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万达商业退市,王健林财富或超巴菲特!

2016-04-09 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

万达商业上市,王健林成为亚洲顶级富豪;万达商业退市,王健林或成世界顶级富豪!


文/克而瑞研究中心  沈晓玲 王晓晨

近日,万达商业发布公告称,公司控股股东大连万达集团股份有限公司正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。如经落实,将可能导致公司私有化以及于联交所除牌。作为2014年港股最大规模IPO上市的万达商业,至这次发布私有化公告仅仅过去了15个月,那么王健林到底在下一盘怎样的棋呢?

业绩:“壮士断腕”般的“自我革命”

万达商业合同销售下滑,直接掉出房企10强

2015年,万达集团总收入2901.6亿元,同比增长19.1%,完成了年度目标的109.3%。其中万达商业地产的总收入为1904.5亿元,合同销售额1640.8亿元,同比增长2.5%。

然而,真正引发广泛关注的,是万达集团收入目标向下调整为2543亿元,同比2015年下调12%;而万达商业将2016年销售目标下调640亿至1000亿元。从今年销售来看,这家商业地产的龙头房企在一季度的销售额仅为157亿元,下降7个名次直接掉出房企10强。



万达商业贡献度持续下降,今年或将低于40%

如此大幅下降的销售业绩表现实在差强人意,而这背后隐藏的却是“壮士断腕”般自我革命的决心。在今年年初万达集团工作会议上,王健林表示,房地产万达还会一直做下去,只是把收入规模稳定在千亿左右,不再扩大规模,增长主要靠其它产业。

从近三年的收入情况来看,2015年万达商业地产的销售收入占集团总收入的56.5%,对比2014年同比减少了近10个百分点。虽然近3年销售占比呈现出逐年下降的态势,但其贡献率一直都保持在一半以上。2016年万达目标总收入2543亿元,商业地产销售目标1000亿元,这一占比在今年有望大幅下降至40%以下。



转型:轻资产下短期内的“阵痛”

万达集团多元化布局,四大板块同步发力

万达并非退出房地产,只是不再把它作为主导产业,不再作为万达收入和利润增长的主要来源。未来房地产还会一直做下去,只是把收入规模稳定在千亿左右,不再扩大规模,靠其它产业来带动增长。

在过去一年中,万达逐步调整集团格局。根据万达公布数据显示,在过去一年之中,万达集团收入从2424.8亿元上升至2901.6亿元,其中万达商业地产板块的收入在整个集团的占比由75%下降至66%,减少了近10个百分点,万达旗下文化、百货、金融等板块发展迅猛。


2016年开始,万达明显加快了转型节奏。过去由于房地产市场大环境的变化,房企纷纷多元化布局,如果把行业的转型速度比作汽车,那么今年以来万达的转型速度就是“火箭式”的了,房地产收入直接下调40%,将金融、体育、主题乐园等业务的地位进一步拔高。随后,投资数百亿在印度、法国造城,先后收购美国传奇影业、卡麦克、赞助国际足联等一系列全球的资源整合。相信今年万达商业地产对于整个集团收入的贡献将降至一半以下。



商业地产转型,坚持轻资产战略

大力发展轻资产战略。万达的轻资产路线将彻底改变传统房地产企业的重资产模式,是由合作方出地出资金来投资建设万达广场,万达对项目负责选址、设计、建造、招商和管理等一系列的资产运营管理,只有长期经营管理权,且不可撤销,收取30%服务费。

城市布局方面,万达商业总土地储备中一二线城市的占比超过51%,同时考虑到三四线城市的经济形势及去库存的压力,目前万达已停止了在三四线城市销售物业的拿地,未来将在一线和重点二线城市发展销售物业,逐渐提升非销售物业的收入比重,同时加上发展投资性物业。

根据2015年报表显示,商业地产收入结构方面,投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块,占比分别为10.94%、82.54%和4%。其中物业销售收入1025.15亿元,占比由2014年的85.05%下降至82.54%,虽然仍是主要收入来源,但整体结构占比减少了2.51个百分点。同时投资物业租赁及物业管理及酒店经营的收入增速明显加快,分别为物业销售的3倍和2倍。


经历数次转型的万达,已然从一家地方房地产开发商变为国内商业地产的龙头。那么随着房地产告别黄金十年进入“白银时代”,利润率下滑、库存高企、城市市场分化,房企纷纷开始寻求新的利润增长点,谋划多元化的发展模式,在这当中,万达来的特别猛烈。

退市:收回拳头是为了更有力地出击

简单来说,私有化的主因就是股价过低。3月30日晚间,万达商业发布公告称,控股股东万达集团正考虑进行一项全面收购要约,可能导致公司私有化并于联交所除牌,收购价格不低于每H股48港元现金。

非A+H,而是退H回A。由于在几个月前,证监会就披露了万达商业的A股招股书,拟发行数量不超过2.5亿股新股,预计筹集资金不超过120亿元。因此,这次公告使万达商业回A的战略方向正式浮出水面,说明万达商业并未准备搭建A+H融资平台,而是彻底转回A股。

截至4月8日收盘,万达商业股价46.4港元,市盈率5.96,依然低于48港元的每股发行价和47.6港元的每股净资产。因此,我们认为,万达商业此次私有化退市后转回A股,主要是由于香港资本市场对房地产企业估值偏低的原因。

香港上市之旅并非无息贷款。同时,本次万达商业的私有化很容易让人联想到曾经的“阿里巴巴香港之旅”,2007年阿里巴巴在香港IPO,4年后再以发行价格将全部股份回收完成私有化退市,等于是套取了一个4年的无息贷款。而万达商业本次仅仅上市15个月,所节省下的利息资金有限,显然很难覆盖上市与退市的各种发行、法律、会计等成本。

按照48港元/股的私有化价格,总股本65254.76万港股来计算,万达集团总共需付出313.22亿港元即可完成万达商业的私有化,折合人民币约261亿元(以中国银行3月31日外汇牌价0.8333计算)。然而,如果把这些股份原封不动的拿到A股上市将价值多少呢?

目前A股上市的典型房企平均市盈率22.51,根据万达商业2015年报表显示其每股盈利6.62元计算,该部分股票价值将高达972.4亿元!万达商业此次私有化后如能成功上市A股,这波绝对不亏。


此时,万达商业总市值将超过6746亿元,集团整体估值得到全面提升。

更重要的是,从万达集团掌门人王健林个人资产来看,其直接及间接持有万达商业约53.68%的股权,按照上述的计算方法,仅万达商业一项就将为其贡献3621.5亿元的财富,折合约559.45亿美元(以中国银行4月8日外汇牌价6.4733计算),再结合电影、体育、金融、百货等万达多板块资源,将很有可能超过2016年福布斯富豪榜排名第三位沃伦•巴菲特的608亿美元,晋升为世界级富豪。

因此,万达商业的私有化仅仅是这盘大棋的开始,随着万达院线、影院、文化、金融等各大板块整合全球资源的发力,未来我们看到将不仅仅是一个全新的万达,王健林先生很有可能成为第一位与比尔•盖茨、巴菲特等比肩的华人富豪,相信这将是大概率事件!

万达商业上市,王健林成为亚洲顶级富豪,

万达商业退市,王健林或成世界级富豪!


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