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上海写字楼租金全线下跌！金融危机以来首次
来源：地产与远方、每经网、中国证券报、每日经济新闻、国际在线
转自：陆家嘴金融圈（Tradingfield）
继住宅之后，商业地产也进入了“下半场”。
——上海写字楼租金“转折点”——
刚过完年，JLL研究部抛出了最新的上海写字楼报告，破天荒的指出：2016年第四季度，浦东浦西甲级写字楼租金环比全线下跌，空置率全线滑坡！
（甲级写字楼空置率及租金）
而如果仅看超甲级写字楼，租金也是环比全线下跌。好在空置率仍然坚挺，维持低位。
（超甲级写字楼空置率及租金）
浦西租金下跌已经渐成新常态，但现在连浦东都撑不住了。本号的几位小编合计了一下，这应该是08年金融危机以来的第一次。
乍一看十分骇人。想必有读者已经喊了起来：
“这写字楼没法做了！”
——供应倍增，需求四散——
供应问题是老生常谈
早在2014年，JLL就出过一份名为“供应倍增，需求倍增？”的报告：“预计到2020年，上海写字楼市场将新增570万平方米的供应”。
且看以下两张图长长的蓝条。
（CBD供需）
（DBD供需）
从供应来看，2016年并不是最困难的一年，2017年才是。
需求端的情况更值得讨论
DBD的净吸纳其实是喜人的。上海作为大陆第一个开始decentralize的城市，四面开花的稳步推进其实是个好现象。
关键是CBD的净吸纳，看数据简直刷新了历史新低。
增长疲软是事实，但也并非完全不堪：
1）大量横冲直撞的P2P在2016年原形毕露，他们曾经贡献了虚高的租金和虚高的出租率。现在只是回归常态；
2）浦东浦西的租金水平仍然维持在历史高位，尤其是浦东市场，受到中资金融机构的需求支持；
3）在P2P的大溃退下，CBD甲级写字楼的空置率仍然维持在8-9%的较低水平
综上所述
小编认为上海写字楼的现状还没有哀鸿遍野。
但如果各位在预算或投资报告里假设了租金每年上涨5%，或者坚信自家空置率低从而不需要调整租赁策略，那可能很快就要哀鸿遍野了。
——敢问投资路在何方——
小编的主业是投资，因此斗胆举几个方向：
1）一线城市银根仍较宽松
虽然各商业银行从去年底开始，逐渐收紧对地产业的贷款发放，但一线城市和有实力的借款方所受的影响仍然较小。虽然上海普遍的Yield已经低至4-4.5%，但市场热情不减（尤其是中资），Yield compression仍然可期。同时受益于前几年租金上涨的余威，Rent reversion可以抵消一部分租金下跌的压力。
2）凤姐变冰冰
改造是投资界永恒的话题。Wework所受的追捧，大部分来自他的改造能力（成本控制能力除外，呵呵哒），而非盈利能力。
3）DBD潜力不小
DBD的投资报告肯定不如CBD容易写。但就像房价翻番的住宅，往往都不在市区。当然DBD的一个潜在风险在于，明星项目可能垄断了整个细分市场的好租户和好租金，赢家通吃。如何调节自己的策略和运营从而站在赢家这边，又是另一个值得深挖的好话题。
（DBD租金趋势）
楼市寒冬！春节7天，上海只卖出8套房，还有城市0成交……
春节过后，上海楼市着实让人惊讶，不是因为有多火热，而是因为成交量实在令人大跌眼镜。
据上海中原地产数据显示，在刚过去的大年三十至正月初六，上海新建商品住宅成交949平方米，成交量仅为8套，比去年春节期间减少71.1%，创下了自2011年以来春节成交最低纪录。
也就是说，长假7天，上海只成交了8套房子，而这8套房子分别隶属于8个不同的项目。
这是否预示了今年楼市的整体走向？
依稀记得，去年调控开始后，上海楼市进入速冻模式，而今，用速冻这个词已然不合时宜，要用“冰河期”才行。
据业内人士透露，往年春节7天，上海一般都有几十个楼盘在售，结合往年的数据，成交面积基本在3000平方米左右，而今年的949平方米几乎打了个三折。
▲图片来自微信公众号“第一地产”
不过，地产人士薛建雄表示，放假期间，网签合同的人数减少属于正常现象。一方面，春节期间，市中心不少中介门店都关门歇业，直到假期最后一天才开门营业；另一方面，作为市场交易的“基石”，刚需产品节日期间也没有相应投放。
同时，承接去年12月交易下滑惯性，今年1月上海楼市延续清淡走势。
上海中原地产数据显示，1月上海新建商品住宅只成交33.9万平方米，环比减少40.1%，同比减少70.9%（去年12月为64.9万平方米）。而该数值也是近5年的同期新低。
记者梳理媒体报道发现，其他一些热点城市春节期间楼市成交同样惨淡。
第三方机构统计数据显示，南京市住宅认购量共31套，成交量为1套，认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。
苏州住宅认购量1月27日至1月30日为零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分别为7套、3套和2套。
无锡楼市连续6天零成交，整个长假未卖出1套商品住宅。
杭州市区新房销售量也是屈指可数，仅成交6套，远远落后于猴年春节的32套。
1月27日-2月2日，昆明楼市7天仅成交9套房，共623.67平方米。
事实上，春节假期，不少城市整个1月的楼市成交量都比较清淡。据中国证券报报道，北京市住建委公布的官方数据统计显示，2017年1月全月，北京新建商品住宅共签约4994套，其中新建纯商品住宅签约2477套，环比下滑23.8%；二手住宅共签约12860套，环比下滑28.9%。
目前虽没有广州市政府的官方数据，但来自网易房产数据中心统计显示，1月广州全市网签成交6823套，环比猛跌42.32%，成交均价16970元/平方米，环比下降0.61%。
深圳市规划国土委2月3日公布的楼市成交数据也显示，2017年1月，深圳市一手住宅累计成交1652套，环比下降23.6%；房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%。
春节楼市冷清固然是受春节假期因素影响，但更重要的因素却是楼市调控收紧。近期，北京、上海、南京、重庆等地纷纷出台调控房地产的新政策。
去年底召开的中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，为2017年楼市定下基调。
据国际在线报道，自1月起，北京首套房贷利率从85折收紧到9折。与此同时，上海则暂停了商业办公项目网上签约。上海市住建委表示，自1月6日起，将同相关部门对上海商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。
2月1日起，南京正式实施外地人“积分落户”的户籍新政，“购房落户”成为历史。
随着地方两会召开，多地相继对房地产市场调控表态。广东方面表示，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。
北京市长蔡奇在所作的政府工作报告中指出，把握住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，金融、财税、土地、市场监管等多措并举，探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
上海此前也表示，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。
1月19日，深圳市规划国土委指出，对商品住房和商务公寓预售价格进行管理，开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”，明确“政府指导价”，以促进深圳房地产市场健康稳定发展，防止房价大起大落。
年初，一向平稳的重庆楼市迎来各地投资者，成交量急速增多。对此，重庆市政府在短短一周内接连六次喊话房地产市场，出台调控措施，最大力度将外地“炒房团”带来的投资热潮冷却。
目前格局下的买方反应会怎样？上海中原分析师卢文曦用了一个形象的比喻——池子里的鱼将越来越少，甚至会出现二手房和新房抢客源的情况。
新城控股欧阳捷则认为，首先，投资客暂时不会回来，至少要半年以上；上海房价如果不涨的话，限价政策很可能不会加码，而刚性需求在一年之内基本也不会回来；一些远郊的房子可能热销，但不会成为主力，因为成交量比较少。
至于“早晚都要买”的改善型需求，欧阳捷则表示，如果房价稳定的话还是会有人入市的，因为“早买总比晚买好”。
“当然，改善型需求如果认为房价会下跌，可能会等，但是从上海的情况来看，不存在这种可能性。不过市场没有供应，成交量是会下降的，而且因为今年上海整个楼市下降，销售面积比去年下降30%是很有可能的。”
他认为，不排除房企会降价，但上海的房子是卖一套少一套，所以房企也不会太急于降价脱手。
卢文曦表示，从各地“两会”口风来看，2017年楼市调控仍是地方重点任务，高压或是常态。加之整个2016年透支相当多购买力，所以1月的清淡起步已经暗示，市场交易不会活跃。
总的来说，在业内人士看来，2017年，一二线城市的购买力可能会往三四线城市转移，即楼市整体成交量将下滑，三线以下城市成交量上升。
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