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青岛库存连降三个月,这些区域真快没房了!

2016-07-16 青岛乐居


由于近期二线城市房地产过热,多个重点二线城市目前去库存周期仅为3个月左右的水平(合肥2个月、南京2个月、苏州3个月),意味着这些地区新房仅够卖2—3个月,库存明显不足。这种情况或将使得此类城市近期土地交易活跃度白炽化升级,房价在高昂地价的作用下也将加速上涨。市场已从“偏热”过渡到“过热”


再看看青岛的库存情况,据某房产统计机构的数据统计,2016年1-6月份青岛新建商品住宅共成交76335套,成交面积806.65万平方米。同比2015年上半年的54668套,上涨39.64%。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,伴随销售量的逐月提升,当前一线及部分二线出现了库存不足迹象。“按照目前去化速度,北京、深圳、广州、上海、青岛、福州、厦门、济南、杭州、苏州、南京等16个城市商品房存量已不够卖十个月”。 


青岛各区库存分布一览


市南市北崂山人多地少是多少年的事了,现如今,随着新都心的崛起,配套和学校的不断完善,市北的房价越来越贵,有些优质房源已经可以比肩市南,而以往的刚需重镇李沧也迈入低库存的范围了。


 


而与此同时,青岛市土地供应连续第三年出现下滑,2016年青岛市将供应国有建设用地2963.66公顷,较2015年下降了16.27%,主城区供地日渐稀缺。从最新数据来看,青西新区、城阳、平度、莱西等将成为今年建设用地的主要来源。




青岛市2016年国有建设用地供应计划汇总表


所以我们现在要怎么办?

坐等涨价了吗?

别急!



前不久国家发改委于召开了一个新闻发布会,上面提到“去库存”这一楼市调控的方向,可以看到,发改委在新闻发布会上着重强调了这四个字“因城施策”

具体来讲就是:


1、对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨;

2、对三、四线等商品房库存较大的城市,要根据当地市场情况,积极采取有效措施,化解房地产库存。

3、建立购租并举的住房制度为主要方向,深化住房制度改革。

有人要问了,为什么二线城市会上涨,而且还涨的这么快?



首先,有数据统计5年时间青岛一共流入了人口不到50万,跟北上深的500万根本没法比。这么少的人口流入,让青岛的人口结构基本稳定,根本没有那么多的住房需求。


其次,从收入上来看,2015年青岛人均月薪约5500元。但以一套总价150万房子计算,首付2.5成,约37.5万,剩余贷款,等额本息每月仍需还款近6000元。换句话说,绝大部分的青岛人已经买不起青岛的房子。


第三 ,从未来角度看,合肥的小学生比例,甚至还是负增长的,所以也是没道理有这么高的看涨预期。


那么问题出在哪了呢?

也许就是出在了库存上面。

房子存货比较少了,所以一买就涨了。

专家指出,规划、土地、人口三者紧密联系,规划人口“画大饼”,直接的影响就是房地产过度开发,去库存艰难。


市内四区的居民一般不会去城阳黄岛买房,城阳黄岛一般不会去即墨胶州买房。这意味着未来房地产去库存会更加艰难。


而库存量大导致的直接后果就是:优质房地产资源日渐稀少,而低品质产品大量涌现,形成规模较大的过剩局面。

一方面,位于城市核心位置、就近享有各类优质资源的房地产项目数量稀缺。优质产品越来越少、越来越贵,将过度“吞噬”有效需求,抑制全行业景气度继续和普遍提升。


另一方面,部分同档次、同款式、位置偏远的商品房大量建设并迅速形成过剩局面。


结果就是,经济相对不发达区域房价集体下跌。青岛这么大,去库存之路任重而道远。

来源:凤凰财经 新浪网

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