楼市调控持续深入 加快长效机制建设
摘要：2017年是房地产调控力度和广度前所未有的一年，也是房地产市场抑制泡沫，理性发展的一年。
本报记者 张毅报道
2017年是房地产调控力度和广度前所未有的一年，也是房地产市场抑制泡沫，理性发展的一年。
这一年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”思想定位下，各地方因城施策、差别调控，限购、限贷、限售、限签、限离、限价、限商”等组合拳接连出击让各地楼市“应接不暇”。据中原地产研究中心统计数据显示，截至12月中旬，今年年内全国房地产调控政策涵盖110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达250次以上。
值得一提的是，调控暴风之下，一线城市和部分热点二线城市房价涨幅回落，三四线城市的房地产去库存工作也取得了明显成效。据记者了解，今年以来房地产市场面急剧分化，北京、上海、天津、合肥等热点城市房价步入下跌通道，尤其是环京地区以三成左右跌幅领跌全国。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，今年三四线城市去库存效果良好，虽然目前弱二线、三四线城市有轮动式上涨的趋势，支撑着全国楼市总体余温尚存，但今年全国房屋销量、均价、购地等指标多数增幅都较2016年有所收窄。
这一年，房地产调控从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，租购并举成为房地产市场上的“热词”。中央带领各地大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，多层次的住房供应体系逐步被完善。
对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长,首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时分析：“今年以来，房价大起大落得到控制，调控的效果基本达到。对于房价上涨过快的热点城市，今年一方面通过限购、限贷抑制投机投资性需求，另一方面还通过增加住房供应，改变住房供给结构，加大租赁住房供应，以实现供求平衡。”
这一年，在金融去杠杆从严的背景下，房地产信贷增长的势头一再回落。进入今年四季度以来，超90%以上的银行表示房贷额度再度吃紧，放贷时间延长。这一年，房地产长效机制活跃在各大中央级别会议中，从“加快研究”，“加快建设”，到“完善促进”，变更的是描述，不变的是国家促进房地产市场健康发展的决心。
总结过去，把脉未来。《中国产经新闻》记者对今年的房地产调控政策进行了梳理回顾，总结出七大关键词：房住不炒、大“限”来临、租购并举、共有产权住房、信贷趋紧、房地产长效机制、二次房改。
今年房地产调控的力度和广度可以说是前所未有，但是明年对于房地产市场来说或许更加意义非凡。2018年是我国房改二十周年，在这样的背景下，明年国内房地产调控又将出现哪些变化呢？
赵秀池对记者预计，明年仍将落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。从严进行调控，通过财税、金融、土地、规划、行政等手段，建立一系列房地产调控的长效机制，和租购并举的住房制度，解决房地产市场发展不平衡不充分的问题。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时分析，2018年楼市调控仍将不放松、不动摇、差别化调控的方针不会改变，国家将进一步支持合理的首套刚需与第二套改善需求，遏制投机投资需求，稳定房地产市场平稳健康发展。
谢逸枫认为：“2018年中国楼市政策总体维持2017年的调控，即维持调控政策现状，分类调控，不加码。热点的一二线城市将继续补土地与房屋库存，增加供应；去库存的三四线城市，支持首套的刚需、第二套的改善购房，房贷、利率、税费、限购、财政、货币政策可能会有调整；热门的二三线城市，考虑到当前房价依然上涨过快，明年或将出台更多限价、限签的政策，控制房价涨幅。”
记者在采访中获悉，新一轮的房改冲锋号即将吹响，明年租赁住房、棚户住房、共有产权住房、集体用地入市政策、公积金住房制度的改革、长效机制的建设工作都将得到突破性、实质性的推动。
关键词一：“房住不炒”
“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句话可谓今年房地产政策调控的基准导向。
追溯起来，这句话最早其实是出现在2016年年底的中央经济工作会议上。此后，与房地产相关的各部门陆续出台了与之相配套的政策，包括房企融资、购房者信贷等众多方面，而这句话也被简化为“房住不炒”越来越多地活跃在大众眼前。
譬如：今年3月，“房住不炒”在全国两会期间所作的政府工作报告中就被进一步细化了政策逻辑。“‘房住不炒’在今年政府工作报告中被转述为坚持住房的居住属性。”全国政协委员、国家住建部专家委成员张泓铭表示，尽管往年的政府工作报告中也曾提到“居住属性”，但结合“房住不炒”的概念，可视作今年房地产调控思想基础的转变。
随后全国各地开始轰轰烈烈的“调控大作战”，但不管采取了什么管控手段，各地基本上都是围绕“房住不炒”的思想基础来开展的。“今年以来，尤其‘3·17调控’以来房地产市场上调控不断升级，但目的其实都是落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’这一定位，让住房回归居住功能。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时明确评价称。
更为注重的是，业内普遍分析认为，这一贯穿2017全年的调控思想将会延续到明年。毕竟在党的十九大召开期间，习近平总书记对“房住不炒”的定位再次进行了公开强调，习近平总书记表示，在加强社会保障体系建设方面，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
关键词二：大“限”来临
今年全国两会刚闭幕不久，在“房住不炒”的调控思想下，“3·17调控”率先出台。而后，全国各地的楼市就像是开启了调控按钮，调控政策密集不断，调控力度不断升级，“限购、限贷、限售、限签、限离、限价、限商”等组合拳让各地楼市迅速回归理性。
譬如：继“3·17调控”之后，北京又在10天内连续密集地发布了9大限令，包括非京籍购房需连缴个税60个月、离婚1年内申请房贷按二套执行、商办项目不得作为居住使用、禁止中小学与房地产商合作办学等。在这套“组合拳”面前，今年一季度原本“高烧不退”的北京楼市迅速降温。
北京楼市作为全国楼市的风向标，在北京“一限再限”后，全国主要城市也紧锣密鼓地开始跟进，纷纷收紧相关政策。据中原地产研究中心统计数据显示，截至12月中旬，今年年内全国房地产调控政策涵盖110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达250次以上。
“限”字当头，市场逐步回归理性，不管是商品房成交面积还是住宅价格都呈现降温态势。
据易居研究院发布的《2017——2018年度全国房地产市场报告》表示，全国35个典型城市，今年1-11月的商品住宅成交面积，相比去年出现了22%的明显下跌，创下近七年来最大跌幅，楼市降温明显。
另据国家统计局12月18日公布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，在“分类调控、因城施策”的原则下，房地产调控效果继续显现。11月我国热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳，国内包括广州、深圳、天津、南京等11个热点城市价格已低于去年同期价格水平。
更值得一提的是，“限”字令下，多地投机行为无所遁形，投机者备受打击。譬如，曾被誉为是“炒房客天堂”的环京地区“北三县”，在“非本地户口或没有当地三年社保缴纳证明就不能置业”的情况下，《中国产经新闻》记者于今年8月实地探访后竟见到不少售楼中心歇业、房产中介转行、投资客抛售的现象，这与去年还是一派火热的“北三县”楼市大相径庭。
关键词三：租购并举
如果说，在需求端方面，房地产政策今年多给予了收紧信号，那么供给端方面，则是释放了更多开放的信息。
“今年以来，房价大起大落得到控制，调控的效果基本达到。”赵秀池对记者分析，“对于房价上涨过快的热点城市，一方面通过限购、限贷抑制投机投资性需求，另一方面则通过增加住房供应，改变住房供给结构，加大租赁住房供应，实现供求平衡。”
今年7月18日，住建部会同发改委、公安部、财政部、国土部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁改革的试点。该通知明确，要继续深化城镇住房制度改革，建立租购并举的住房制度。于是在政策指引下，不仅各地方相继出台租赁扶持政策，甚至多家银行和房企也相继发布租赁住房业务方面的发展规划。
当然，与租购并举“相得益彰”的还有“租购同权”这一热词。
7月17日，广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首次明确“租购同权”的概念。随后，北京、南京等地开始发布相关政策和完善细则。“这意味着未来的房地产市场，包括商品房、保障房以及租赁住房这三个层次的住房供应体系会更加完善。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时评价。
不管是租购并举还是“租购同权”，其实目的都是为了增加住房供应，改善住房供给结构。党的十九大报告中就再次强调，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”由此市场方面也预计，在多方利好影响下，未来将有数千亿资金涌入住房租赁市场。
关键词四：共有产权住房
在房地产调控政策影响下，今年以来“地王”数量锐减，以北京为例，在大量共有产权房入市的背景下，土地溢价率更是持续下滑。
据记者了解，今年以来北京住宅土地供应已创造了近4年的最高纪录，合计供应住宅土地达到72宗972万平方米，这一数据同比2016年全年的250万平方米上涨了287%。最新的动态是，位于北京房山的两宗共有产权房用地已于12月7日同时出让，若按照每套80平方米来计算，这将为北京增加3200套房源。
共有产权房，简而言之就是，针对一套商品住房，政府和购房人各持有一定比例的产权，由此购房人在购买房屋时就可以支付较少的房款。业内评价，共有产权房的入市，有利于增加中低价位住房供应，解决中低收入家庭解决住房问题，对满足刚需人群置业需求有着重要意义。
为满足更多“夹心层”家庭的需求，关于共有产权房比较典型的政策有：今年9月份，《北京市共有产权住房管理暂行办法》的发布。根据该文件，购房人与政府进行“股份制买房”，使用权归属购房人，未来房源不管出租还是在满五年后转让，都将按照产权分享收益。
关键词五：信贷趋紧
作为房地产调控的配套措施，今年的信贷政策也一再收紧，在金融去杠杆从严的背景下，房地产信贷增长的势头一再回落。
据腾讯财经报道称，今年以来，一方面在监管部门要求下，全国多个城市对消费贷进行严格监管，防范信贷资金违规流入房地产市场，房地产开发投资增速继续回落；另一方面，进入四季度以来，超90%以上的银行表示房贷额度再度吃紧，放贷时间延长。加之个人房贷利率不同程度上浮，个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降，个人按揭贷款增幅降至2015年5月以来最低值，并呈现继续下降趋势。
具体政策方面，《中国产经新闻》记者梳理发现，今年3月16日，央行分别上调逆回购和MLF操作利率10个基点，尽管当时央行可能更多地是出于防范金融市场和资产价格泡沫的考虑，但彼时已有业内分析称，房地产企业负债率较高，对于利率变动更为敏感，此举有助于抑泡沫、防风险。
随后不久，央行便下发了《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》，该文件涉及到了银行适度调整房贷的内容，具体措施包括加强对商业银行窗口指导，督促优化信贷结构，合理控制房贷比和增速等。自此，房贷利率基本维持上调态势。
尤其是今年6月份之后，北京、上海、深圳等一线城市以及郑州、武汉等热点城市的各大银行逐渐调整房贷利率，纷纷取消了之前的9折或者85折优惠，甚至部分银行已经出现执行首套房房贷利率上浮10%-20%，二套房房贷利率上浮30%的情况。
关键词六：房地产长效机制
如果说各类调控政策的出台是围绕“房住不炒”的基本定位，那么各地雷厉风行的调控举措则可能是为了加快促进房地产长效机制的建设。房地产长效机制，贯穿2017年一整年的市场关键词。
和“房住不炒”相同，房地产长效机制同样在去年12月的中央经济工作会议上出现过，不过并非首次，当时的会议内容提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。
随后，这一热词基本上在今年所有的中央会议上都被强调过。具体如：今年3月的政府工作报告中，4月25日的中共中央政治局会议上，12月8日的中共中央政治局会议中，12月18日的中央经济工作会议上。
最新的相关表述为：“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《中国产经新闻》记者采访分析称，长效机制是一系列工程，要从税收、土地、金融等方面综合施策，是一个逐步建立并完善的过程，以更好地实现“房住不炒”这样一个定位。
住房城乡建设部相关负责人则介绍，房地产市场长效监管机制正在积极探索。目前，全国多地正联合多部门掀起房地产市场违规检查“风暴”，健全事前事中事后信用监管体系。通过加强与金融、税务、国土、工商等部门协调配合，推进建立联合惩戒机制，将违法行为纳入诚信不良信用记录，设立严重失信者“黑名单”，提高经营者违法成本。
关键词七：二次房改
今年房地产调控的力度和广度可以说是前所未有，但是明年对于房地产市场来说，或许更是意义重大。
2018年是我国房改二十周年，在这样的背景下，房地产市场又将出现哪些变化呢？
这里不得不再次提到上文所说的房地产长效机制，今年关于房地产长效机制的描述并不是没有变化。比如：中央经济工作会议上提出“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”，今年中央政治局会议表示“加快住房制度改革和长效机制建设”，但之前的描述是：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。从“加快研究”到“加快建设”“完善促进”，严跃进分析，“应该理解为第二次房改或开启。”
对此，业内人士称，尽管目前还没有官方口径提到二次房改，不过这一次住房制度改革的力度，若执行坚决，产生的影响将不输第一次房改。
赵秀池预计，明年仍将落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。从严进行调控，通过财税、金融、土地、规划、行政等手段，建立一系列房地产调控的长效机制，和租购并举的住房制度，解决房地产市场发展不平衡不充分的问题，促进房地产市场平稳健康发展。
2017年房地产调控的主要特征为抑制泡沫，理性发展。展望2018年，其新特征则为回归理性，防止大落。严跃进表示，2018年将是全国房地产市场实质性降温、回归理性的一年，但我们也要防范降温过快过猛，房地产调控的重心要逐渐由“防大起”，转向“防大落”。
另外，值得强调的一点是，中央经济工作会议在房地产调控方面还提到了“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。
由此，明年房地产市场将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。招商证券研报分析，明年政策或延续今年全局紧的态势：“冒头”的城市继续打，“高库存”的城市仍会松，差别化调控将成为主基调。
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