【思客】以房养老的骗子都被抓了，为什么房子却要不回来？

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【思客】以房养老的骗子都被抓了，为什么房子却要不回来？

2017-08-14 北京杨文战律师 法律博客

本案涉及的法律关系有不止一种，除了骗子和老人之间的刑事法律关系以外，实际上还有老人和债权人的债权债务关系、老人与受托人之间的委托代理关系、与购房人的房屋买卖关系。

文 | 北京杨文战律师

来源 | 北京杨文战律师的法律博客

（首发于实用法律知识微信公众号）

概要：

以房养老骗局，嫌疑人已经因诈骗被批捕了，为什么不能直接归还老人的房子，为什么还要通过民事诉讼的方式要主张购房合同无效？老人们的房子到底能不能追回？如果追不回来，谁该承担责任？公证处是否该承担责任？

北京曝出“以房养老”骗局：因被骗老人听信所谓理财人员的话，将房产抵押以获得借款，然后将借款交给他人理财以期获得高额利息。同时，按对方要求在公证处办理了具有强制执行力的债权文书、房屋出售委托书等文件。结果有老人市场价450万的房子被260万元卖出；更夸张的是，有一位老人自己价值700万元的房子仅仅以1000元就被卖给了别人。最终不少老人被人强行赶出了家门。

多起类似事件发生后，公安机关已立案侦查，上述事件中的“理财人员”因涉嫌诈骗已被批捕，北京市司法局也宣布对涉事公证处进行调查。有人说这下儿真相查清楚了，老人们的房子该追回来了吧？但事情没这么简单，老人们的房子并没有直接被追回来了，8月7日朝阳法院刚刚就一起涉及以房养老骗局的案件进行了一次庭审，原房主将“中间人”和购房人诉到法院，要求确认购房合同无效，法院需要对房产价值先进行鉴定，最终是什么结果还有待于进一步审理。

嫌疑人已经因诈骗被批捕了，为什么不能直接归还老人的房子，为什么还要通过民事诉讼的方式要主张购房合同无效？老人们的房子到底能不能追回？如果追不回来，谁该承担责任？　

就这一事件，中央电视台“热线12”栏目的记者也对事件各方进行了采访，并于2017年8月10日、11日对此事件进行了连续报道，记者采访期间曾就此事情同杨律师进行过沟通，并提供了一些一手资料。根据目前的案情和资料来看，我想说的是：关于老人能不能要回房子这件事儿，没那么简单！

我们先清理一下各方的关系，事件大致涉及到这样几方人

1、被骗老人：以自己的房产向债权人抵押借款，借到的钱给理财的骗子，以期获得高额收益。办理抵押借款和售房委托书给债权人或债权人指定的人。

2、理财的骗子：骗走老人的钱，答应老人给高息，并替老人向银主还钱，实际没还，导致老人到期未还款，房产被债权人出售。

3、债权人：即银主，把钱借给老人，同时拿到老人签署的具有强制执行效力公证债权文书和公证的售房委托书。当老人没的按约定时间还钱时，利用手里的公证委托书将老人房产出售。

4、购房人：实际购买老人房产的人。购房人的身份有多种可能，既可能是债权人的亲友、员工的这种内部关系人，也可能真是债权人在社会上寻找的有购房意向的人。

人物有这么多，法律关系也不止一种，除了骗子和老人之间的刑事法律关系以外，实际上还有老人和债权人的债权债务关系、老人与受托人之间的委托代理关系、与购房人的房屋买卖关系。这么多关系中，老人该不该承担债务，主要取决于债权人是否是与理财的骗子串通的同伙；而老人能否要回房产，则主要看购房人是否与债权人有恶意串通的事实。

有人曾经画了一张这样的人物关系图：

在这个图中，把出借人设定为整个事件的幕后主使。如果这关系属实的话，债权人和理财产骗子是同伙，整个这个借款抵押所形成的债权，都是犯罪行为形成的，那么债权本身就是不合法的了！但从目前司法机关办案的情况来看，只抓了理财的骗子，并没有抓债权人，这说明至少目前没有充分证据证明债权人参与了犯罪行为。我们只能先把债权人理解为单纯的放债人，如果是这样的话，该债权也就是仍需要偿还的。当然，准确认定要看证据，看司法机关查明的事实。

根据以上事实，就此事件面临的一些法律问题，我们来做一下分析。

重要问题一：老人的房子能否要回？关键取决于房屋买卖这个环节，购房人是否与代理售房的人有非正常的恶意串通行为！

在债权人持有公证过授权委托书的情况下，有权对外以产权人的名义出售房产，并代为办理房屋过户等手续。表面来看，房屋买卖合同应该是有效的，但是依据公证过的授权委托书办理的交易就绝对都有效吗？也不尽然，如果能证明购房人与代理人实际上有恶意串通行为，那么依据《合同法》的相关规定，即使有公证的授权委托书，原房主也照样可以起诉要求确认该房产交易无效。

购房人和代理人当然不会主动承认自己是恶意串通，那么从法律上该如何判断呢？就持公证手续卖房这类事件来看，法院在审理的时候通常主要审查以下几点：

1、购房人与代理人、产权人之间有无特殊关系

如果购房人与代理人或产权人有特殊的关系，能推断出购房人知道或应该知道代理人在持公证委托手续售房时，实际是违背产权人意愿的。那么，应该认定构成恶意串通。比如据调查，在这类事件中，有个别交易中的购房人实际与代理人的同事有亲属关系，且已明确表示不再愿意处理此事，这样的交易显然应认定不是正常交易。

2、购房款是否明显低于市场价、是否有实际付款行为

购房人与代理人的关系除非是近亲属，否则可能很难查证，所以审查的重点还是要放在交易本身的真实性和交易价格的合理性上。

房产的价格总是有波动的，如果交易价略低于市场价还不足以直接认定购房人和代理人恶意串通。但是，如果价值几百万的房产被半价出售甚至是以1000元的价格出售，那明显是不合理的。购房人如果没有合理的解释的话，被认定为恶意串通的可能性就非常大了！

另外，在房价正常的情况下，还要审查合同上的房款是否有实际支付，甚至还可以审查房款是否有合理合法的来源等等情况，综合来认定！

3、购房过程是否有明显瑕疵

除了看房价以外，还有一个重要的环节，以往也有类似案件因为这个环节购房人不能提供合理解释，而被法院认定为不正常的，就是看房环节。购买二手房，现场实地看房通常是必然环节，但是这类事件老人们往往是房子被过户手才知道房子被卖，之前房子一直由老人居住控制。如果购房人在房屋交易过程中没有实地看过房，这就是一个重大瑕疵，如果不能对此提供合理的说明，法院有理由认为这个交易不正常！

简单总结下老人无法要回房产的两种可能：

一是整体考察交易事实，不能认定购房人与代理人有恶意串通行为，法院只能认定购房合同有效。驳回老人诉求；

二是房产经过了多手交易，虽然第一手从老人名下过户房产的交易实属恶意串通，但是非法取得房产后的二手产权人，利用把老人强制清走的时间，再转手房产，且再买受房产的人与二手产权人无恶意串通行为，则最后一个交易被认定有效，老人仍不能要回房产。

重要问题二：如果老人无法要回房产，谁该承担赔偿责任？

对于老人无法要回房产的损失，谁有过错，谁担责任。被捕的理财骗子自然是有责任的，这个不用多说。老人自己毕竟在相关文件上签字，也有一定责任，这个也比较确定。购房合同如果被认定为有效，购房人自然是没有责任的。可能会对是否承担责任有争议的有两方：代理人即债权人，还有就是公证处。

在债权为真实，且已作了抵押和具有强制执行效力的公证债务文书的情况下，债权人正常主张权利应该是通过向法院申请强制执行的方式来执行房产。但如果债权人没选择这么做，而是利用欺诈手段拿到委托书直接出售房产，且在出售房前也未征得老人同意，虽然持有老人的授权委托书，但仍可认定侵犯了老人的合法权益，对出售房产给老人造成的实际损失，应承担一定责任。当然，老人对合法债务也要承担责任。

那么本该最具有公信力的公证处是否有责任呢？这主要看公证处的工作人员是否有与理财人员或债权人串通的行为，或者虽然没有串通但办理公证是否完全程公证的实质和程序性规定，有无违规行为。如果公证员完全按规程办事，公证处则没有责任，反之则要承担相应的责任。

比如就办理房屋委托公证事宜，中国公证协议在2008年曾出台《办理房屋委托公证的指导意见》，其中明确在办理公证时应询问当事人并制作笔录，笔录要载明的内容包括：各方关系的核实调查、委托书中法律术语的含义说明、法律后果的告知、相关风险的说明告知等等。

而在《热线12》记者采访过程中得到了某个老人办理公证时的资料，包括笔录和一段现场录像。从目前看到的笔录和录像资料来看，我认为公证员的公证过程是有问题。没有做到必要的解释相关法律术语的含义和后果，及对风险进行告知的义务，相反从录像中能感觉到公证员有对当事人进行误导、隐瞒风险的内容。如果所有涉及的案件的公证处，都是如此办理的公证事宜，那么公证处必然要承担相应责任。如果能查明公证员不单是违规，而且实际与相关人员串通，那还要视情况追究行政甚至刑事责任！

最后，我想说的是，以目前看到的情况，有些老人应该能保住房产，但未必是全部。即使保住房产，也不代表老人不用承担债务，对很多老人来讲，损失恐怕是不可避免的。一定要告诉自己和家里的老人以下两句话：

1、什么高息、高回报都不要信，明显高于银行利息的收益不那么容易得，天上不会掉馅饼，只会掉陷阱！

2、不管签什么文件都要仔细看清楚了再签字，拿不准的就找子女、找律师问问，不要因为别人对甜言蜜语就盲目相信，签字落笔即有责！

本期编辑 | 白雪