案例：股东利用关联关系签订的租赁合同是否有效||《人民司法》
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股东利用关联关系签订的租赁合同是否有效
文/商海燕、彭有志
四川省成都市成华区人民法院
《人民司法•案例》2014年第20期
▍裁判要旨
公司股东利用关联关系与股东自行成立的公司订立含有免租期的租赁合同，合同订立过程中关联股东充分履行信息披露义务，且免租期限符合行业惯例，则含免租期条款租赁合同不能被认定损害公司利益。
▍案情摘要
2009年3月11日，成都宏明有限公司（以下简称成都宏明公司）对外投资管理委员会向董事会出具《关于与上海宏明电子有限公司（以下简称上海宏明公司）、刘跃龙投资组建成都宏海商贸发展有限公司（暂定名）的报告》，载明：成都宏海商贸发展有限公司（以下简称宏海公司）注册资金900万元。成都宏明公司出资400万元，占股权份额的44.45%；上海宏明公司出资300万元，占股权份额的33.33%；刘跃龙出资200万元，占股权份额的22.22%。
宏海公司拟以1300万元购置位于成都市青羊区贝森路289号一层建筑面积1184.22平方米、二层建筑面积1460.23平方米的商铺（以下简称案涉房产），用于出租和管理，预计商铺出租的年租金收入为175～110万元。
同年3月16日，成都宏明公司召开董事会，决议：同意与上海宏明公司、刘跃龙投资组建贝海商贸公司，主要从事自有房屋租赁、物业管理等。
同年3月17日，贝海商贸公司召开股东会，选举刘跃龙为董事。同日，贝海商贸公司召开董事会，聘任刘跃龙为公司经理。
同年3月26日，贝海商贸公司成立，登记股东为成都宏明公司、上海宏明公司、刘跃龙，分别持股44.45%、33.33%和22.22%。
同年4月7日，贝海商贸公司购得案涉房产。后刘跃龙分别向贝海商贸公司董事会提出《关于贝海商贸公司商铺的承包经营方案》、《贝海商贸公司酒楼、茶楼项目经济效益分析报告》。
后贝海商贸公司与贝海餐饮公司（筹）签订了租赁合同，约定：案涉房产租赁期限为2010年1月1日起至2017年12月31日。2010年全年免交租金，2011年1月1日至2015年12月31日，每年租金为110万元，2016年1月1日至2017年12月31日租金在原有年租金基础上逐年按5%递增。刘跃龙在该合同落款贝海商贸公司代表人处签名。同年7月底，贝海餐饮公司接手本案案涉房屋。
2010年2月21日，贝海商贸公司召开股东会，选举高炜为公司监事。2010年9月10日，高炜通过电子邮件的方式向刘跃龙发送了房屋租赁合同，载明的出租方系贝海商贸公司，承租方系贝海餐饮公司，担保方系刘跃龙。房屋租赁合同约定：案涉房产租赁给贝海餐饮公司，租赁期限为2010年1月1日起至2012年12月31日。每年租金为110万元（月租91666.67元），并在每月的前5日内以银行转账的方式按月支付。刘跃龙不同意签订高炜向其发的房屋租赁合同版本和授权委托书。
2010年9月29日，贝海商贸公司召开一届三次董事会会议，审议通过了《关于罢免刘跃龙先生的经理职务的建议案》、《关于公司房产对外租赁基本原则的提案》。其中《关于公司房产对外租赁基本原则的提案》确定案涉房屋年租金在前三年每年以150万元作为基数，以后每年按照5%的比例递增，租金按月支付。同年12月24日，成都宏明公司向高炜出具《关于对贝海商贸公司董事兼原经理刘跃龙先生提起诉讼的请求》，请求作为贝海商贸公司监事的高炜对刘跃龙提起诉讼。
2011年12月15日，四川省成都市蜀都公证处出具公证书，载明成都宏明公司对外投资管理委员会提交了《关于与上海宏明公司、刘跃龙投资组建成都宏海商贸发展有限公司（暂定名）的报告》，宏海公司在工商局核名时改为贝海商贸公司；贝海商贸公司成立后，刘跃龙曾请示成都宏明公司希望追加出资或由公司贷款装修商铺并交其承包经营餐饮。
但成都宏明公司不同意追加投资，也不同意由贝海商贸公司承担餐饮经营风险。刘跃龙作为贝海商贸公司的经理，为了缩短股东的投资回报周期，也为了妥善安置上海宏明公司有关人员的后续问题，另行投资设立了餐饮公司承租了商铺，成都宏明公司要求贝海商贸公司出租房产的合同内容不得突破《关于与上海宏明电子有限公司、刘跃龙投资组建成都宏海商贸发展有限公司（暂定名）的报告》的原则要求。
同日，四川省成都市蜀都公证处出具公证书，载明刘跃龙按《关于与上海宏明公司、刘跃龙投资组建成都宏海商贸发展有限公司（暂定名）的报告》的原则要求将贝海商贸公司的房产出租给贝海餐饮公司符合贝海商贸公司当时确定的“不再追加投资、减少经营成本、合理规避税费”的经营原则。
另查明，刘跃龙与贝海餐饮公司的法定代表人王德蓉系夫妻关系，贝海餐饮公司的股东为刘跃龙、王德蓉。贝海餐饮公司自2011年1月起至今每月按91666.67元向贝海商贸公司缴纳租金。
原告诉至四川省成都市成华区人民法院，认为被告利用关联关系签订租赁合同，利用免租期条款占用贝海商贸公司资产，侵害贝海商贸公司权益，请求法院判令：1.被告刘跃龙和第三人贝海餐饮公司停止侵害，终止非法关联交易的行为，将非法侵占的资产返还给第三人贝海商贸公司；2.被告刘跃龙和第三人贝海餐饮公司赔偿给第三人贝海商贸公司造成的经济损失305万元。
▍法院裁判
四川省成都市成华区人民法院一审认为，刘跃龙代表贝海商贸公司与自己关系密切的贝海餐饮公司签订租赁合同的行为，属关联交易行为。刘跃龙代表贝海商贸公司与贝海餐饮公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。租赁合同对免租期的约定未损害贝海商贸公司的利益。
据此，四川省成都市成华区人民法院判决驳回原告高炜的诉讼请求。
高炜不服一审判决，提出上诉，请求撤销原判决，改判支持其全部诉讼请求。
四川省成都市中级人民法院审理认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
▍裁判解析
一、公司股东利用关联关系进行关联交易行为，充分履行披露义务，且所签订合同内容无法定无效情形，应当确认其效力。
有关关联关系的定义，我国公司法在第十三章进行了规定，对于关联交易的认定标准做了比较原则性的规定，主要从以下两个方面判断：一是关联企业的界定，二是关联行为的类型。
对于关联企业的界定及范围，主要的表现形式包括母公司和子公司、控股公司和被控股公司、支配公司和从属公司以及事实上控制的从属公司。本案被告刘跃龙作为第三人贝海商贸公司股东之一，同时投资成立贝海餐饮公司，则该两个公司在事实上是以被告刘跃龙作为纽带形成了符合公司法规定的关联企业。
对于关联行为类型的判断，结合司法实践，主要包括：公司与其关联人之间的资产买卖；公司为其关联人之间进行担保；控制公司或者控股股东无偿占有从属公司资产或者拖欠控制公司资金及贷款；控制公司或者控股股东的债务由从属公司的债权或者资产进行冲抵；控制公司或者控制公司股东掠夺从属公司利润。
贝海商贸公司购买涉案商品房后，被告刘跃龙向公司决策层提出盘活资产的方案，并得到公司董事会的认可，人贝海餐饮股东之在此前提下作为第三一的被告刘跃龙和自己掌握对外签章权利的贝海商贸公司签订租赁合同的行为为关联交易行为，虽然和上文中所提及的典型关联交易行为不完全一致，但是符合关联关系定义的内涵，应予以确认。
对关联交易的程序审查和认定，包括程序性审查和实体性审查。程序方面主要是关联交易的披露和批准。本案中，刘跃龙为盘活资产，对贝海商贸所购资产进行充分评估，提出方案并提交公司董事会审议通过，因此在程序上符合对于关联交易一般的通行做法，程序上无明显瑕疵。
而对于实体性审查，主要是对关联交易内容是否符合法律法规的强制性规定，以及关联交易本身公正性的认定。对于是否符合法律法规的强制性规定，主要可以从现行法律制度的规定和实际的关联交易行为进行对照检查得出肯定或否定结论，属于易操作的层面。
而对于关联交易行为本身公正性的判定，则要结合关联交易行为是否实质上损害公司利益或公司股东、其他债权人合法利益予以判断，即需要从侵权角度对于关联交易行为是否造成损害进行界定和判断。
本案原告主张被告刘跃龙利用关联关系签订租赁合同，租赁合同约定的租金条款以及免租期条款明显损害公司利益。根据原告的这一主张，则需要研究租金条款和免租条款的合法和理性以及对公司利益造成损害的依据、因果关系等方面。在对前述内容予以正确认定后，对于涉案的租金合同效力的认定才能更有说服力，进而正确判断被告刘跃龙利用关联关系签订含有免租期条款的租赁合同是否对公司利益造成损害。
二、涉案租赁合同中租金条款是否损害公司利益的认定。
原告提起诉讼的动因在于其认为被告刘跃龙代表贝海商贸公司和贝海餐饮签订的租赁合同中租金额度低于市场同期和董事会确定的价格，贝海餐饮公司依照合同约定的标准支付每月租金显著低于贝海商贸公司依照市场同期同类价格出租涉案房屋所预期租金，损害公司对外合法利益。
原告请求的类型属于侵权类，可以比照侵权行为构成要件予以判定。即包括违法行为、损害事实、违法行为和损害事实之间因果关系以及过错四个部分。
本案中，在贝海商贸公司成立之初，其设立的发起人就对贝海商贸公司所欲购买的商品房所可能产生的经济利益进行评估，评估的价值范围在175万—110万元之间。而后贝海商贸公司和贝海餐饮公司所签订的租赁合同亦是依照前述估计价格的底限进行缴纳，并且含有该条款的合同经过北海商贸公司董事会的审批，系合同当事人真实意思表示，并且没有相反的证据证明合同内容存在法定无效的情形，应承认合同约定租金标准符合合同当事人利益。同时参考成都市政府对此类房屋的租赁指导价格，涉案租赁合同的租金水平亦显然高于市场同期同类房屋价格。故原告所称租赁合同租金条款低于市场价格或公司董事会要求价格，显然缺乏法律和事实依据。
三、涉案租赁合同中免租条款是否损害公司利益的认定。
关于租赁合同免租期的问题是当事人争议较多的焦点之一，也是认定是否损害公司利益的关键所在。
在租赁合同中约定免租期条款是常见内容，通常认为免租期条款是承租人要求出租人设定一定免交租赁物租金的期限的条款。承租人在承租租赁物后，在作为经营用房的初期阶段，囿于经营环境的培养周期、租赁物所处地段的商业氛围、商业模式等客观因素影响，租赁物所产生的营利能力尚处于蓄养阶段。
承租人为减少租金给付带来的经营成本压力，会要求出租人设定一定期限免交租金，以利用在免租期限拓展市场，寻找潜在客户，解决经营收入来源。这在本案涉及的餐饮行业比较普遍，取决于合同双方当事人的意思自治，符合社会普遍认知。同时，免租期期限的长短亦属于合同自由范畴。
由于免租期属于餐饮行业中的惯例，因此对于行业惯例，是否只要是当事人双方合意认可且不存在违反法律法规强制性规定，就应当认定有效并予以保护？
要回答该问题，可以从探讨行业惯例或宽泛而言交易习惯所涉及的法理问题入手，并且应当认为行业惯例这一概念包含在交易习惯的外延中。
在法律制度层面，最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第7条对交易习惯规定了两种情形，一种是在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同所知道或应当知道的做法；第二种是当事人双方经常使用的习惯做法，并且对于交易习惯的举证责任分担在提出请求的当事人一方。交易习惯对于填补法律漏洞具有天然的优势，对于法律的滞后和僵硬性都有很好的弥补作用。法律规定交易习惯需要当事人通过举证规则予以证实，但是对于当事人没有举证予以证实的交易习惯且该交易习惯对于认定案件事实具有直接影响没有明确。
如果认定本案中租赁合同约定的免租期显著长于行业惯例所支持的期限，则有可能认定贝海商贸公司利用关联关系使得公司受到经济利益的损失，这也是原告起诉的逻辑出发点；若认定涉案租赁合同免租期在行业惯例或交易习惯认定的范畴内，则约定符合当事人合意及行业惯例，就应当认定效力并予以保护。
法官认定此类缺乏基础法律制度的事实，则需要动用自己对于某类交易习惯的理解来弥补合同的漏洞。一般认为，法官在利用交易习惯弥补合同漏洞时应当注意：
一是按照当事人双方订约时的理解的习惯来填补漏洞；二是特殊地域习惯和一般地域习惯发生冲突时，应当以一般地域习惯优先；
三是地区和行业习惯与当事人之间交易习惯发生冲突时，应当以当事人之间交易习惯为准。
结合本案而言，尽管通常免租期期限在半年之内，但是当事人约定超过半年的免租期且符合双方当事人的合意，则应当予以认定并确认其合法的效力。若认可该案中免租期条款的效力，即不存在损害事实，则原告所主张停止侵害、赔偿损失等一系列主张自然不成立。
此外，还需要注意的问题是免租期的长短多少才是合理的标准。如何确定合理的交易习惯，是法官个人价值认知在具体司法案件的体现，但是这种体现至少应当遵循普通民众对于同一基础事实的认知范畴，超过普通人的认知范畴的，则很难再寻找法理上的支持，因为法律的逻辑归属点还是社会生活和日常经验。
就本案中提及一年的免租期，若当事人认为商铺所处地段长期缺乏人气和商业氛围，需要更长的免租期，则约定3年抑或5年的免租期亦是成立的。但是若认定商铺所在地段能在1年或更短期限产生足够经济效益，则约定3年或5年的免租期就显然存在不合理性，这种认识逻辑也是普通人能够接受的。
从极端角度出发也可以论证，若当事人约定10年的免租期，则当然有违正常的租赁习惯和经济规律，显然被排斥在合理的范畴之外。所以对合理免租期范畴的确立，是法官基于法律和事实理解的体现，对于其真实性、价值性的判定。
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