实务：父亲与未成年子女共有房屋，仅父亲一方代其签约售房，买卖合同应有效
因房价上涨违约不出售房屋，房东被判赔偿违约金
——父亲代未成年子女签字，买卖合同有效
文/奚正辉、赫少华|房地产律师
远闻（上海）律师事务所
阅读提示：
在上海市区，今年房价上涨了约20%-30%，出售方违约不愿意出售房屋的案件大量发生。作为买受方如何保护自己的权利？作为出售方如何降低自己的违约责任？都是读者最为关心的问题。为了更好地维护自己的权利，建议遇到类似问题，可以联系房地产律师。
案情介绍：
2015年2月，买受方张某通过居间介绍与出售方王某签署了《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》。张某向王某购买上海市黄浦区一套公寓房，转让总价为1300万元，并支付了定金人民币200万元。该房屋登记在王某及其未成年女儿名下。
2015年6月，双方签署了《上海市房地产买卖合同》，王某代其女儿签署。《上海市房地产买卖合同》约定：2015年8月办理转移登记。若出售方未按照约定的期限办理转移登记，应当向买受方支付违约金，违约金按买受方已付款日万分之五计算。逾期超过7日的，除支付违约金外，买受方有权解除合同。买受方单方解除合同的，甲方赔偿总价款的20%违约金。
但王某在收取张某支付的首付款600万元后，即称其已经离婚，女儿现由前妻抚养，若出售该房屋，需由前妻代理签署。中介公司也到房地产交易中心核实，的确需要王某前妻签字才能过户。王某明确告知张某，现因其前妻不肯签字，故该房屋无法出售，买卖合同不再履行。
张某起诉至法院：要求解除《上海市房地产买卖合同》并要求王某赔偿违约金33%。（期间，该房屋总价已上涨33%）。
王某认为：1、其无权代理女儿签署，因由女儿的母亲签署，买卖合同应无效。2、出售房屋侵害了被监护人的利益，故买卖合同无效。3、其没有故意违约，不能过户交易，其没有过错，不应该承担违约责任。4、赔偿33%的违约金超出合同约定的20%，而且违约金明显太高，要求降低。
奚正辉、赫少华作为张某的代理律师发表如下观点：
1、作为守约方，张某有权提前解除合同并要求违约方承担违约责任。
根据规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，守约方可以解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
故本案中，张某有权提前解除合同并要求王某承担违约责任。
2、王某有权代理其女儿签署买卖合同，买卖合同有效。
夫妻离婚，父母双方都是未成年人子女的监护人，即法定代理人。王某作为女儿的法定代理人当然有权签署买卖合同。而且，王某出售该房屋是为了购买更好的房屋给女儿，故没有侵害其女儿的利益。
另根据买卖合同司法解释的规定，即使出售方没有处分权，也不影响买卖合同效力，即本案中的买卖合同合法有效。
3、违约行为是一种客观的违反合同的行为，违约行为的认定以当事人的行为是否在客观上与约定的行为或者合同义务相符合为标准，而不管行为人的主观状态如何。
所以本案中王某即使不是故意违约，也应该要承担违约责任，何况张某认为王某由于房价上涨过快找借口故意不肯出售该房屋。
4、房价上涨，守约方可以主张房屋涨跌的损失（上海高院存有规定）。
关于违约金与损失的关系，根据规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
本案中，该房屋的价格已上涨了33%，现因王某违约不肯出售该房屋，导致张某损失巨大超出了合同约定的违约金，张某有权要求其赔偿房屋转让价格33%的违约金。
法院意见：
因出售方存在违约行为，导致双方无法按约办理房屋过户手续，其应当承担相应的违约责任。
至于应当承担的违约金的具体金额，鉴于目前房价上涨，系争房屋已非双方约定交易时的价格，而买受方因未成功购得系争房屋，如需另行购房则价格必定高于双方约定的价格，将对买受方造成一定的损失，因此，出售方应当按照合同约定承担违约责任，若违约金不能弥补损失，则适当增加违约金。
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