出售方违约不肯卖房，买方如何维权？

文/ 奚正辉|房地产律师

远闻（上海）律师事务所 主任

阅读提示：

今年上海郊区房价飞涨，尤其金山区，几个月翻一倍。即使买卖双方签署了《上海市房地产买卖合同》，买方已经支付了首付款，但是卖方由于房价上涨要求加价，否则就不配合买方办理贷款、过户、交房的案件大量发生。

此时，买方该如何维护自己的权利，如何救济呢？

奚律师处理了大量类似案件，现在挑四个代表性案例，其中前二例为继续履行合同强制过户，后二例为解除合同赔偿损失，供买家参考。

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案例一：

2015年8月，买受方张某、田某与出售方吴某签署了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》：转让上海市浦东新区锦和路99弄上海绿城的一套公寓房及地下一个车位；买卖合同约定房屋的转让价格为人民币449万元、车位20万；补充协议约定装修款为207万元，转让总价为676万；所有的税费都由买受方承担；买受方以银行贷款支付281万元；过户日期为：2015年10月31日前；若一方违约逾期超过10个工作日的，对方可以解除合同并要求赔偿20%的违约金。

买卖合同签署后，买受方支付了首付款395万元，出售方提前把房屋交付给了买受方。

2015年11月13日，买受方的商业贷款与公积金贷款审批通过。2015年12月，出售方将该房屋抵押给了郭先生，借款金额为150万元。该房屋之前还有银行贷款约200万元。

由于出售方不同意过户，买受方遂委托律师起诉到法院：要求出售方注销抵押登记，将房屋过户登记给买受方。出售方反诉，认为买受方逾期付款已经违约，要求解除买卖合同并支付违约金。

庭审中，买受方同意将剩余房款281万先行支付到法院，若不够清偿出售方的抵押贷款，愿意现金补足。后经浦东法院审理认为：出售方的解除权不成立，无权解除买卖合同。出售方应该于判决生效10日内注销抵押登记；于抵押注销后10日内将房屋过户登记给买受方；所有诉讼费、保全费都由出售方承担。

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案例二：

买方冷某向卖方孔某购买上海浦东环林东路的一套公寓房，总价250万元，买方以银行贷款60%支付房款。后来由于房价快速上涨，导致卖方孔某无力置换到心仪的房屋，故不肯出售房屋了。

买方遂起诉到上海浦东法院，并在庭审中承诺愿意将剩余房款现金补足。后经法院审理判决：卖方于判决生效之日起10日将该房屋过户到买方名下；卖方于判决生效之日起10日将该房屋交付给买方。后经上海一中院二审维持原判。

买方冷某向浦东法院申请执行，并把剩余房款150万支付到了法院。

卖方孔某拒不履行判决，因为该房屋是唯一住房，面积只有50多平方米，住着三代四个人，其中老母亲70多岁了，身体也不好。

后经浦东法院强制执行，孔某只能搬出了该房屋，否则法院就要采取拘留等强制措施。

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案例三：

2015年5月，曹女士购买郭先生位于上海市浦东新区明月路188弄世茂湖滨的房屋，转让总价为人民币1000万元，先支付了定金100万元。合同约定双方于9月26日前签署《上海市房地产买卖合同》。2015年9月14日，曹女士向郭先生支付了房款150万元。

期间由于房价上涨，郭先生找了诸多借口，不想出售该房屋。后来，经曹女士适当让步，郭先生同意并勉强签署了《上海市房地产买卖合同》。买卖合同第六条约定：2015年11月15日前办理转移登记。合同第十条约定：若甲方未按照约定的期限办理转移登记，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算。逾期超过7日的，除支付违约金外，乙方有权解除合同。乙方单方解除合同的，甲方赔偿总价款的20%。签约后，曹女士又向被告郭先生支付了房款200万，还需向银行贷款550万元。

之后，郭先生借口其已经离婚，产权证有他与小孩名字，未成年小孩由其母亲抚养，郭先生无权代理小孩签字为由，不肯再出售该房屋，也不配合曹女士办理银行贷款。

经中介公司向房地产交易中心咨询：小孩需要由其父母双方代理签署。

截至2015年11月15日，郭先生没有清偿该房屋的抵押贷款，也没有办理该房屋过户。

曹女士向浦东法院起诉，要求解除买卖合同并要求郭先生及小孩赔偿差价损失。庭审中，经法院委托评估，该房屋市场价为1530万元。

后经浦东法院审理认为：买卖合同有效，曹女士有权解除合同，判决郭先生赔偿曹女士损失人民币370万，诉讼费保全费都由被告承担。后郭先生不服，上诉于上海一中院，一中院维持原判。

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案例四：

2016年1月20日，经中介居间，沈先生向瞿先生、沈女士夫妇购买上海市长宁区天山路288弄一套公寓房屋，双方签署了《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，合同约定该房屋转让价款为人民币615万元，所有税费由乙方承担，其中买卖合同价款530万元，附属设施、设备及室内装饰价款85万元。合同第六条约定，双方应于2015年7月31日前共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第（三）款约定，若甲方未按照约定期限转移过户给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照已收款日万分之五计算，逾期超过十五日后，乙方有权单方解除合同，甲方应承担违约金为该房屋总价款的20%。

之后，沈先生支付房款共计人民币4866000元，并办妥了银行商业贷款与公积金贷款。2015年7月4日，双方依约前往上海市长宁区房产交易中心办理申请转移登记，并取得房地产登记收件收据。当日，原告缴纳了交易税费及中介费。

2015年7月9日，上海市长宁区房地产登记处出具《不予登记告知书》，告知因该房屋因为被告债务问题被上海市长宁区人民法院查封，故不予办理登记。

嗣后，沈先生催促瞿某解决查封事宜，以便该房屋能顺利履行过户，但瞿某迟迟不予办理，后来又增加了三个查封，累计债务约500万元。之后，应沈先生要求，出售方将房屋先交付给了买方入住。

奚正辉律师代理沈先生向长宁法院起诉，经长宁法院询价该房屋市值为人民币950万元。后经法院判决：1、解除买卖合同；2、返还全部房款4866000元；3、赔偿税费、中介费28万；4、赔偿损失335万元。

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延伸阅读：

若出售方违约，买方可以选择继续履行合同并将房屋强制过户，买方也可以选择解除合同并赔偿违约金或损失。这个选择权不在出售方，是在买方。

签署的房地产买卖合同是有效的，有效的合同双方必须遵守。奚律师建议只要具备履行条件，就可以起诉法院要求判决房屋过户；若不具备履行条件，可以选择解除合同，并要求出售方赔偿损失或违约金。

根据法律规定违约责任包括：继续履行、采取补救措施、支付违约金、承担定金责任、赔偿损失等。其中赔偿损失又分为实际损失（直接损失）与可得利益损失（间接损失）。

买方在选择继续履行合同时，也可以主张让出售方赔偿违约金或损失。买方在选择解除合同时，在司法实践中，可以选择让出售方赔偿违约金或者损失，若损失大于违约金可以选择赔偿损失。从法理上讲，违约金与损失赔偿不能并用，而且约定了违约金，应该适用违约金，不能主张赔偿损失。因为合同法是任意法是私法，以双方当事人约定优先。若没有约定违约金，可以主张赔偿损失，这是法定的。

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作者简介：

奚正辉律师（地址：上海市浦电路438号18G室；电话：[phone]）一直深耕房地产交易及纠纷案件，积累了丰富的经验，可以最大限度地维护当事人的权利。

附：法院在判决此类案件，通常引用的条款如下：

第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百一十二条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

之律

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