有房直降400万，北京调控力度之大让地产人懵圈了

Winter is coming（凛冬将至）。

对部分北京的房主来说，凛冬已经袭来。据媒体走访调查，在经历了十几轮的楼市调控之后，北京部分二手房纷纷降价数百万出售，出售价格低于对应小区市价。

但这只是个开始，寒冬仍将肆虐。

Winter is coming（凛冬将至），这是火遍全球的美剧《权力的游戏》当中的一句台词。这句话提醒人们，严峻的考验随时都会到来。

对部分北京的房主来说，凛冬已经袭来。据媒体走访调查，在经历了十几轮的楼市调控之后，北京部分二手房纷纷降价数百万出售，出售价格低于对应小区市价。

但这只是个开始，寒冬仍将肆虐。

购房者在北京亦庄某楼盘进行买房或咨询/资料图

网签量环比降五成多，六成多业主下调房源报价。一向敏感的二手房市场，4月中上旬各项指标都大幅回落，显示“3·17新政”正让北京楼市回归理性。

开发商违规“商改住”被停网签、中介门店不得参与炒房、网站上“升值无限”等虚假宣传的房源必须下架……全方位监管正驱逐着市场潜规则。

丰台青龙湖、大兴旧宫、通州台湖……本市住宅供地接连不断。2017年还未走过四分之一，宅地供应已超去年全年，供应紧张的这根弦正一步步缓解。

不同于以往，3月17日开启的北京新一轮楼市调控成为真正的“加强版”：政策出台之密集、出手部门之多、反应之迅速、所涉领域之广前所未有。业内专家分析，北京此轮调控既消近愁，又解远虑，疏堵结合，稳定了房价预期，让刚需人群远离“恐慌式”购房。

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“大逆转”

个别房源降价400万

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链家研究院数据显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌，如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。

中原地产首席分析师张大伟则认为，市场价格暂时处于横盘状态，政策对价格的大面积影响需要3-6个月时间显现，北京楼市很可能在第二季度出现价格调整。

记者在北京市区东北部的酒仙桥地区采访获悉：和乔丽晶、丽都水岸、阳光上东等小区已出现明显降价。在和乔丽晶小区，一套面积167平方米的两居室已由过去报价1300万元降到现在的1050万元。和乔丽晶二期，一套285平方米的3居室，已由过去报价的2200万元降到现在的1800万元。“这边有一业主月供5万元，已出现无法供应月供的局面，资金链非常紧张，所以出现了大面积降价。”负责酒仙桥地区二手房的经纪人说。

同一区域的二手楼盘丽都水岸的房屋挂牌价也出现下降，一套180平方米的3居室由过去报价的1900万元降至现在的1600万元，条件是买房者需帮客户先还款600万元抵押，每平方米8.8万元，已跌破了这一小区每平方米9.78万元的均价。

该区域更多的二手楼盘房价出现微调，比如阳光上东澳洲组团一套180平方米2居室已由过去报价的1800万元降价现在报价1650万元。

一位长期关注酒仙桥地区楼盘的购房者表示，自从317新政后，这一区域有些楼盘报价出现了普遍下调，有些是业主急于出手回笼资金，有些是业主心理上涨的预期减弱。

前述负责酒仙桥的二手房经纪人说，买方议价能力走强，具体表现在新增房源挂牌价已跌破前期成交价，买方的价格博弈空间增强。“一下子就变了，一个月前，我找业主要钥匙预约看房等之类的，他们显得不耐烦，除了涨房价和签约，一般都不主动联系我们。现在，他们变得非常热情。”该区域的另一位经纪人说。

在北京北部的回龙观和西三旗地区，很多二手房源的挂牌价格和实际成交价格也出现了明显的下降。

记者实地采访发现，西三旗地区活跃楼盘育新花园近期的挂牌量大增，但成交量较新政前大幅下滑。而价格方面更是出现议价空间，其中一个比较突出的案例是，一套曾报价998万元的90平方米公房，现在挂牌价格为868万元。育新花园周边的一些楼盘也出现同样的现象，一套知本时代约90平方米的房源挂牌价从660万元降到635万元，中介称价位还可以谈。

多家房屋中介告诉记者，虽然受调控影响买家数量减少，很多房源的价格出现了实际的降低。一些优质小区受到的波及较小、房源仍供不应求，但议价空间确实出现。链家数据显示：4月第二周，新增房源挂牌价环比小幅下跌0.02%，66.9%业主选择降价。

房价出现调整背后，是二手房成交量的大幅度下滑。

链家研究院数据显示：最近一周（4.10-4.16）链家成交692套，为2016年以来除去特殊长假以外的最低值，调控后链家二手房共成交5258套，较调控前一月下降71%，成交量下滑幅度最大的是通州，下滑82%。在新政一个月后，占据链家成交量三成的核心500盘整体成交量下滑74.9%，调控后近三成的小区无成交。

在多条新政效应叠加、二手成交量下降的情况下，一些中介公司已开始出现关店。

记者通过实地调查获悉：位于朝阳大悦城西北的链家门店已于近日关闭，门店内外的物件已经搬空，经纪人都已离开。

位于朝阳区朝阳北路呼家楼店门店也已经关店，经纪人已转移到周边其他门店办公。丰台地区、通州地区的少数中介门店也“消失”了。

根据房天下经纪人透露，房天下正在关闭部分线下门店，预计关店总数是300多家，这300多家门店主要分布在环京地区和北京市，“我之前卖商住，现在准备卖海南的房子。”一位房天下经纪人说。

链家管理层向经济观察报透露，如果成交量持续低迷，中介公司肯定会关闭门店。

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重点突破

学区房不再一天一价

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11平方米平房过道叫卖150万元，不惜“假离婚”也要挤进东、西城倒腾学区房……焦虑的家长们，既是学区房价格节节攀升的受害者，又是重要推手。

“今年春节过后二手房再度火爆，学区房被疯炒是原因之一。”西城区一位中介门店负责人直言，“学区房”价格水涨船高，家长们望子成龙盼“学区房”的心情就更迫切，投机客也越把“学区房”当成肥肉“疯炒”。

这一轮调控，学区房首当其冲。四部门对“过道学区房”联合说不、平房纳入限购等政策封堵了炒房的空子；而教育部门发布的“各中小学不得与房地产商合作办学”、“今年多校划片的参与学校和比例都将增加”等内容，则剑指学区房被炒的根源，通过增加优质教育资源，扭转人们对学区房的过度期待。

这恰恰也是此轮调控的与众不同。“调控已不再局限于房地产行业内部，多个管理部门集体出手，整治力度从严，效果更佳。”北京房地产业协会秘书长陈志说。

“现在的学区房已不再是一天一个价，业主着急卖时，价格还能商量。”上述中介门店负责人说。

学区房降温，也迅速传导至其他二手房源。来自链家的数据显示，4月第二周，降价业主占比上升至66.9%，是自2016年以来的最高水平。

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多管齐下

投资客或观望或离场

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一栋售价900万元的“独栋别墅”，网签时发现真实身份是“科研楼”。前几天，通州莱茵湾一期“科改住”成为北京楼市调控又一个“冒头就打”的对象。

这个“药引子”带出楼市调控的又一良方。10天后，本市多部门联合发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》，科研等产业项目严禁擅自改变规划用途、作为居住空间使用，否则可能被收回土地。

“38天的时间里，针对房地产市场密集出台十多项措施，这样的力度，地产圈的人都蒙了。”本市一家地产公司负责人坦言，相比以往，这回调控出台的若干配套政策，针对性更强，有的放矢，更能刺痛炒房人。

调控新政后这一个多月，“炒”字当头的二手房市场正向“居住属性”回归。来自市住建委的数据显示，2017年4月上半月，北京市二手房共网签8000余套，环比2017年3月下半月下降5成多，同比2016年4月上半月下降近4成。

去年，本市商业办公项目的成交量曾出现大幅跳涨，其中包含大批违规“商住房”；但在今年3月26日，本市重拳整治“商改住”乱象，商办类物业成交量几乎骤降至零。

随着市场的明显降温，投资客或观望、或离场，卖方的预期也有明显回调。链家研究院院长杨现领分析，目前报价涨幅有明显收窄甚至下跌，4月第二周新增房源挂牌价环比小幅下跌0.02%，“预计随着带看量的下滑和市场的进一步降温，业主强势态度有所改变，后期的报价将会向成交价靠拢。”

稳定民心的手也同时伸出。“各家网站要在12日24时前，撤下全部存在违规信息的房源，比如商住两用 。”4月11日，市住建委等部门约谈15家房地产信息网站负责人，执法检查广度已由线下中介门店扩充到线上网站。

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示范效应

引领全国楼市调控

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“企业购买的住房需满3年以上才能交易”，“3·17新政”中一条不太显眼的条款，却开了这一轮调控“限售”的先河。

北京“3·17新政”引发全国房地产市场新一轮调控，“限售”则是此轮调控的新招，接连已有十余个城市开启“限售模式”。中原地产首席分析师张大伟说，全国多地调控措施迈入“限购+限贷+限价+限售”时代。

“ 限售 ，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为3月开始的全国多城市调控新特点，预计未来还会有更多城市执行这一新措施。”张大伟分析，目前已有超过18个城市历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。在“限购”之后，“限售”将进一步抑制短期炒作，防止市场投机行为泛滥。

在房价攀升过程中，部分还没有达到购房实力的消费者“恐慌式”跟风购房，反而进一步强化了房价上涨的预期。北京这轮调控采取“疏堵结合”、“长短结合”的方式，发布未来住宅用地供应计划来稳定预期的招数在全国并不多见——一周前，北京历史上头一次发布了未来5年的住宅用地供应计划，今年住宅用地供应也比原计划将近翻了一倍，将保障30万套住房建设需求。

“实实在在地告诉老百姓，北京会大幅度增加住宅供应，就是要从供求关系的关键点发力，扭转房价只涨不跌的心理预期。”相关部门负责人解释，年度供应计划有利于稳定近期市场预期，而5年计划则对稳定中长期的市场预期有益。

“毋庸置疑，北京的这一轮调控在全国具有标杆意义。”陈志分析，这一轮调控，已不是简单限购，而是多举措、多维度、多部门联合发力，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。从最近一个多月的实际效果看，调控新政正在促进北京房地产市场更加理性、健康发展。

 来源：北京日报 经济观察报

记者：曹政 张凤玲

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