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名为房屋买卖实为借款担保纠纷的裁判规则||最高法院

2014-09-17 儒者如墨

【儒者如墨】:《人民司法·案例》2014年第16期公布案例“借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保”, 《人民法院报》2014年9月11日刊登案例“名为房屋买卖实为借款担保的认定”。主要突出【借贷关系中融合房屋买卖合同】的新交易担保形式。

此类纠纷难点,在于如何析出房屋买卖合同仅仅是依附在借贷合同下的担保形式,司法实践中,对于此类纠纷法院的裁判规则如何?


一、借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保||《人民司法·案例》2014年第16期

【案例:借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保】

作者:梁曙明(再审审查审判长)、刘牧晗(再审审查承办法官)||最高人民法院


【裁判要旨】在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系,且双方证据均有缺陷的情况下,应结合双方当事人提交的证据,探究合同签订时双方当事人的真实意思,判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下,签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为,足以构成一种非典型担保。


最高人民法院再审审理认为,嘉美公司与严欣等5人的在先交易表明,嘉美公司正是因不愿以340万元出售案涉商铺,才向杨伟鹏借款,采借新债还旧债的方式达到保住商铺所有权的目的,故可认定嘉美公司的真实意思是向杨伟鹏借款而非出售商铺。杨伟鹏将340万元直接打给严欣等5人,且以该5人出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》作为办理备案登记手续的必备文件等事实可推知,其应知晓嘉美公司的真实意思。且其提交的仅是发票复印件,尚不能认定商品房买卖关系。其亦始终未说明收取嘉美公司61.1万元的原因和性质,考虑到民间借贷支付利息的一般做法,综合全案事实,在其未能证明双方存在其他经济往来的情况下,认定该61.1万元系借款利息更具可信度。综上,双方之间成立借贷关系,签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为,则系一种非典型担保。杨伟鹏作为债权人,请求直接取得商铺所有权的主张,违反了禁止流质原则,不予支持。


二、名为房屋买卖实为借款担保的认定——重庆五中院判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案||《人民法院报》2014年09月11日


【裁判要旨】名为房屋买卖实为借款担保的认定,应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保,应认定房屋买卖合同无效,并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。


【案情】

2010年11月11日,原告张桌玮与被告重庆怡豪房地产开发有限公司(以下简称怡豪公司)签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定张桌玮以3000万元购买怡豪公司所有的怡豪国际大酒店1、2、3层房屋,2010年11月12日交房。超过6个月未交付房屋的,上述合同自动解除,出卖人每月向购房人支付违约金114万元,直至退还全部房款为止。后张桌玮按约支付3000万元,怡豪公司未交房,每月支付违约金。

2011年8月16日,双方再次签订协议约定:若2011年9月11日出卖人仍未交房或者退还全部购房款的,除支付违约金外,出卖人应于2011年9月12日前交付房屋并办理房产证。怡豪公司未按约履行义务。

2011年12月,张桌玮诉至法院,要求怡豪公司交付房屋并办理房产证等。怡豪公司答辩称:双方签订的房屋买卖合同真实意思不是买房,实质是为借款担保,请求驳回原告的诉讼请求。张桌玮自认从2010年11月至2011年10月怡豪公司先后共计支付违约金1248万元。怡豪公司于2012年9月、10月通过银行转账3500万元给张桌玮。


【裁判】

重庆市第五中级人民法院经审理认为:本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同,但房屋已在双方签约前于2010年10月29日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧,第2层为酒店中餐厅和西餐厅,第3层为酒店宴会厅、会议室,怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售,有违常理。此外,房屋为现房,卖方已具备交付条件,但双方在合同约定的交房期限到期后,并未有交接房屋的意思表示,卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金,还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保,此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯,故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保,判决驳回张桌玮的诉讼请求。

2013年12月20日法院作出一审判决后,原、被告双方均未上诉。


【评析】

1.名为房屋买卖合同实为借款担保合同的判断标准。

目前,在民间借贷纠纷中,以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。此类法律关系中,实际上的出借人为保证债权的实现,利用借款人急需用款的心理,与借款人签订房屋买卖合同,当借款人未能按期偿还借款本息时,出借人则会在多次催收无果的情况下,要求判令“卖房人”履行交付房屋义务,并协助办理产权过户手续。要辨析是房屋买卖还是借款担保,需从房屋买卖合同的特征判断。

(1)合同标的物是否有违常理。案涉房屋已被作为酒店营业使用,却单独将第1层的酒店大厅、大堂,第2层的中餐厅、西餐厅,第3层的宴会厅、会议室等单独出售,有违常理。

(2)合同权利义务是否对等。案涉房屋建筑面积为8151.78平方米,总金额为3000万元,单价仅3680元/平方米,明显低于市场价;双方还约定房屋买卖的所有税费均由出卖方承担,并由卖方负责人及其关联公司提供担保,该约定亦与交易习惯不符;此外,合同约定买方逾期付款违约金每月9000元,而卖方逾期交房违约金为每月114万元,明显不对等。

(3)从履行方式上看,房屋买卖合同约定的房屋为现房,卖方已具备交付条件,但双方在合同签订后长达两年的时间内,均未要求交付房屋,反而是卖方从签订合同之月起就按月固定支付大额违约金给买方,此亦违背房屋买卖的正常交易习惯。

因此,法院根据上述特征认定双方并非真实的房屋买卖关系,而是借款担保关系。


2.两种观点两种态度。

对名义上为房屋买卖合同实为借款担保合同的性质认定,理论界和实务界有两种立场:一种观点认为,应在房屋买卖合同的外观下找寻合同双方真实的意思表示,并以真实的意思来进行认定。如果实质是借款担保合同,因此约定属于出借人与借款人在债务履行期届满前,变相约定将担保财产归出借人所有,符合流质契约的要件,应认定为无效合同,不应支持出借人要求履行房屋买卖合同并过户等诉求。另一种观点认为以房屋买卖作为借款合同的担保,是一种正在形成的习惯法担保物权,应当被命名为后让与担保,并得到承认。它与让与担保的区别在于,让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务,将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人,而担保权人于债务清偿后,担保标的物应返还于债务人或者第三人,债务不履行时,担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权;而后让与担保是债务人为担保债权人的债权实现,用房屋买卖合同的方式,约定若债务人不履行合同时,将房屋买卖合同约定的房产转让给债权人,担保权人得就该买卖标的物优先受清偿,实现自己的债权。二者均系担保物权,只是一个是先转移所有权,一个是后转移所有权,其余基本相同,故均应得到认可并规范。

笔者认为,后一种观点突破了物权法定原则,且以房担保本来就有抵押权可以实现此种权能,却另外创设一种担保物权,既破坏了法律体系的完整性,亦因此种担保没有公示制度,易侵害案外真实买房人的权利,故不宜支持此种担保形式。

本案案号:(2012)渝五法民初00012号

案例编写人:重庆市第五中级人民法院 张华荣


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