以房抵债协议如何履行，须谨防虚假诉讼
以房抵债协议履行请求的处理与虚假诉讼的司法规制
文|睢晓鹏 浙江省杭州市中级人民法院
来源：人民法院报2016年9月28日版
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房屋价值高，既有居住使用的功能，亦具商品的特性，交易中以房抵债的情形时有发生。
所谓以房抵债协议，系指债务履行期限届满后（原债务履行期限届满前订立所谓的以房抵债的协议，在性质上多为担保，不是纯粹意义上的以房抵债协议。
本文讨论的范围仅指债务履行期限届满后订立的以房抵债协议），双方当事人约定以债务人所有的房屋或经第三人同意以第三人所有的房屋抵偿债务人所负债务的合同。
实务中，对于当事人要求履行以房抵债协议的案件如何处理，争议频仍、莫衷一是。本文拟就债权人请求履行以房抵债纠纷的处理及以房抵债协议履行纠纷中的虚假诉讼如何规制试作探析。
一、以房抵债协议履行请求的处理
对于债权人请求履行以房抵债协议应如何处理的问题，有观点认为，以房抵债协议系实践性合同，应以是否办理物权转移登记手续作为标准，区分不同情况处理：
倘若尚未办理物权转移登记，债务人反悔不履行以房抵债协议时，债权人要求继续履行以房抵债协议的，不应支持；
相反，倘若已经办理物权登记手续，当事人要求确认以房抵债协议无效的，不应支持。
上述观点之所以将以房抵债协议定性为实践性合同，其原因系出于对虚假诉讼的担忧。
笔者赞同在以房抵债协议纠纷处理过程中对虚假诉讼进行甄别，防止当事人恶意串通，利用诉讼、调解等手段侵害国家、集体利益或者侵害其他人的合法权益，但以房抵债协议是诺成性合同，无论是否办理转移登记，只要以房抵债协议系双方当事人的真实意思表示，且所抵偿的债务真实合法，则债权人请求履行以房抵债协议的，应当予以支持。
理由为：
首先，实践性合同的定性缺乏理论依据。
以房抵债协议，在性质上属于无名合同。根据合同法的一般原理，对无名合同的处理应参照与其最相似的有名合同的规定，与以房抵债协议最相近的有名合同系买卖合同，而买卖合同属于诺成性合同应无疑问。因此，将以房抵债协议定性为实践性合同，显与上述合同法原理不符。
其次，实践性合同的定性损害债权人的合法利益。
以物抵债系一种传统的债务清偿的方式，当所抵偿之债务亦真实合法，且以房抵债协议亦出于当事人真意时，并不损害国家、集体的利益或者第三人的合法权益，债权人因以房抵债协议所享有之权利，理应受到法律的保护。
第一种观点则置合法债权人的利益于不顾，仅以未办理物权转移登记手续为由，任意否定当事人的真实意思表示，其实质上使债务人在订立以房抵债协议后办理物权转移登记前享有任意解除权，此对债权人之不公平不言而明。
再次，实践性合同的定性不能完全避免虚假的以房抵债行为。
按照第一种观点，在已经办理物权转移登记的情况下，一方当事人反悔，请求确认无效的，不予支持。那么，倘若当事人虚构债务关系，通过以房抵债协议抵偿该虚构的债权，并办理物权转移登记，则法院驳回确认无效的请求即意味着该协议实际得到了法院的认可，而这样的处理方式显然也是不恰当的。
二、虚假诉讼的司法规制
不可否认，第一种观点关于虚假诉讼的担忧并非空穴来风。在当下审判实践中，当事人通过虚假的以房抵债协议，手拉手“制造”民事案件，企图假借法院之手达到某些不法目的的情况大量存在，确应重视，但不必因噎废食，对于以房抵债纠纷中的虚假诉讼，可采取以下措施规制：
其一，对以房抵债纠纷不适用调解方式结案。
民事诉讼法第一百二十二条规定：“当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。”根据上述规定，调解结案的前提是所涉民事纠纷适宜调解且当事人同意调解。
实践中，以房抵债主要存在四种类型：
一是真实的以房抵债协议；
二是为规避国家政策而虚构的以房抵债协议（譬如为了规避国家限购政策，不具备购房资格的人通过以房抵债的方式达到购买房屋的目的）；
三是为转移责任财产逃避债务而虚构以房抵债协议；
四是通过以房抵债协议偿还非法债务。
上述四种情形中，除第一种情形外，后三种或者损害国家利益，或者侵害其他人的合法权益，而四种情形在未进行实质审理之前，难以进行区分，而实践中当事人通过以房抵债协议的方式欲达到其他目的的现象大量存在，故而以房抵债协议纠纷不适宜进行调解。
其二，对所抵偿债权的真实性和合法性进行审查。
在规避国家政策、逃避债务为目的的以房抵债协议纠纷中，所抵偿的债权缺乏真实性；而以偿还非法债务为目的的以房抵债协议中，所抵偿的债权缺乏合法性。
因此，法院在进行实质审查时，应审查所抵偿债务的真实性和合法性。所抵偿债权真实性和合法性的举证责任应加诸债权人。如债权人主张以房屋抵偿民间借贷债务或货款，则应由其提交支付借款的书面凭证（因虚假诉讼的大量存在，仅凭收条或对方当事人的自认尚不能证明其真实性和合法性，还应提交支付款项的转账单据等证据）或实际发货、送货的凭证。
其三，加大对通过以房抵债协议进行虚假诉讼行为的打击力度。
民事诉讼法第一百一十二条规定：“当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。”
据此，若在案件审理过程中，发现当事人存在恶意串通，以虚假以房抵债协议谋取其他利益的，应依据上述规定予以严格处罚。通过对虚假诉讼的严厉打击，形成震慑力，减少虚假诉讼的产生。
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