律师实务：如何购买拍卖的房屋
文/奚正辉律师
远闻（上海）律师事务所高级合伙人
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现在因为债务等原因导致拍卖的房屋越来越多，有购买拍卖房屋需求的购房者也越来越多。之前，写了一篇《如何购买查封的房屋》，主要是通过市场交易完成，有些查封的房屋会被拍卖，那购房者如何购买这些查封拍卖的房屋？拍卖房屋的流程是什么？需要注意哪些风险？奚正辉律师在此细说，供广大购房者参考注意。
正文：
奚律师代理过许多房地产拍卖案件，有代理债权人申请执行拍卖债务人房地产的案件，有代理债务人其房屋被拍卖的，更多的是代理购房者购买拍卖的房地产，为购房者提供咨询与意见。
在上海由于限购政策的原因，导致很多有购房意向的客户无法购买房屋，但是拍卖房屋不限购，只要你有钱，你可以买很多套。而且，拍卖的房屋比市场价便宜，还是很多购房者愿意购买的。
胡女士看中了一套闵行区的拍卖别墅，面积约470㎡，她很喜欢，非常适合她家居住使用，于是胡女士委托奚正辉律师竞拍该别墅。虽然胡女士限购，但是通过拍卖还是取得了房地产权证。该别墅是第三次拍卖时参与竞拍的，经过多次报价所得，成交价格低于市场价约25%。而且，原产权人的小产证没有办理，竞拍人还需要为其缴纳契税等。
前段时间，张先生看中了嘉定区一整幢拍卖的公寓，建筑面积约1万多平方米，还带一块花园空地。张先生委托奚正辉律师提供全程咨询服务。该房屋经过三次流拍，后来是法院变卖的。变卖的时候，第一个买受人没有缴纳购房款，故张先生作为第二买受人购买到了该房屋，价格约5400万元，比市场低了约30%。由于变卖，故拍卖费也不需要缴纳。
首先，介绍一下房屋拍卖的流程
1、拍卖前，查封房屋
2、拍卖前，评估房屋
3、第一次拍卖（拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告）
⑴竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。
⑵人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。
⑶拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
4、第二次拍卖
拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。
5、第三次拍卖
对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。
6、变卖
第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
7、所有权转移
不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等，到房屋所在地的交易中心办理产权过户。
所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人维护自己利益的保证手段。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。司法拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
其次，介绍房地产拍卖的注意事项
了解清楚拍卖房屋的所有税费。
拍卖房屋的付款方式如何？通常都要求一次性付款，而且付款时间比较紧。
房屋是否包括装修及家具家电，奚律师代理过的拍卖案件中，有分开拍卖的。
房屋是否有人居住使用？居住的是什么人？是否可以清退？如何清退？
房屋是否有户口？
房屋是否有注册公司？
房屋是否是凶宅？
房屋的风水如何？有些人比较在乎。奚律师代理的拍卖案件中，遇到过一套房屋，前后三位房东，都很倒霉。
房屋是否存在质量问题？尤其是漏水等。
房屋的相邻关系如何？
房屋有无物业费、水电费、燃气费等？
房屋有拖欠工程款？
中介介绍的拍卖房源，中介费如何处理？
主要的法律依据：
2004年8月28日修订，《中华人民共和国拍卖法》
2004年10月26日通过，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，法释［2004］16号
2005年7月8日通过，《上海法院委托拍卖工作补充规定》，沪高法[2005]211号
2010年8月16日通过，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》，法释〔2011〕21号
2012年8月31日颁布，《中华人民共和国民事诉讼法》，中华人民共和国主席令第五十九号
2013年6月28日颁布，《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》，法明传[2013]359号
《上海市高级人民法院关于执行中房地产拍卖若干问题的解答》，沪高法执〔2013〕49号
2015年1月30日颁布，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉的解释》，法释〔2015〕5号
2014年12月29日通过，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
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