图源网络©️
据不完全统计，截止目前我国购物中心存量项目已超过5685个，总体量超过5.03亿㎡，中国城镇住宅物业面积超300亿㎡，当前全国社区商业的总体量约为10亿㎡。站在新的历史交汇点，「社区商业」这一特殊的商业形态，似乎已经迎来在中国这个巨量市场上的最佳发展契机。社区作为一个全新概念“返场”，不仅限于居住场所，渐渐延伸到商业、公园、市民活动......也因此，在城市商业与非商业的多重空间里拥有着社区化的无限可能。作为中国城市综合体HOPSCA整体设计服务机构，LB凌奔设计持续深耕商业多年，深度洞察商业趋势前沿，并希望以“指向成功运营”的整体设计解决方案，为存量时代的商业升级与迭代贡献专业智慧。本期，我们将围绕：如何定义「社区商业」？为什么一定做社区商业？代表性房企布局社区商业的现状与表现，社区商业设计等几个维度展开分享。
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现，后以新加坡的“邻里中心”Neighborhood Center最具代表性，其主要功能为完善的商业、服务、娱乐等生活配套。我国苏州工业园率先引入了这一先进理念，以邻里中心为载体，服务园区内居民的“柴米油盐酱醋茶”和“衣食住行闲”。
图源网络©️新加坡“邻里中心”概念来源于其独具特色的组屋计划
就国内而言，从上个世纪七八十年代老城区大街小巷上星罗棋布、自然生长的各色街铺，到当下满足人们“最后一公里”需求的多元业态，社区商业构成了城市最基本的商业肌理。从时代进程来看，社区商业的发展史也有迹可循（横屏观看）：
随着城市发展进程的迭代，社区商业的面貌也在与时俱进，其内核依然是以满足周边社区居民的日常生活消费为主要目的的配套型商业，归纳起来，大致有五个显性特征：
顾客属地性：社区商业其客源以周边社区居民为主，覆盖范围为1-3公里内或者到达时间15分钟内的家庭客群，因此具有明显的属地特征。业态配套性：社区商业主要是为了满足社区居民日常生活消费的需求，因此其业态具有明显的生活配套功能，随着人民生活水平的提高，宠物医院等新兴业态开始进入社区商业。消费日常性：这是由社区商业的消费客群与业态组合所决定的，以满足消费者的日常需求为主。邻里亲和性：商家与消费者之间建立起一种邻里式的和谐关系，使服务更具亲和力，也是很多消费者喜欢怀旧的“烟火气”。供需依赖性：社区商业已经形成了供需互相依赖的关系，一方面是社区商业对社区居民的依赖，另一方面是社区居民对社区商业的依赖，两者是相辅相成的。
图源网络©️太古里·中国商业典范
从体量上看，社区商业根据体量不同，可分为便利级商业、邻里级商业、社区级商业。便利级商业：3000㎡以下：由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利型零售、服务、餐饮等店铺，服务人口3000人以下；邻里级商业：3000-20000㎡：以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口3000-50000人；社区级商业：20000-50000㎡：以生活超市为主力店，辅助其它零售、餐饮和生活服务、休闲娱乐等业态，服务人口50000-150000人。
图源网络©️社区生活商圈
此外，近年来还涌现了许多新兴的细分类型社区商业，诸如体育主题社区商业、儿童教育主题社区商业、老年康养主题社区商业等等。
为什么要做社区商业，而且几乎很多房企都要做？据中国社会科学院的预测，2030年中国城市化率将达到70%。这意味着未来每年将有近1500万人口进入城市，中国将形成2万个以上的新社区，“社区商业”蓝海已形成。
图源网络©️28家房企布局“社区商业”产品线
① 近两年各地在土地、资金、创新发展等方面，都陆续出台了一系列支持社区商业发展的政策。拿一块住宅地，必然包含一定比例的商业配套，或者一块住宅地搭配一块公建地出让。
② 社区商业与周边居民和住宅潜在客户的生活息息相关，无论政府，还是老百姓，都特别关注。
③ 随着居民消费水平的提升和城市新中产的崛起，传统底商已不能满足商业升级的需求，现代化综合型的社区商业开始成为开发商突围的关键和新的发力点。
社区商业作为一种便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。
我们所熟悉的万科、华润、保利、仁恒、龙湖、融创等，纷纷下场布局并拓展社区商业的外延，从不同的维度，重新定义社区商业的可能性。
上海南翔·印象城MEGA—万科旗下体量最大的商业体品牌
作为社区商业品牌的万科里，其发展比万科广场更为顺畅。在定位上，万科十分确定万科里的社区定位，其服务首先面向社区人群。同时，万科里不仅是社区商业的硬件载体，同时也是社区商业的平台。
在华润的视野里，购物中心与社区商业两者以“长尾效应”的逻辑形成互补，社区商业所满足的是每个人基础的生活消费需求，从而构建从万象城、万象汇、万象空间、润街四大商业产品线。
2015年，保利地产推出“若比邻”商业品牌，将其作为社区商业领域的关键，服务于保利的地产板块。一方面，它兼顾商业消费与邻里生活两个属性，另一方面，它联通线上线下的商业通道。通过整合电商零售、生活服务、邻里社交三个内容，以品质、温情、便捷作为产品的三大诉求点，打造最后一公里的消费平台。
保利地产·若比邻
以国际社区为基因的仁恒产品，以高品质在市场上拥有自己独一地位，这一基因同时衍生到其社区商业——仁恒里中，叙述品质化、品牌化、定制化的社区商业。
龙湖商业的三大品牌：天街、星悦荟、家悦荟。其中，家悦荟是高端家居商业，即是说，龙湖的商业地产版图由天街与星悦荟组成，而这赋予星悦荟在体量、位置、设计上更高的弹性，其规定是5—10万㎡的集中商业空间，但是部分产品远高于10万的上限。
2021年，融创西南基于 I AM I 生活新主张，打造了i+美好生活体系，并从城市的维度，推出“邻里共华灯”的产品研发，其中的O2O PARK是它的重要内容。
如何把社区商业做出彩？业态与空间设计上有哪些想象空间？未来发展趋势如何？是很多商业地产企业一直在思考的问题，也是设计需要解决的痛点。从目前已落地的优秀案例中，我们可以归纳几个方向：
突破盒子式的项目特点，为社区生活多样赋能“第三空间”美好体验。汇集消费、休闲、娱乐、生活、商务等多元功能，不断为精细化的社区居民需求保驾护航。如成都武侯星悦荟Starry Street创造出了一个可以兼容居住空间、邻里社交空间、以及商业办公空间的三体社区。
项目概览 ©存在建筑
龙湖武侯星悦荟STARRY STREET位于成都市西南部的武侯区，紧邻武侯大道主路，地铁3号线与9号线交汇于此，是继太古里之后的第二个拥有双地铁交汇的商业街区项目，可辐射整个武侯新城区居住人群及产业。武侯星悦荟包含了商业、冠寓、SOHO等多种业态，平衡交织、垂直向上，整个项目从低至高分割为三层，分别为商业空间、社交空间、及居住空间。1-2层设计为商业空间，活力及吸引力十足，可充分实现运营价值。高层设计为住宅，凭窗临街、空气流通、风光上好。青年公寓、室外篮球场、都市农场、绿色实验室、快闪店、景观台阶等室外氛围较强的空间亮点贯穿于整个项目的南北两区之间，营造出多层次的公共空间，为人们提供了健康运动、绿色自然、情感社交等多种生活方式拓展。
©存在建筑
新消费时代，人们的消费习惯从物质消费转变成为体验感消费，更加注重个性化、品质化等，社区商业的更新也将从零售的基本功能上向外发散。多尺度、多业态、灵活运营的社区商业才更吸引人们。
立方长廊——万科海上明月生活广场位于杭州市萧山的大奥体板块，是一个建筑面积2.1万平方米的社区商业中心，可为周边的海月养老住区及城市新贵构建邻里社交和消费的场景。商业空间外观，不同尺度的商业形态融合在一起 ©吴清山
社区商业作为服务于地域化的邻里生活场所，肩负着人们对于社交、情感的需求。也能贴合区域发展特色，寻求个性化创新，在建筑形态及形象创新方面，社区商业用颜值直观吸引有效流量。环宇坊UNIFUN的线下互动性体现在独特的空间概念上，设计受到了魔方的启发，简洁的模块可发展为多种不同的组合。从简单的明暗变化、色彩变化，再到图形变化，都能够给视觉带来很不一样的效果。社区商业不仅是单纯的商业体，更是社区生活和商业之间的一种维系纽带。建筑、景观、室内如何实现三位一体，多专业融合打造，让老社区焕发新生。由a9a建筑设计事务所、H&A翰祥景观设计、合恣设计联合完成的普罗市集社区商业体，也许可作为一种参考样本。普罗市集从打碎的整片地块中生长，相对独立的的三个建筑区块形成了宜人的内街尺度。分割体块的轴线，成为连接住区和公园两侧人流的主要行动流线，也成为串联各功能区块的重要交通路径。部临街部分，结合建筑的灰空间进行外摆布置，内外街结合设计，打造充满活力的商业氛围和消费场景。在景观介入方面，是一种难以察觉，自然而然，却又那么刚好的存在。市集建筑化整为零，让空间具备内外皆宜的开放性。利用退让与借景的设计手法，让商铺与周遭环境相生相融，创造合理有机的共生共荣环境，商业长在公园，餐厅坐落湖畔，营造出自然沉浸式体验。
对于城市社区商业，不仅是实体空间的建设，更是关于城市“人”的回归，社区营造也是建立在空间属性上的一次安全感与亲密感的连结。接下来，LB凌奔设计将从专业设计的角度、指向成功运营的思维，分享社区商业的困境与挑战、趋势与未来。下期再会。
*本文部分图文源自网络，仅供分享不作商业用途，文字与图片版权归原作者所有，侵删请联系。部分荣誉
- LB Design Project-
｜深业泰富广场办公：曲线之美
｜华侨城云瑞府：麻涌叙事｜萍乡天虹：流动的城市生命力｜兰州良志国际汽车城
｜E+Coffee：纯粹温暖，醇香陪伴
｜360㎡顶层复式，城市人文奢居
深圳市凌奔环境艺术有限公司（简称：LB凌奔设计）位于中国高速发展的深圳南山后海总部基地，与华润、恒大、中洲、腾讯、百度、顺丰等众多大型知名企业总部为邻。LB凌奔设计是领先的城市综合体HOPSCA整体设计服务商，前身(Design&Architecture Practice Limited)于2000年成立于美国纽约，为了更好地服务于中国客户, 2004年正式在中国深圳成立LB凌奔设计，公司先后加入了由美国纽约帕森斯设计学院终身教授阿兰创立的ICIAD美国室内建筑师协会，成为理事会员， 欧洲室内建筑协会(ELCA)、亚洲室内建筑国际协会(ALCA) 成员。LB凌奔设计先后与多家大型知名开发企业：万科地产、万达地产、五矿地产、奥园集团、天虹集团、九方商业、中铁地产、深业集团、华侨城集团、新城控股、康达尔集团、华远地产、中航地产等，以及知名商业、酒店运营企业及国内外知名建筑事务所合作商业综合体设计、酒店设计，样板房、售楼处设计，豪华别墅、软装陈设等。联系我们
官网
www.lb-art.com
联系方式
+860755-82514980
联系地址
深圳市南山区科园路1002号A8音乐大厦1405 - 1407室