青岛拆迁房能不能买？

由于一些老旧房面临被拆迁的命运，加上价格较低，有些购房者想搏一把，买套“待拆”物业来等拆迁，但毕竟待拆迁房和一般的商品房不同，有些已拆迁的还不能一次性将一切手续办理完毕，这就为以后的纠纷产生留下隐患。

那么购置待拆迁房前需要了解哪些呢?乐居为你揭晓拆迁房的风险以及防范。

拆迁房的定义

拆迁房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

目前在青岛的拆迁房有两种：待拆迁商品房、小产权。

存在风险

1）业主违约。家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能起诉到法院解决，无法确定最终合法权益人；

2）一房多卖。因交易时间漫长，房价变动可能性发，卖方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人；

3）拆迁时间太长。在购买房等待过户的漫长时间内，可能发生因出售方自身债务纠纷，钉子户问题等问题导致成本上升；

4）小产权的拆迁安置房可能不受法律保护等其他原因导致无法办理产权证。

风险防范

1）了解你的真实需求

作为买家，万一不小心遇到拆迁房，如果是刚需人群，最好不要继续交易，选择一套实用宜居的房子，没有后顾之忧；如果是投资置业，那么需要提前和房东沟通，协商因拆迁可能产生的一切细节。

2） 前期收集房屋信息

在签订合同前，对小区建筑年限、近几年是否会拆迁等信息进行查询，到社区或房管所打听，确定是否近几年有拆迁的可能；并调查清楚产权性质，明确属于清洁所有权。签约一定要审查动迁协议，明确房屋共有人，签约时共有人应该在场，并且同意出售签字按手印。

3）签订合同应仔细

针对卖家违约、毁约的情形设定相应严格的违约条款，而且该等违约条款应有相应的明确金额或具体的计算方法，要具有可操作性；此外约定比较高的违约金。在动迁房的买卖中，违约金调整规则的可参见【《合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

4）不要一次性付款

对于购房款，买方预留一定的比例，待卖方协助其办理完过户手续之后再予以支付，建议所预留的部分可以为所购房屋售价的20%-30。

5）避免绕过中介交易

买卖双方找一家中介，签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但是要等产权办好后再过户。而中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。

以上提供的建议并不足以规避拆迁房买卖的风险，各位最好通过签约前的调查、签约时具体的约定、签约后的积极维权等方式，维护自己的合法权益。

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