这是一个给典型“保利”！丨户型库
洞察户型趋势，把握住宅潮流
找好户型
指北针 户型库
中国地产10强6家在用
（点击文末“阅读原文”，查看指北针户型库免费下载方式）
俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。
商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。
欢迎地产建筑人加入户型库QQ群：311588975交流哦！买房户型咨询请加QQ群：292231175。
各位屏幕前的户友，大家好！今天我们来聊聊保利的一个项目，在重庆。
本文转载自一个人的地产馆，作者：朱智勇，微信公众号：yigerendedichanmeiti，由库哥编辑。
这个项目的最小的户型，套内面积96平米，整个小区有超过80%的户型，套内面积都在110平米以上。这基本上就确保了项目的居住属性。
去年，保利用6800的楼面价拍下这块地，当时我个人以为，这个项目又会以小两室和小三室这种刚需产品为主。
我的这个误判，大概是出于两个原因：
第一，重庆保利，绝大部分产品都是刚需，它自己也似乎乐在其中，还曾经在广告里自称过“刚需王”，显得很陶醉、很享受自己角色定位。
第二，虽然很多人都知道保利这家企业是做军火起家，背景很深，但在房地产板块，却显得比较保守。举例说，保利有个类似监管职能的组织，经常到各个城市巡视，它看什么呢？看你有没有把楼盘不利因素公示、放在售楼部最显眼的位置，看你景观示范区做得夸不夸张、和交房后的实际水平差距大不大，如果不利因素公示得不显眼，景观示范区有夸张之嫌，都是要扣分的，因为在巡视组看来，这今后有可能出现纠纷甚至群体事件。在营销的考核体系里，销售指标的完成情况，大概只占50%的分值，在全国前10强的房地产公司里，这个分值占比，有可能是最低的，但报事率之类的考核分值，即使不是最高的，也是最高的之一。
总结起来，就是随时警告自己人：你给我老实点，不要吹牛，不要搞事情。
但如果不能吹牛、不能搞事，你又如何能让高端客户嗨起来？这种先天存在的矛盾，让保利和高端市场之间，很容易差那么一点缘分。
这一次，保利没有按照套路出牌：
——80%以上的户型都在套内110平米以上，这明显是一个瞄准改善型群体的定位。
——7栋高层，每层都是三梯4户、电梯直接入户，这明显也不是刚需标准。
——恒温游泳池，加上1万平米中庭里的7个主题景观，整个小区做了风雨连廊，过去的保利高层产品，什么时候在景观方面花过这种心思？
——我看过楼栋门，以及大堂效果图，楼栋门用的是石材、仿铜铝合金、金属夹丝玻璃，大堂地面是石材拼花，过去保利的一大波刚需产品，谁享受过这种待遇？从效果图看，按照一楼大堂和电梯间的装修标准，我个人估计设计费加每平米造价应该在3000左右，而过去保利大部分高层，同样区域的装修成本，只怕大多都不超过2000。
——不但颜值有提升，连个子都长高了：所有平层户型层高都是3.15米，便于安装地暖和空调的风管机。
所以，这是非典型保利的项目。
这一次，保利为什么不再刚需？
我个人的看法是，因为市场变了。过去十多年，房地产市场需要解决的是数量问题，让大家有房子住，而未来，房地产市场需要解决的是品质问题，让大家住得舒服；在数量问题解决后，改善型客户会在市场上占据越来越高的比例，能不能在这个市场板块上有所作为，很可能决定某家开发商在市场上还有没有位置、有没有未来。
所以，虽然先天有一些限制，不能吹牛、不能搞事，保利在做定位的时候，仍然坚定的选择了改善型客户——既然未来注定会有变化，总得为此做点什么。
所以，从去年开始，观塘和江上明珠的洋房，层层露台户户花园，还贴了个法式标签，从内到外比之前的保利洋房已经炫了很多，更是把所有房源都瞄准了改善型客户，所以，未来的重庆保利，很可能不会再满足于抓刚需，甚至“刚需王”这几个字，保利只怕也不太愿意别人再提。它很可能会辩解说：我到重庆第一楼盘，做的就是高尔夫别墅，和有钱人玩耍，我也是有经验的。
一家企业，在某个时间段以什么产品作为主打，是由客户决定的，刚需客户当道的时候，所谓的“别墅专家”也会做经济型高层，改善型客户为主的时候，“号称自己是为普通人造房子”的开发商，也会大量搞别墅大平层，有些口号听听就好，不必太认真。近一年来，市面上有所变化的，不只是保利，去年拿地的地块、绝大部分新盘，从定位到规划、从户型质量到硬件标准，和前几年市面上的主流产品比，整体都升级了一个量级。
关于房子，买点好的很有必要，毕竟除了全国人民都想去打堆的少数一线城市，房子已经建得够多了，未来很可能好房子才值钱，即使是同地段的楼盘，不同品质的房子价值差别也会越来越远。
回到这个项目上说。
在外围环境方面，这个项目其实先天有一些不足，方圆1公里范围内，有不少烂房子，虽然这些烂房子，未来很可能被拆掉，比如规划中的江北华新实验小学，就需要拆掉一些烂房子来建，但问题是，过去10多年间，周边新建的商品房大多也谈不上什么品质，所以，类似九曲河板块的那种低密度加大公园的外围环境，它是没办法提供的。
但在地段方面，它也有自己的亮点，那就是绝对的中心和极致的繁华，这也是它受关注程度很高的原因。
完美是不存在的，我们需要面对的，是取舍问题。
到目前为止，保利的这场逆袭，效果还不错，至少在规划和产品标准上，看不出什么毛病，整体也还有那么点档次：楼栋之间的距离是足够的，每户1.5个车位的配比也是足够的，每栋楼都是Y字型结构、户型的通透性也是可以保障的，建筑外立面、园林景观、小区大门、大堂等等，也对得起这个楼盘的定位。
除开市面上少数豪宅以外，这应该是重庆市面上、目前最好的产品之一。
再具体说一下户型。
在已经开盘的2号楼，和即将开盘的1号楼，天汇的主力户型是套内110多平米，标准四房，次主力户型套内在100平米左右，三房带书房。户型结构都没什么毛病，分区都算合理，各个房间尺度也够用，阳台也都够大。
平面是蝶型布局，相比之下，两个翅膀位置的户型，通透性更好，当然价格也会略高一点，这同样是个选择问题。
从数字上看，户型面积和卧室尺寸都不算大，但他几乎所有的飘窗都可以打掉，这意味这大部分房间都可以增加差不多90厘米的进深，一个3.1米X2.9米的房间，实际尺寸是3.1X3.8米，客户在提高舒适性的同时，还不多花钱。
最后说一下价格，按套内价格1.8万计算。
如果和照母山单价1.3万的高层比，区位溢价2500，品质溢价1500，由于剔除了小户型，社区环境更纯粹溢价1000，高出的部分基本能解释通，和九曲河等板块单价1.6—1.8万的洋房比，环境吃亏，但地段优势更强，价格打个平手甚至略高一点，也基本能讲通。
如果再加上赠送面积，就比较有性价比了，以128平米的户型为例，飘窗赠送面积大约有15个平方，入户门厅实际可以用来做柜子放杂物的有效面积大约3平米，实际赠送面积大约18平米，其余户型的赠送面积也基本都在10平米以上，并且这都是用得上的面积，按平均赠送面积12平米计算，差不多可以把每平米单价拉低1500左右。
（128户型）
所以，和市面上竞争对手比，保利性价比略有优势，如果再加上中心地段的开发地块不多这个因素，它差不多算得上200——250万这个价位段、最有竞争力的楼盘之一，因此不排除它后期还有一点溢价空间。
它总共900多套房子，虽然现在只卖了大概100套，但这个项目只要后期价格不离谱，基本上已经可以庆功了，因为它定位时打的种种算盘，市场已经认账了，它想要占到的位置，已经占住了。
最后做个小结。
就项目本身，我想说的是，如果你能接受它的周边环境，它就基本没毛病。
从企业的角度，我想说的是，哪怕一家公司，以前在改善型市场没啥积累和口碑，但只要你内心足够坚定，做产品足够用心，一样可以打动客户，这个市场没有那么多禁区，三教九流七十二行，拼的都是谁更用心谁更努力。
最后，看看图
建筑人加入户型库QQ群：311588975交流！
买房户型咨询请加QQ群：292231175。
投稿邮箱：kuge@huxingku.com
简历请投：hr@huxingku.com
各位户友，我们明天见！
【高屋讲习堂•第4期】
地产总裁投资决策课，开始接受报名
一、主题：大数据和房地产战略定位【总裁班】
时间：预报名满20人确定开班
地点：深圳
开小灶特权：
前8名报名缴费的同学，和组团学习人数最多的小分队，都分别享有与导师共进午餐、深度私聊的开小灶特权。
联系我们：
指北针户型库单机版购买，请登录淘宝店
企业版和集团版，请致电联系
电 话：0755-8254 6575（深圳）
淘宝店：http://zbzhxk.taobao.com
官 网：www.huxingku.com
客服QQ：2564487997
投稿邮箱：kuge@huxingku.com
简历请投：hr@huxingku.com
深圳市指北针建筑科技有限公司
地址：中国深圳福田
点击文末“阅读原文”，查看指北针户型库免费下载方式