市场来看，我们认为房价在短期内不会有太大波动。内在逻辑有二，其一，目前企业资金流较为充裕，周转压力不大，在经历了2015年的市场旺季之后，大多数房企现金流紧张的问题已经得到缓解，而今年以来整体信贷环境的持续宽松，也进一步让企业对现金流指标放心，其二，还是企业惜售心理使然，经历了去年的大热之后，目前一线城市拿地成本再攀高位，再加之行业利润率持续下滑、拿地机会越来越少、而市场愈发供不应求，“精耕细作”的房企也越来越多。

近期的市场表象也佐证了我们这一判断，在过去一周热销楼盘中，仍然是房价上涨的项目更多。并且在上海的嘉定新城、松江泗泾等热点板块，标杆项目近一周备案房价较3月月均涨幅更是达到了4%，以此来看，新政收紧并没有真正影响到一线城市项目价格。

沪、深各类产品需求占比相对稳定，存量需求释放后成交才会真正下探

目前上海、深圳的成交量确实还不算“大跌”，但对于未来市场走向，我们认为也不可过于乐观。上海、深圳新政出台后，虽然严控了大多数外地购房者的刚性需求，也对非普通改善性住房交易做出了更多限制，但毕竟人口基数较大，不受限的“本地需求”数量蔚为可观，在前期市场高热的惯性下，这部分需求仍旧能够支撑市场继续前行。

以上海为例，近一周以来成交量虽然大幅下跌，但各总价段、面积段成交结构变化不大，尤其是低总价段、中小户型产品成交结构仍然保持相对稳定，说明目前本地刚需依然足以覆盖目前的中低档产品供应。因此两到三个月后，待最热的这批“本地需求”释放完毕，本轮新政才会真正发力，届时上海、深圳面对的才是真正的结构性下跌。 

综上，近期个别一、二线热点城市政策虽有收紧，但在“去库存”的方针引导下，预计房地产商品住宅成交量依然会高位运行。城市视角方面，一线城市供不应求基本面不变，房价下跌可能性不大，但目前成交量的调整仍未到位，在前期惯性消耗殆尽之后，一线城市年中或将出现新一轮的缩量；二线城市政策面依然趋宽，部分热点城市虽然开始出台房价调控，但力度相对有限，市场热度有望继续保持，而武汉、成都、合肥等近年城建快速发展、人口基数较大的单中心城市，市场规模更有进一步向上突破的可能。

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